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11万达商业综合体常识商业地产知识系列讲座万达商业地产发展历程（一代店）长春万达广场长沙万达广场济南万达广场南昌万达广场南京万达广场青岛万达广场商业地产知识系列讲座天津万达广场沈阳万达广场南宁万达广场哈尔滨万达广场大连万达广场武汉万达广场万达商业地产发展历程（二代店）商业地产知识系列讲座HOPSCA也称为城市综合体，是万达集团2004年以后开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有上海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。万达商业地产发展历程(三代店）商业地产知识系列讲座H（hotel）——酒店：万达集团投资国际酒店管理集团管理的五星或超五星级酒店；O（office）——写字楼：甲级写字楼及标准写字楼；P（publicplace）——公共空间：每个万达广场均会为城市贡献一个或者几个城市公共活动广场；S（shoppingmall）——购物中心：由百货、超市、家电及服装专卖店、室内步行购物街等组成；C（culture&recreation）——文化娱乐休闲设施：由电影院、量贩KTV、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、健身中心、洗浴等组成；A（apartment）——公寓HOPSCA的构成：1.起步——为什么要做商业地产2.第一代产品——经验与教训长春万达广场南京新街口万达广场3.第二代产品——提高与缺陷武汉万达广场南宁万达广场4.第三代产品——突破与成熟上海五角场万达广场项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商业设施最完备的项目。4.第三代产品——突破与成熟北京石景山万达广场项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。4.第三代产品——突破与成熟4.第三代产品——突破与成熟宁波鄞州万达广场4.第三代产品——突破与成熟4.第三代产品——突破与成熟成都锦华路万达广场项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心。5.总结中国城市化进程及未来发展预测 2009年47% 2020年50% 2050年75% 2000年36% 1990年26%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 1978年 1983年 1988年 1993年 1998年 2003年 2008年 2013年 2018年 2023年 2028年 2033年 2038年 2043年 2048年城市化是中国未来核心发展动力数据来源：国家统计局中国正在步入消费经济时代一、2006年，中国人均GDP超过2000美元。（1951年的美国和1970年的日本）二、2009年全年城镇居民家庭人均总收入18858元，实际增长9.8%，增速首次超过GDP。三、2009年上半年，社会消费品零售总额58711亿元人民币，增长16.6%。增速是GDP的两倍。哈尔滨香坊哈尔滨中央大街长春重庆路沈阳太原街大连万达广场北京CBD北京石景山天津金街济南泉城路青岛CBD青岛泉城路洛阳万达广场上海五角场上海周浦宁波鄞州南京建邺南京新街口苏州平江武汉江汉路南昌万达广场南宁万达广场重庆南坪成都锦华路西安碑林区西安民乐园长沙万达广场截至2009年底万达广场已开业27家自持商业总规模达286万平方米哈尔滨香坊哈尔滨中央大街长春重庆路沈阳太原街大连万达广场北京CBD北京石景山天津金街济南泉城路青岛CBD青岛泉城路洛阳万达广场上海五角场上海周浦宁波鄞州南京建邺南京新街口苏州平江武汉江汉路南昌万达广场南宁万达广场重庆南坪成都锦华路西安碑林区西安民乐园长沙万达广场2010年万达广场计划开业16家商业总规模达270万平方米沈阳铁西区长春红旗街无锡滨湖包头万达广场呼和浩特万达广场济南魏家庄天津河东区襄樊万达广场宜昌万达广场宁波江北广州白云绍兴柯桥武汉菱角湖合肥万达广场福州金融街淮安万达广场哈尔滨香坊哈尔滨中央大街长春重庆路沈阳太原街大连万达广场北京CBD北京石景山天津金街济南泉城路青岛CBD青岛泉城路洛阳万达广场上海五角场上海周浦宁波鄞州南京建邺南京新街口苏州平江武汉江汉路南昌万达广场南宁万达广场重庆南坪成都锦华路西安碑林区西安民乐园长沙万达广场沈阳铁西区长春红旗街无锡滨湖包头万达广场呼和浩特万达广场济南魏家庄天津河东区襄樊万达广场宜昌万达广场宁波江北广州白云绍兴柯桥武汉菱角湖合肥万达广场福州金融街淮安万达广场未来万达广场将以每年新增300万平方米商业规模的速度持续发展唐山路南石家庄槐安路武汉汉阳武汉经开天津海河鞍山万达广场温州龙湾无锡北塘长春宽城晋江万达广场郑州中原郑州二七南通崇川重庆万州抚顺万达广场无锡惠山广州番禹义乌万达廊坊万达广场•建设城市综合体的基本原则1.选址2.商业规划与定位目标客群档次定位辐射范围项目规模3.建筑规划设计交通优先PEDESTRIANCIRCULATION人行流线图万达综合体的布局：突出商业3.建筑规划设计3.规划设计功能分区超市楼娱乐楼百货楼综合楼步行街外铺强调空间3.建筑规划设计典型案例•两个典型的第三代万达广场•成都万达广场•石景山万达广场成都锦华万达广场位于成都市锦江区二环路东五段。项目占地116亩，总建筑面积约为40万㎡，其中商业部分占地25万㎡，住宅部分占15万㎡。成都万达广场北京石景山万达广场地块位置区位图——石景山万达广场地块位置万达广场主力店与小商铺小商铺低收益高安全性黄金分割线高收益低安全性主力店1.万达如何选择商家如何解决三对矛盾租金与品牌1.万达如何选择商家如何解决三对矛盾连锁品牌与当地商家1.万达如何选择商家如何解决三对矛盾2.招商实施中的几大要素时间地域人员流程招商工作流程市场推广谈判签约开业协调项目启动订单地产的关键主力店的作用业态比例发展趋势主力店对万达广场的主要贡献持续经营能力A品牌吸客能力基本品质B人气主力店直接吸引超过60%的目标消费人流C租金主力店通常提供超过整个万达广场70%的租金收入主力店在商业地产的作用A保证安全B确定基调C快速发展49业态面积（平方米）大型超市15000大型百货25000高标准影院6000家用电器专卖4000大型健康电玩4000量贩式KTV3500大型健身2500大型餐饮5000儿童零售/娱乐4000万达商业综合体主力店业态及面积构成商业地产知识系列讲座50BlockDiagram订单地产模式的优势周密整合联合发展技术对接平均租金满场开业技术对接先租后建共同选址战略伙伴如何通过招商实现真正的“订单地产”52Diagram零售业态超市、百货、家电、IT连锁与运动服装连锁、建材家具家居业态组合非零售业态影城、餐饮、室内游乐中心、健身、酒吧业态组合零售60%餐饮娱乐40%54Diagram1诚信经营2良好的过往业绩3适应万达的发展速度万达商户的选择标准55合作伙伴战略合作伙伴紧密型合作伙伴战略合作中小店铺1、万达目前主力店业态及商家A百货：B超市：多元C专卖店国美电器运动100D娱乐万达影城大玩家室内娱乐中心大歌星量贩式KTVE健身休闲一兆韦德韦德伍斯F餐饮青岛良友宁波石浦成都红杏G儿童类未来娱乐类消费体验式消费1.万达的商业地产产业链五、万达商业地产的三个核心优势2.万达商业地产的盈利模式3.丰富的商家资源万达广场的商家合作伙伴已合作国内外知名品牌商约1000个餐饮服务类品牌375个零售类626个按品类划分男装品牌56个女装品牌213个休闲服饰品牌117个运动品牌20个家居生活品牌220个按区域划分国际品牌154个港台品牌153个内地品牌319个万达商业地产的发展趋势•商业地产开发商→商业地产运营商•经营单个购物中心→经营连锁购物中心购物中心运营管理的最终目标.资产升值购物中心的运营管理是商业管理的重要组成部分，它的最终目标是使资产升值。运营管理承载着企业主体利润的创造和服务价值的实现。品牌优化租金提升商户经营业绩增长吸引客流购物中心开业运营运营管理评价的核心指标客流量销售额及销售平效租金及租金平效运营工作的主线：客户关系消费者租户购物中心运营管理的工作模块营运企划开业前筹备经营现场管理租务管理客户关系管理运营信息管理营销活动管理战略合作推广媒体及公关管理品牌形象及美陈管理万达广场营运工作的特点标准化连锁购物中心规范化科学化谢谢大家