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如何投资美国的房地产主持人：下面我们进行今天的活动，今天我们非常高兴的请到了国际商业投资高级顾问吴向宏老师，为我们讲如何投资于美国的房地产。吴向宏：谢谢。今天非常高兴有这样的机会和大家交流，我先简单的介绍一下自己，我带了两种名片，都放在这儿，大家一会儿有兴趣可以自己来取。一种是宏川（音）投资，这是总部在达拉斯的一家投资基金公司；另外一个是我今天代表的迪泰（音）公司。这两家公司侧重点有所不同，宏川（音）投资主要是给一些机构投资人服务。而迪泰（音）可能更多侧重于与个体投资者合作。我刚才休息时和王洋小姐也较列了一下，了解到我们俱乐部还是以个体投资人为主，所以我今天在介绍美国房地产时也会相对来说往这个方面侧重一些。房地产是一个非常大的概念，你投资于房地产，投资一个大的办公楼也是房地产，他们的性质和规模相差甚远。投资美国房地产其实还有两种不同的方式：一种是直接投资；一种是间接投资。间接投资最简单，你作为个体，美国有很多房地产公司都是公开发行股份，你可以去买他们的股票，你也可以去投资一些国有的美国的房地产上市公司，这些叫间接投资。我们主要讲直接投资美国房地产的情况，而且主要是对个体投资人来说，我们怎样去投资美国的房地产。当讲到怎样投资美国房地产之前，肯定要问一个问题，我们为什么要投资美国的房地产，赚钱的机会很多，为什么我们要去美国投资？这就牵涉到美国房地产市场对中国的投资人来说有哪些吸引力。第一、法制保护。我想加入我们这个俱乐部的人应该说在中国都属于小康水平以上的了，对于自己的财富肯定也是经过长时间的积累，走到今天这一步，对自己的财富肯定也是非常珍惜、真爱，也希望它受到良好的法制保护。但是我们坦率的说，这里我绝对不是因为自己是中国人而说中国不好的坏话，但是你在有关个人财富保护方面，中国还是没有像美国这样的法制国家成熟，所以投资美国房地产对中国投资人来说也是很有意思的吸引力，你让你的财产的一部分置于了美国的法制保护之下。美国的法制保护特点，第一是完全和绝对的产权，当然它也有部分独立产权的房产，有的把完整产权割成不同的部分。但是如果你在美国买一个房子的情况下，拥有完全的独立产权。在中国无论你是买一个单人房还是买一个别墅也好，都不拥有地权，仅仅拥有地上建筑物的使用权，而且仅仅有70年。即使这样，现在有些官方还议论着收大家的财产税，这个很奇怪，其实你不拥有这个财产，你拥有的仅仅是这个地上建筑使用权，财产税大家有兴趣可以看我写过的文章，在中国收财产税是站不住脚的，但是国家要收我们也没有办法。美国就不一样，美国的财产都要交财产税，但是前提是你拥有绝对的产权。而这个权利涵盖更多精彩的股票资源尽在：www.MayiCD.cn1/18蚂蚁CD财经社区地表下的矿产，如果你买一个房子，底下挖下石油，这个石油是你的，不要担心别人跟你抢，包括了地上空间，地上空间是一直到飞机停飞的高度为止，这个地方是你的。什么意思？比如连邦政府要发展这个地方，我架一个高压线从你的房子上过去，这是不可以的，我不能修一个机场，飞机每天在你家的房子上面飞，这是不可以的，这是你家的领空，你飞机没有经过你同意，是不允许在你头上飞的。这种权利在中国人看来是不可思议的。“非经恰当的程序”，是在宪法当中规定的，不是任何一部民事法律、刑事法律规定的，美国法制的特点，宪法是做什么的？宪法就是限制政府的，民事法和刑事法是管老百姓的，但宪法是管政府的，这也是和中国不一样的地方。所谓宪法中规定，政府不但不能直接征用你的个人财产，除非它经过了恰当的程序，证明它是为了公共的利益，为了必须征用不可的情况下，也不能间接的侵害你的利益，这就是我们前面举的飞机的例子。有人拥有的土地和农场，政府不能说修一个水库，影响了你的农场的灌溉，或者是水位提高了，召开农场的土地原来可以耕作，现在不能耕作了；或者你有一个湖，政府修水库之后这个湖不能用了，这也是对你的间接侵害。最后即使是商业性的侵害法律也给你充分的保护，你在美国如果买一块地，有些地的使用权和地下的采矿权是分离的，底下的采矿权早就卖给别人了，这个地下有石油，像我们公司在德州，德州有很多的小油井，每天在那儿打油，地下有石油，这个石油的采矿权已经卖给别人了，上面这块地买还有没有保障？有保障，绝大多数这种采矿权的分离里面都明确规定，他要采地下的石油，如果没有同时购买地表的使用权，采石油的前提是不能破坏你的地表的使用，如果破坏了必须经得你同意，给你同意为止的补偿。当然他可以在别的地方打一个油井，把你底下的油抽走，这是可以的，但是他不能在你家地上打井，也不能说打了油之后，把油的废料往你家地上倒都是不可以的。所以即使地下的采矿权和地上分离的情况，你的权利也是得到充分保护的。大家都知道好莱坞电影里面，很多警察在美国要进私宅是很困难的事，私人权力神圣不可侵犯，我们总说：“风能进，雨能进，国王不能进。”这是小布什来了也不能进门。但是说了这么多，我这里说权力的使用也是有一些限制的，主要是环境的限制、公共安全的限制，特别是你在美国如果住在一个比较高尚的社区，社区的公共压力也是对你构成产权的限制，你也不是为所欲为，或者随心所欲的。我以前一位同事住在美国一个比较高尚的小区里面，也是中国人过去一开始不适应，春天来了，别人家草坪上种的花，他家没有种花，人家来了说你们家草坪要种点花儿。他也不懂暗示。后来人家打电话说“某某先生，你们家草坪上还没有种花，我们来给你帮帮忙吧？”他还是不明白，说“挺忙的，过一阵子再说。”过一段时间，再往他家打电话说“我们给你把花种上吧。”如果他再不种，下一步很多社区类似业主委员会雇人来给你把花种了，把帐单送到你家去。所以说虽然你有完全绝对的产权，并不代表你的活动和权力的使用没有完全限制。公共安全比如违章搭建，中国很有意思，一方面房子的地权你没有，但是地上你可以搭建，本来设计三层，但是你可以加盖五层，在美国这种是不可以的，可能坐牢，而且物业税查收，如果你不交，政府有权利把你的房子收走。这是对你的限制。讲这么多限制，是想给大家一个平和的观点，一方面你到美国购买房地产可以享受充分的保护，另一方面，法治社会也不是完全自由、为所欲为的。除了享受到美国的法制保护以外，其他的好处当然是经济方面的：首先是投资回报，在美国更多精彩的股票资源尽在：www.MayiCD.cn2/18蚂蚁CD财经社区房地产回报率是很高的，在1926到1996年70年时间内，平均回报率是11%，最近几年中国股市特别热，很多中国投资者对投资回报率这个事情有时有一个错觉，觉得投资一定要翻几番才是好的回报，其实中国这几年的房地产和股市热的情况不是正常的，正常情况下，曾经像著名投资大师巴非特就说，你能保持每年8%的汇报就已经是非常出色的投资人了，所以11%的投资回报绝对是一个很高的汇报了。过去的十年间，大家知道美国的房地产有一定的泡沫，这个达到15%以上。关于回报我后面会详细的讲。除了投资回报以外，还有一个好处，对于中国投资人来说这是分散你的投资，我们做投资的人知道分散投资可以减少风险，东边不亮西边亮，买股票也不能锁在一个股票上，死也不卖，该换股要换股。在整个的资产管理也要考虑分散投资。分散到美国投资和中国的其他所有投资是分离的，不能说完全不受影响，因为世界经济也是普通联系的，基本上不会受你在中国投资的影响，比如你的钱在中国也有投房产、股票，还有黄金之类的，但是如果中国的经济不好了，房地产也可能不好，股市也可能不好，那么可能两方面都损失，这时如果你到海外投资，这块投资可能是不受影响的。这样就分散了你的投资风险，风险了你的资金的风险，而且也可以应对外汇收入和汇率的风险。讲到汇率风险，可能很多人觉得人民币现在升值，我为什么把钱换成美元，跑到美国去？这就好象前几年人民币不值钱，你不要把钱换成美元，如果那时你把钱换成美元，你不心疼吗？现在人民币升值，你觉得把美元都换成人民币，不要到海外投资，但是汇率的变化是有起有浮的。如果你现在有海外投资，将来发生汇率相反的变动，你就可以立于不败之地。投资我后面还会详细的讲，简单的说就是人民币兑美元已经很高了，人民币已经相当的值钱了，如果你现在想换可以换，如果你想跌的更厉害的时候换也可以，1：5都有可能，但是也有可能不再往上升了，或者升一会儿就往下走了，如果现在投资海外市场，我个人认为已经是一个可以动手的时机。不仅仅是汇率上条件已经具备，美国的房地产市场也从2005年、2006年的高点下降了20—40%，美国的房地产相对比较便宜了，而且中国现在国内房地产市场的增幅，当然中国房地产市场还是会很好，中国经济会发展，但是会不会再像前几年那样疯狂的上升？能不能达到超过美国房地产的平均回报水平？这就需要大家自己斟酌。所以从投资实际的角度来说，现在也不能说这个就非常好，一定要进美国房地产市场，但是也是到了可以投资美国房地产市场的时机了。在美国拥有房产投资还有其他的便利：第一、你拥有了一个全球通用的可以质押的财产，尤其是我们很多投资人办小企业非常有用处，有时你可能需要一些外币的贷款，如果你是没有海外资产，你的外币贷款很难贷下来，你要到海外办贷款，因为中国的房产外面是不认同的，不认为是可以质押的财产，他们没有办法到中国收你的房子；但是如果你在美国有房产，过几年你想到美国搞投资，你想买个加油站，买一个美国的餐馆，你是不是要贷款？除了你自己投一部分钱还要找银行贷款，银行为什么给你贷款？你说我在美国还有几处房产可以质押，在海外拥有房产你就有了全球通用的财产，你在欧洲做生意，用美国的房产做抵押，人家也会贷款给你，人家相信美国成熟的法律体系。更多精彩的股票资源尽在：www.MayiCD.cn3/18蚂蚁CD财经社区第二、签证的便利，到美国使馆签证，在美国拥有房地产不是构成签证的必要条件，签证官仍然会给你签，因为签证官拒签你是不需要理由的，他是拥有无上的条件。但是实际上你在美国拥有房产去签证的时候，你肯定是被接受的概率应该说是非常大的。因为如果你是以公司的名义投资它的商业地产，还可以申请海二签证，海二签证大家可能不太敏感，B—2商务签证和旅游观光签证，海二签证是一种工作签证，通常是跨国公司在中方的雇员要到美国工作可以办，但是如果你自己有一家公司去美国投资，马上就可以办理海二签证，它和B—2最大的不同是海二签证是工作签证，在美国有了工作许可之后可以申请一个工作保险号，其实我现在在国内已经没有工作许可了，但是我仍然由美国的社会保险号，是终身的，我随时回到美国可以到任何一个银行开户，非常简单，我可以到他们的股市上炒股，很多人没有没有社会保险号，到银行炒股手续就会复杂一些。工作签证也允许办驾照，像美国开车就更方便，在美国有了社会保险号有了驾照之后，绝大多数情况下，你跟一个美国公民的权利，绝大多数情况下只要你不去犯法，你享受到的社会便利和一个美国公民几乎是没有区别的。商业地产符合一定条件还可以办理美国移民，这是要到一定额度，要解决10个人就业，100万以上。下面到了我们最关心的一个问题，当然这些东西很好，但是如果亏钱谁也不愿意去，投资的目的还是赚钱，赚钱是第一位的。所以这里我们就看一下，为什么说到美国做房地产投资是一个可以考虑的选项？这是一个20年的回报率对比（PPT），中间的红色的线是HBI，房地产价格指数，这是由美国政府的房地产监督管理委员会编制的，反应的是美国的房地产升值幅度，这条线在20年的时间里面低于上面的那条深蓝色的道琼斯的指数，那条粉红色的是500，在20年的时间里，它是大大的跑赢股票投资。但是它大大的跑赢了黄金的投资，下面的绿色的线是黄金投资。20年前如果投资美国的房地产肯定比投资黄金看好的多。下面的表是投资回报率，道琼斯一个在9%一个在8%以上，房地产的回报率在4.5%，黄金的回报率3%多一点。有人问了，你刚才说房地产的回报率11%，这里还没有包括你的租金收入，仅仅包括了你的地产的升值收入。如果你的房子租出去的话，实际回报是多一倍的，因为房地产投资本身就有衍生功能，房地产功能是你住在里面，美国政府编制这个的时候假设你这个投资人还住在里面，你享受了房子给你提供的居住条件，同时得到升值的收益，这和投资股票、