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阳光假日山庄投资回报书沈阳精仕房地产顾问有限公司2004年9月22日一、购房者的购房两大用途逐步凸现1、自用：此类人群追求居住环境与舒适便利性，注重房屋的品质感，向往追求居住的尊贵性。2、投资：随着居民投资渠道的增多，房产投资成为众多投资人士的追逐热点，原因在于这种新兴的投资方式是目前众多投资方式中投资回报较高的一种投资形式。二、房产投资对投资环境的选择1、商业中心、城市的主枝干道人群：大量的外来打工人士、企业白领、私营企业主等。支持：距离市区内繁华近，距离工作地点近、生活购物便利、提高效率。2、热门旅游地区人群：游客、外商、高级白领、私营企业主等。支持：成熟的自然环境，优越的居住环境，远离城市喧嚣。三、本案具备投资环境1、自身条件：产品自身成熟、品质感、景观规划、面积小、总价款低。2、政府规划：棋盘山是沈阳重点代护旅游开发区，得到政府的大力扶持。自然景观优美、冰雪节吸引大量人流园博会---沈阳最大的热带雨林游乐场—嘉年华等等3、充足人群游客、外商、高级白领、小资一族等等4、项目周边无高档宾馆，使本项目在本区域的投资潜力增强。四、新定销售单价4900元/㎡构成以下数据均以70㎡，两室一厅一卫为例。1、本项目现阶段单价×70㎡=本项目现阶段总价3500元×70㎡=245000元2、（精装修+家用电器）单价×70㎡=（精装修+家用电器）总价款800元×70㎡=56000元3、现阶段上涨单价×70㎡=上涨房款总额600元/㎡×70㎡=42000元4、{（精装修+家用电器）单价+上涨房款单价+现阶段上涨单价}×70㎡=现阶段房款总额（3500+800+600）×70㎡=343000元以此4900元/㎡的价格销售，实行2年签约代租政策，每年返还客户2万元，两年共返给客户4万元。两年后，客户自愿选择是否与物业公司签订代租协议。（两年后，开发公司将不对其进行返款制度）五、客户两年后预期经营回报计算以70㎡，两室一厅一卫为例。1、租金单价/天×160天/年=租金总价/年300元/天×160天=48000元/年2、租金总价/年—物业代租管理费/年=年收益48000—4000=44000元3、（现阶段房款总额—两年返款总额）/年收益=自主经营回款年限（336000—30000）/44000=6.96年4、代租年限+自主经营回款年限=总体回款年限2年+6.96年=8.96年≈9年结论：购买阳光假日山庄，进行投资，9年可以收回所有投资。六、未来经营预估1、客户与物业公司签定代租协议年限经营者年回报率返还金额（元）1年物业公司代租6%205802年物业公司代租8%274403年物业公司代租10%343004年物业公司代租12%411605年物业公司代租14%480206年物业公司代租16%548807年物业公司代租18%617408年物业公司代租20%68600合计：356720（预估的8年返款总额+前两年的返款总额）—物业代租费用=客户投资回报（356720+40000）—50000=3467202、客户入股分红的政策（略）