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『淮海中路688号』项目整改、招商定位建议商业环境分析瑞金路各业态经营数量比重71134422612112服装餐饮制品店美容美发照相眼镜家具手机珠宝银行其他淮海中路经营业种比重6%40%20%3%2%1%3%7%1%2%2%5%1%2%5%综合商场服装餐饮食品美容美发照相眼镜家具手机钟表珠宝银行房产中介婚纱摄影其他结论：服装餐饮业态占近半数，购买力需求造成商品的趋同性现状商圈开发模式商圈性质招商业种设定招商业态定位思路开展招商“0-1”领导性创造模式典例：上海新天地商圈开发模式商圈性质招商业种设定“1-A”颠覆性创造模式典例：肇嘉浜路沿线“化工一条街----中介服务和科技贸易服务为特色的商务景观大道”“1-2”传承原有商圈优化模式典例：四川北路新一轮改造平民商业大街-------上海首条亲水购物街“0-1”领导性创造模式“1-A”颠覆性创造模式“1-2”传承原有商圈优化模式淮海中路688号商场Wherearewe领导性创造商圈专业性商圈综合性商圈商圈开发模式商圈性质招商业种设定城隍庙北京东路福州路襄阳路金陵路人民广场南京西路中山公园淮海路商圈综合性商圈专业性商圈Wherearewe淮海中路衣育服装鞋类专卖婚纱店眼镜店餐饮咖啡厅酒吧点心房便利超市药房商圈开发模式商圈性质招商业种设定食行育乐住银行保险公司证券公司邮局汽车零售汽车展示汽车出租数码广场培训学校书店美容院SPA影院运动用品专卖百货公司各业种可选择品牌第二次整合第一次整合餐饮优衣库、班尼路、佐丹奴、宝狮龙、威鹏、三-SPIRT、好孩子、申奇、樱桃小丸子、斯努比、青蛙王子、丽婴房、蒙特娇、青山、雅戈尔、杉杉、培罗蒙、良幸、奇妮、NIKE、阿迪达斯、飘马、JEANSPORT、李宁、真丝大王、金利来、皮尔卡丹、苹果、卡迪乐鳄鱼、花花公子²真锅、星巴克、上岛、丹提、季诺麦当劳、肯得基、美时唐纳滋、莫师汉堡、园缘园、仙踪林、美罗斯、美林阁、王朝、多利、达令港、张生记、沈记、上海人家、天天渔港、必胜客、豪享来、斗牛士、季诺、哈根达斯、和路雪、维纳斯服装咖啡总结目标客户特殊需求第三次整合常规面积需求入口能见度、外观醒目度、招牌非商铺设施配套进深天花板HVAC(暖气、通风、空调)机电设备（电梯）公共区域。。。。。。商圈开发模式商圈性质招商业种设定开展招商商场未来定位的可能方向1F2F3F4-5F中大型餐饮以服饰成品为主的大型商场？？？方案１方案２方案３跳脱目前淮海路综合商场为主的思维方向1楼商场～规划为“餐饮”解析招商成败关键底楼没有停车空间无法满足中大型餐饮大面积“后场”的需求商场内部为自动扶梯，一楼如果做餐饮，对楼上客流形成强大阻隔，楼上价值顿减步骤一、购房利息/租金（1+行业利润率）=所需销售额45*990（1+30%）=5。8万步骤二、需求销售额/平均销售单价=需求销售量5。8万/50（人均消费）=1100人次？日成本估算假设：承租1楼990平米，单位日租金45元1楼商场～规划为“服装”解析每个柜面15M2,使用率50%990/7。5=132柜台日租金4.5万=340元/平米/柜台按照10%盈利率算盈亏平衡点：即日销售额达到3400，月营业额10万元？地址位置面积租金/年瞿溪路841号（蒙自路）1F89.8318万长乐路139号C座1F+2F36874万淡水路321号餐厅48055万淮海中路222号2F17233万淮海中路222号110、111号1F17775万淮海中路222号B1(-1F)87.5$11,178淮海中路344号1F+2F+3F220+380+380370万淮海中路364号1F+2F65+2272万淮海中路381号中环广场1F270$55,188淮海中路517号1F80170万淮海中路666号甲1F3020万淮海中路768号2F+3F436+700215万淮海中路98号1F106.3761万黄陂南路338号1F561.7$246,024建国东路320号（黄陂南路）1F+2F250+20956万瞿溪路805号底楼东2-3层（蒙自路）1F+2F+3F656.25+911.83+911.832.02+2.55+1.83鲁班路166号大同花园1359.6212万蒙自路495号1F62.2118万瑞金二路237号1F3835万瑞金一路153-155号1F79.4348万餐饮服装综合商场×××商场未来定位方向小结1F2F3F4-5F+中大型餐饮以服饰为主的百货商场××主题商场为主跳脱目前综合性商场为主的思维方向商场主题的寻思大胆假设……客层男性女性单身家庭儿童老人白领学生商品家电家具服饰食品电脑饰品视听运动什么样的定位可以涵盖所有族群？食衣住行育乐族群1族群2族群3族群4族群5？主题定位与其消费客层分析主题定位建议1女人馆男人馆或虽然消费层涵盖各个收入层，但易与一般商场商铺雷同主题定位建议2儿童及青少年馆可涵盖各个收入层的家庭，且消费潜力惊人商场主题寻思的反馈……小心求证消费潜力分析全国白领家庭为8岁以下子女购买相关用品的支出占家庭月收入的30%左右，仅上海2001年的该项消费总额就达192亿人民币上海12岁以下儿童，月消费额为972元/人，在五大城市中排名第三。（广州、北京、上海、成都、西安）儿童及青少年馆上海0-12岁儿童月消费最大消费支出柱状图零用钱,7.80%食品,68%医疗,6.20%教育,28.50%娱乐,8.70%0%10%20%30%40%50%60%70%80%食品医疗教育娱乐零用钱3岁以下4岁-6岁7岁-12岁协同效应：达到商圈和谐，避免直接竞争造成对投资项目的损伤资源共享：错位经营、优势互补租金承受能力可行性高012345678910大卖场专业市场超市购物中心专卖店便利店服务业★向阳青少年儿童世界★假日青少年儿童世界（简称假日商城）儿童及青少年馆～现有参考案例～位置：上海市南京西路993号（茂名路口）近四十年历史，2000年8月在原址重建开业面积：5000余平方米楼层规划：B1层+1～5楼其中五楼主要为游憩文化空间翻斗乐、饮品吧、儿童攀岩向阳经营模式输出：对象：宁波天一广场童梦楼青少年儿童世界B1层：协亨手机城１Ｆ：600m2儿童用品、特价运动鞋、宠物鸡２Ｆ：500m2儿童服饰３Ｆ：500m2婴儿用品、儿童服饰４Ｆ：500m2儿童图书、玩具、童鞋５Ｆ：500m2翻斗乐乐园、玩具、饮品吧业种主要价格（单位：元）租金/抽成5FStar智力玩具饮品吧翻斗乐80-3003-85元/人次4F富乐梦文具斯乃纳童鞋巴布豆玩具5-50100-15030-2003FPiYoPiYoSNOOPY婴儿用品派克兰蒂婴儿服饰PoPstar儿童服饰150-30010-10010-8050-1202F巴布豆Bailie克蒂SNOOPY服饰150-300100-20080-150100-200巴布豆服饰商场提成17%（商场宣传费另计）1F儿童用品A&D专柜特价运动鞋宠物鸡50-100100-300200-40012地理位置：福建省厦门市位于新兴商业圈-火车站-富山商圈的中心点开业日：2001年12月29日口号：欢乐欢笑、伴我成长0～18岁青少年儿童一站式购物楼层规划：底层+1～5楼开发商：厦门新假日房地产开发经营商：厦门新假日百货底层：游戏机、欢乐谷、海洋世界…等１楼：少女装、休闲服饰、运动用品、伞具等２楼：童装、童鞋、帽子、休闲吧…等３楼：少儿艺术摄影、婴幼服装用品、护眼灯、童车、电脑、儿童DIY区、文具礼品、玩具、学生机、美容区、音像…４楼：新华书店、儿童超市、护眼灯、世界儿童画、塑料制品…５楼：厦视“小海豚”栏目演播厅、精品家居广场、特卖场…本项目商场定位寻求最具商机的市场定位创造极大的开发价值1F2F3F12岁以下儿童主题商场食衣住行育乐配合主题的装饰及家具专卖店为辅一个有生命力的商场…………需要一个响亮的名字商场的案名建议构成系统性烘托儿童主题商场之全面性、时尚与品位商场的业种业态建议引进知名餐饮除了传统的婴儿、儿童及青少年食品外，建议引进知名餐饮主题：与欢乐相关企业，如德克士、麦当劳等。引进休闲餐饮：提升卖场形象食衣衣服的消费水平：定在中等工薪阶层可以消费的价位儿童房设计要点牆面：如五彩繽紛的牆漆，优雅溫馨的牆紙、壁布……童話色彩較濃。地面：一般選較軟的材料，如木地板、地毯等。選用這些材料對孩子的安全有一定保障。色調也應以明快、亮麗為主屋頂天花板：造型應有些變化。家具儿童房家具的選購：應以圓角為主這是從安全方面來考慮盡量避免室內有較尖銳的物品出現住环保安心家饰、家具同时环保安心家具、家饰，在此绝对有发展的空间。因为“安心”与“健康”是每个父母为自己的子女优先考量的重点。住从零岁到十二岁儿童青少年的车婴儿车、自行车、滑板车、小型玩具赛车、学步车等1F2F3F行书店、音乐教室除了传统的书店外，可引进休闲音乐相关教学如朱宗庆打击乐团、打击乐教室等育翻斗乐、互动游戏…乐其他如婴儿理发服务中心：•胎毛可制作成胎毛笔、胎毛画等手足秀：•国外流行将宝宝的小手小脚复制成立体模型，犹如小巧玲珑的艺术品，在欧美的华人称其为“手足秀建筑外观：•如有趣的报时音乐钟…等还有很多、很多…………胎毛画手足秀商场平面建议经过我司上述详尽的分析与商场定位商场租金基本可满足1F402-3F254-5F20只租不售先租后售纯出售以租验售差异化租金策略整体出租大面积分租散铺分租合作经营以租代售试用租售本案适合确定招商方式先租后带租约出售合作经营招商的方法纯租金纯扣率按营业额收取比例佣金作价（延长租期、免前租金等）+=招商的主要问题内部报酬率与售价的矛盾未成型商圈内的预售阻力商业物业不允许预租我们的优势-------最有效的客户渠道服装餐饮眼镜行汽车银行超市银楼咖啡感谢各位莅临指导Thanksforyourattention！制作：上海信义房屋代理事业部