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某某某工业地产产品招商提案2013.5.5目录产业园的一般构成要素不同规模产业园的产品配比专业园区产品种类与配比不同发展阶段产业园产品产业园基本构成要素工业熟地产业载体配套设施产业园各类厂房研发中试楼办公写字楼基础设施配套商务生活配套政策服务税收优惠投资服务生活服务增值服务仓储物流•一个完整的产业园，一般有四大构成要素，分别是工业熟地、产业载体产品、配套设施和政策服务。•地块是初级产品形态，可根据需求划分为不同的大小，供企业购地自建，一般适用于园区起步阶段工业熟地载体产品•厂房–是制造业企业的主要生产载体–标准厂房（单层、多层），可满足大多数企业生产之用–定制厂房根据企业提供的图纸进行建设，竣工后销售给企业•研发中试楼–满足企业科研、检测、实验、中试之用•办公、写字楼–企业办公、进行商务活动之用•仓储物流用房–满足企业仓储物流的需求各类厂房研发、中试中试基地通用实验楼研发中心办公、写字楼总部独栋总部综合高层综合写字楼仓储物流物流中心仓储设施配套设施基础设施配套商务生活配套配套设施围墙道路管网绿化广场展馆商务中心商业超市银行邮局员工餐厅员工宿舍餐饮饭店活动中心酒店大门加油站基础设施－大门、围墙•大门是产业园的主要标识•围墙可使产业园形成明显的围合感和归属感基础设施－道路•道路是产业园交通系统的骨干•道路分不同的级别种类，其宽度、建设标准均不同道路绿线道路红线绿化大园区迎宾大道10060米两侧各20米共40米大园区主干道6545米两侧各10米共20米产业园主干道4634米两侧各6米共12米产业园次干道3022米两侧各4米共8米基础设施－园区内管网•产业园外部的管网，由一级开发完成，预留接口•产业园内部的管网，由工业地产开发完成项目供水厂、供水管线自主开发供水供水厂、供水管线自主开发供气燃气站、燃气管线自主开发供热供热厂、热力管线自主开发雨水污水处理厂、雨水管线自主开发污水污水处理厂、污水管线自主开发电力变电站、电力管线引入合作电信电信基站、电信管线引入合作基础设施－绿化、广场•绿化、广场也是产业园的重要组成部分基础设施－展馆•展馆用于园区展示、接待、办公，是园区必不可少的配套•较大的展馆还可以成为园区企业产品的展示交易中心，还可以提供部分商务功能商务生活配套－商务中心•产业园的非生产性配套种类与面积配比目前国家尚无统一标准•参照工业项目的要求，根据国土资源部颁发的《工业项目建设用地控制指标》的规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。商务中心商务中心商业生活配套－超市、银行、邮局小商业超市邮局银行商务生活配套－员工餐厅、员工宿舍商务生活配套设施－餐饮、休闲娱乐•11商务生活配套－酒店、加油站政策服务政策服务税收优惠投资生产服务生活服务增值服务•政策服务是产业园必不可少的软件设施政策服务－税收优惠•国家对产业园的优惠政策–入园企业可以享受国家对产业园的统一优惠政策•企业所得税优惠–除享受国家优惠政策外，从新公司获利年度起，第1年内地方财政奖励缴纳所得税额县级留成部分的100%，第2－3年由地方财政奖励缴纳所得额县级留成部分的50%•个人所得税优惠–年纳税总额达到300万元以上，先征后奖，给予企业3名高管本人当年缴纳个人所得税额的奖励–年纳税总额达到500万元以上，先征后奖，给予企业5名高管本人当年缴纳个人秘得税额的奖励–年纳税总额达到1000万元以上，先征后奖，给予企业10名高管本人当年缴纳个人所得税额的奖励政策服务－投资、生产、生活服务立项审批设计审批施工图审图工程规划许可证前期审图工程规划许可证申请建设项目档案管理登记道路红线订立环评审批职业病防范预评价消防审核施工、监理招投标建设工程质量监督申报施工许可证办理等营业执照年检建厂期间的税务申报物业管理职工子女入学办理户口迁移房屋租赁服务交通服务投资服务生产服务生活服务政策服务－增值服务增值服务财务管理服务法律服务金融服务人事服务政策咨询服务公关、信息交流平台政策服务－增值服务验资业务各类审计代理记账代理申报纳税常年会计顾问税务筹划经济项目鉴证资产评估账务咨询等企业改组评估收购、兼并的财务策划投资评估资产交易租赁评估产权交易服务产权抵押评估等设立、变更和注销草拟商业合同日常法律咨询参与项目谈判公司融资事务知识产权服务劳资关系服务处理商务纠纷管理层持股及期权奖励计划设计企业上市的法律服务企业兼并收购方面的法律服务等财务管理类服务法律服务VC&股权投资中介服务银行贷款改制上市服务园区自有资金投资等金融服务政策服务－增值服务人事咨询人事招聘服务人事档案代理技术人员培训人事知识培训园区专题招聘会人事外包服务园区HR俱乐部等人事服务内容协助企业寻找产业链上的合作伙协助企业进行政策公关促进园区内外企业之间的交流与合作组织各类专业性行业论坛与会议促进企业进行国际合作与交流利用园区资源提升企业知名度协助企业建立与政府机构等的公共关系公关、信息交流服务企业家俱乐部工程师俱乐部员工文化俱乐部信息交流共享平台其他信息文化建设服务园区政策咨询产业政策咨询企业资质认定申请政府专项基金申请等政策咨询服务目录产业园的一般构成要素不同规模产业园的产品配比专业类园区产品种类与配比不同发展阶段产业园产品不同规模的产业园产品种类及配比1－3平方公里5－10平方公里10－20平方公里单个产业园商务生活配套不超过生产性载体7%的配套配套集中分布一区多园，产业多样生产商务生活配套在不超过限制的情况下有所增加形成大园区与产业园两级配套，分散与集中分布一区多园，产业多样商务、生活配套比例增加，出现商务酒店、美食中心等商业商务物业形态不同规模的产业园的区别，主要在于基础设施配套和商务生活设施配套的种类与比例不同地块和产业载体产品的种类与配比，主要取决于产业园类别的不同基础设施－道路•不同规模的园区，道路的级别与宽度不同1－3平方公里5－10平方公里10－20平方公里大园区迎宾大道无大园区主干道无产业园主干道产业园次干道基础设施－管网•11供水1－3平方公里5－10平方公里10－20平方公里供水建供水厂供气建燃气站供热建供热厂雨水建污水处理厂污水建污水处理厂电力建变电站电信建电信基站基础设施配套－绿化、广场1－3平方公里5－10平方公里10－20平方公里绿化用地比例广场面积比例基础配套设施－展馆•11展馆面积（平方米）功能1－3平方公里产业园3000园区展示、接待、办公、初期的商务中心5－10平方公里园区10000园区展示、接待、办公、商务中心、超市、部分餐饮10－20方公里产业园50000园区展示、接待、办公入园企业产品展示交易中心商务生活配套设施1－3平方公里5－10平方公里10－20平方公里商业200（超市）1000（小商业）2000（一般商业）银行1个1个2个邮局1个1个1个员工餐厅500平米1000平米3000平米员工宿舍20001000020000餐饮饭店500平米1000平米2000平米休闲活动中心无1000平米2000平米酒店无无10000平米1－3平方公里－地块与载体产品配比产品比例面积功能说明工业熟地厂房研发、中试办公写字楼仓储物流1－3平方公里－基础设施配套•11比例面积说明展馆道路绿化广场供水不需要建供水厂供气不需要建燃气站供热不需要建供热厂雨水不需要建污水处理厂污水不需要建污水处理厂电力不需要建变电站电信不需要建电信基站1－3平方公里－商务生活配套•11比例面积说明商业超市银行邮局员工餐厅员工宿舍餐饮饭店活动中心商务酒店不需要建5－10平方公里－地块与载体产品配比•11产品比例面积功能说明工业熟地厂房研发、中试办公写字楼仓储物流5－10平方公里－基础设施配套•11比例面积说明展馆道路绿化广场供水需要建供水厂供气需要建燃气站供热需要建供热厂雨水需要建污水处理厂污水需要建污水处理厂电力不需要建变电站电信不需要建电信基站5－10平方公里－商务生活配套设施•11比例面积说明商业超市银行邮局员工餐厅员工宿舍餐饮饭店活动中心商务酒店10－20平方公里－地块与载体产品配比•11产品比例面积功能说明工业熟地厂房研发、中试办公写字楼仓储物流10－20平方公里－基础设施配套•11比例面积说明展馆道路绿化广场供水需要建供水厂供气需要建燃气站供热需要建供热厂雨水需要建污水处理厂污水需要建污水处理厂电力不需要建变电站电信不需要建电信基站10－20平方公里－商务生活配套设施•11比例面积说明商业超市银行邮局员工餐厅员工宿舍餐饮饭店活动中心商务酒店目录产业园的一般构成要素不同规模产业园的产品配比专业类园区产品种类与配比不同发展阶段产业园产品专业类产业园产品种类及配比•11物流园科技园总部商务园工业园专业产业园文化创意园工业园产品及配套种类及配比•11产品比例面积说明工业熟地厂房办公楼仓储物流产品比例面积说明商业超市银行邮局员工餐厅员工宿舍餐饮饭店活动中心物流园产品及配套配比•11产品比例面积功能说明仓储用房物流设施办公楼比例面积说明商业超市银行邮局员工餐厅员工宿舍餐饮饭店活动中心科技园产品及配套配比•11产品比例面积说明研发、中试办公写字楼厂房产品比例面积说明商业超市银行邮局员工餐厅员工宿舍餐饮饭店活动中心专家公寓商务酒店文化创意园产品及配套配比•11产品比例面积说明工作室办公写字楼产品比例面积说明商业超市银行邮局员工餐厅员工宿舍餐饮饭店会展中心活动中心星级酒店总部商务园产品及配套配比•11产品比例面积说明企业独栋多层综合写字楼高层综合写字楼产品比例面积说明商业银行邮局餐饮饭店公寓会议中心活动中心星级酒店目录产业园的一般构成要素不同规模产业园的产品配比专业园区产品种类与配比不同发展阶段产业园产品不同发展阶段产业园的产品种类•起步阶段–大多数园区起步阶段一般发展制造业，前期主要产品为工业熟地与厂房•成长阶段–随着园区环境的逐步成熟，一般会增加科研、办公用房和商务生活配套的比例•成熟阶段–产业园发展到成熟阶段，一般会进行产业升级，推二进三，逐步增大服务产业的比重，如建设企业独栋、综合写字楼，同时商务生活配套比例增加，档次提升，主要的配套有星级酒店、会展会议中心等请指正附录操作实施过程应注意的问题1、实施操作设计。我们应该非常重视实施方案的操作设计。我们看到一些单位组织的活动，甚至是专业机构承接的活动，都存在这样的问题：创意很好，但是由于缺乏操作设计，在操作过程中出现很多问题，违背了原创精神或者没有达到原创水平。所以，在原则方案确定以后，还要进一步进行操作设计，操作设计必须包括比较准确的财务预算。2、办理审批手续。有人觉得办审批很繁琐，怕麻烦。但在实际工作中，我们应该希望得到有关单位的审批。3、实施操作程序的管理。程序化管理是一种科学的管理意识，只有程序化实施，才能有标准化、科学化管理，因而实施设计，重要的是设计出操作的规范程序。4、方案培训。在大型活动里，假如参与的工作人员不了解全局的策划意图，他们就不能为大型活动策略实施提供建设性的劳动，因而需要对工作人员进行方案培训，只有知情才能出力。5、设计评估标准。一个大型活动的评估应该有一个准确的评估标准。现在很多方案做好以后，往往忽略做评估标准方案，包括我们的客户很少要求我们做评估方案，更不愿意付出费用，让专业公司给他做评估报告。评估标准，应该在我们策划的时候把它设计出来，这样可以让客户在完成这个方案以后，根据设定的标准作出科学评估。策划的技巧。一是创造活动的“眼”“眼”的概念是从文章的文眼、歌曲的歌眼中引伸出来的。大型活动策划同样需要创造这样一个非常精彩的地方，要有高潮，要把这个环节设计得更有传播性，这是大型活动创意的核心和关键。二是应该有一个比较能够表达我们主题的氛围设计今天大家在大会会场看到大会主题形象宣传板，很清晰，而且它有中英文，这些宣传板带出这次大会主题氛围，也带出了国际公共关系交流的概念，这是很用心思的策划。我们应该重视通过场地的设计，气氛的设计，把活动的主题氛围带出来，这点往往有很多人不太重视，他们只考虑某一个活动环节上的创意，而忽略了场地上的创意。在大型活动的策划和实施过程中，还有很多技巧可以利用，只要我们不断总结提高，