搜索
1新江湾城项目投资建议书2目录项目概况市场分析市场定位项目规划预案投资收益评价投资风险评价投资建议3一、项目概况4国际化上海城市能级城市规划产业升级城市化上海现代化上海1.1上海概况宏观背景：三化上海5深圳、重庆、天津……广州、台北、首尔……大巴黎、大东京、大纽约……上海将不仅是中国的上海，更是世界的上海，而且是世界的中心城市之一：国际经济中心、国际金融中心国际贸易中心、国际航运中心.国际化上海含义动力中国的上海——世界的上海国家战略推动+全球经济拉动国际化上海6伴随着上海的国际化进程，上海的城市能级将由中国的核心城市提升到世界核心城市——大上海。上海房地产市场将同大巴黎、大东京、大纽约等国际一线城市的房地产市场能级靠拢上海城市能级提升上海房地产市场能级提升更多的跨国企业、资金、技术、人才将抢滩上海办公环境更加国际化、品质化；商业地产更加集约化；住宅地产更加高端化；……质变7城市化上海上海正进入城市化进程的高潮时期，相关的城市规划已经基本确立。而房地产市场伴随高速城市化进程，其增长趋势不可逆转。城市化进程城市规划功能分区城镇体系规划交通规划……落实房地产实体8现代化上海上海率先实现现代化的要求驱动着上海不断实现产业升级，产业整合集约化发展不断催生出上海房地产新板块。现代化进程产业集聚产业升级新板块新的地产形态9上海“十一五”规划“1966”四级城镇体系：“1”——1个中心城：外环线内600多平方公里的中心城区；“9”——9个新城：宝山、嘉定、青浦、松江、闵行、南桥、金山、临港、崇明新城；“6”——60个左右相对独立、各具特色、人口在5-15万左右的新市镇；“6”——600个左右中心村，对分散的自然村适度归并，合理配置600个左右行政村。1011花木徐家汇真如五角场人民广场CBD外滩北外滩新江湾世博园上海中心城区——功能分区确立与完善12成交面积（万平方米）成交总额（亿元）上海33102200重庆1500352成都1532550北京228720112006年4城市房地产消化量的对比13上海中心城区内最后的“绿洲”1.2江湾城简介新江湾城14新江湾城———人民广场人民广场新江湾五角场15公里新江湾城———五角场2公里158号线2007年底投入使用10号线2010年投入使用新江湾城轨道交通——正在修建中的8#以及10#将上海轨道交通网扩展至新江湾区域16新江湾城道路交通——可依托于淞沪路，连接中环，出行便利17A：江湾天地：直面黄浦江，上海游艇产业节点，未来新江湾的休闲娱乐运动主题中心B：自然花园：低密度住宅区（规划容积率约为0.6）C：中央公园：占地面约3万平米，上海仅存的湿地公园D：都市村庄：建筑类型多层/小高层E：知识商务中心：以办公楼宇、公寓、酒店为主，同五角场商圈衔接，共同构筑五角场—新江湾城市副中心F：复旦大学江湾校区FF18目标地块美国汉斯待开发的商业地块社区配套地块(高规格幼儿园,小学)生态公园19新江湾城实景照片20新江湾城实景照片21新江湾城实景照片22新江湾城实景照片23区内社会配套（分布在半径2-4公里的圆周内）体育场馆复旦体育馆、江湾体育场医院肺科医院、黄兴医院、上海华都医院商场百联又一城、大西洋百货、沃尔马中小学郑立路第二小学、复旦小学、六一小学、五角场小学、复旦附中、同济初中大学上海财大、复旦大学、同济大学24城市副中心——五角场商圈（距离约为2公里）四个城市副中心之一；251.3区域内土地供应情况新江湾城总面积9.45平方公里，其中，由上海城投（上海市城市建设投资开发总公司）实施综合开发的为6平方公里（含复旦江湾新校区1平方公里）截至目前，区域内土地出让情况如下：地块土地面积（万平方米）土地性质容积率成交公司楼面价（元/平方米）成交时间C117.7万住宅1.6珠江地产5,6142005年1月C525.2万商业住宅1.86美国汉斯5,2122006年7月C214.4万住宅1.6华润地产6,6772006年11月26小结：1、目标地块紧邻主城核心区域，生活配套完善，交通便捷；2、区域内原生自然资源良好，中央公园、湿地公园的建设维护为将来的环境品质提供了保障；3、政府对市政配套的大量投入，使土地价值持续提升；4、新江湾城可出让土地面积5平方公里，目前仅出让0.57平方公里；随着地块的不断出让开发，将使该区域土地价值继续升高。27二、市场分析28上海五年房地产的发展曲线与GDP增长率曲线的对比10.57.311.329.412.31914.233.311.12.205101520253035增长率20012002200320042005年份GDP与房地产投资额增长率对比GDP房产投资额在经济发展维持稳定增长的前提下，房产投资的增长被宏观调控所压制2.1宏观经济分析292000-2006年上海商品住宅预售登记价格及增长率30050001000015000200002500002468101214人均可支配收入128831325014867166831864520668增长率9.92.812.212.211.810.8200120022003200420052006人均可支配收入增长趋势2005、2006两年人均可支配收入增长率高于商品住宅价格增长率31小结：在宏观调控的作用下，上海房地产市场的泡沫被极大的挤出，而经济的高速发展，人均收入的提升已经为上海房地产的又一次发展积蓄了能量。32供应减少需求回升，房产市场已处在回暖的临界点。2000-2006年上海商品住宅供应（批准预售）、需求（预售登记）2.2市场供需分析单位：万平方米332000-2006年土地市场交易量050010001500200025003000350040002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年1-11月新增经营性项目土地出让面积其中商品住宅土地出让面积2000-2006年土地市场交易量单位：万平方米土地供应的减小将对未来1-2年内的供需结构产生重要影响，房价大幅度上升不可避免。34上海、重庆当期市场存量与年度消化量的对比05001000150020002500上海重庆当期市场存量年度消化量单位：万平方米35被访者购房目的以自住为目的的购房者占到总比例的91%，保证了房地产市场的需求将在中短期内保持稳定。被访者购房目的91%3%6%自住短期投资长期投资36潜在置业者的购买潜力多数将在1年左右的时间释放。被访者购房时间被访者购房时间16%18%42%14%10%三个月内三个月-半年半年-1年1年-1年半1年半-2年37一、五角场商圈随着万达商业广场开业，百联又一城、沃尔玛、巴黎春天、HOLA家居、万达国际影城、新华书城等商业企业一一亮相。未来5年内，五角场城市副中心南部商业商务区130万平方米的功能性项目将相继建成。届时，该地区将成为特色鲜明的市级公共活动中心，其辐射作用将覆盖上海东北部。目前，同在五角场商圈的中环国际大厦、金岛大厦、沪东金融大厦、平盛大厦，已于2004年竣工并投入使用。江湾－五角场城市副中心的功能将分为三部分：南部商务区，规划面积0.96平方公里；中部杨浦知识创新区中央社区，规划面积0.86平方公里已完成一期部分；北部知识创新基地，规划面积1.29平方公里，与新江湾城相接。38五角场商圈图39二、区域写字楼分析1、区域内的产业分布集中，多以高新科技为主；2、区域内写字楼的入住率绝大部分维持在95%左右（见左图）；3、常驻办公人口将为该区域提供高质、稳定的潜在客户群体。名称入住率上海万达商业广场95%-98%复旦科技园大厦94%-95%创智天地坊55%平盛大厦80%富庆国定大厦在建五角场科技大厦98%无锡大厦98%中环国际98%科技卵化楼（二期）100%40新江湾区域需求持续上升，存量不足，价格持续上升。（见下图）41小结：1、上海市住宅供应量在过去2年和可预见的1－2年将持续下降，而需求不断提升。供需关系带来的价格上升不可避免。2、以自住需求为主的购房需求有较强的抗风险能力。为上海房地产的稳定发展提供保障。3、五角场商圈的发展为新江湾城提供了持续增长的高收入人群。而区内房地产正处于起步阶段，需求旺盛而供应不足，价格持续走高。42合生珠江：新江湾城1号作品——合生江湾2.3竞争对手扫描土地面积17.7公顷业态规划容积率1.6小高层11/18层建筑面积28万平米成交时间2005年1月售价均价1.6万元楼面地价5617元左右43现场照片44华润置地：C2地块土地面积15公顷业态规划容积率1.6高层20/18/11层建筑面积24万平米别墅－1＋4+1叠加成交时间2006年11月预计售价2.2万元/平米楼面地价7000元左右开盘计划今年下半年推出叠加别墅部分45橡树湾效果图462.4竞争对手扫描修建中的会所47小结：1、合生项目档次低，示范区、样板房效果差、管理混乱。其均价17000元/㎡应是我们未来价格预期的保底价。2、华润项目叠拼别墅(6层楼的全跃层花园洋房)预计开盘价格22000元/㎡。可成为我们定价的重要依据。3、如果取得土地，我们将比华润晚开盘一年，价格将有提升的空间。48三、市场定位493.1项目总体定位上海洋房新篇章1、少有的城市生态居所。2、独特的居住空间体验。3、别墅级的建筑审美。4、震撼性的小区环境。503.2客户定位目标客户来源全世界、全国来沪工作的精英阶层；上海追求生活品质的精英阶层；五角场区域进行科研、教育、商务活动的人员；已迁入、即将迁入江湾城的企事业单位的工作人员；全世界范围内的投资客户。51目标客户分类自住客户：第二次置业为主的，以改善居住为主要目的。两代居、三代居为主。家庭月收入2万以上。对景观、环境的敏感度较高。投资客户：在中国、上海有一定的业务，有剩余资金。了解中国，了解上海，看好上海房地产和人民币升值的全世界投资客。52目标客户特征年龄：35－45。家庭结构：两代同堂、三代同堂。工作状态：事业有成，但工作的压力巨大。休闲：珍惜有限的休闲时光，追求高质量的休闲生活。消费：追求品牌，但更看重品位。审美：国际化的审美取向，有自己独立的见解，但不免会附庸风雅。（附庸风雅是没有错的，是它推动了社会的文明。）53客户需求特点自然生态的居住环境与便捷的交通同样重要。追求内在的居住体验与体面的外观的统一。更亲地、更多空间变化、更多的附加值是其不变的追求。543.3产品定位花园洋房社区。浓烈的异域风情。（客户访谈中客户对弗莱明戈、红郡的认同度极高）亲地住宅、建筑与环境更紧密的结合。富于变化的内部空间。通过提高附加值，提升可售面积的价格。553.4价格定位各产品类型价格业态单户面积售价总价14层小高层9020000180000014层高汤90220001980000花园洋房底汤180300005400000花园洋房3、4楼跃层160250004000000花园洋房5层楼平层90230002070000花园洋房6+1层高汤90250002250000小户型花园洋房9023000207000056四、项目规划预案574.1招标文件的规划指标分析用地面积：59253.7平方米总建筑面积：100731.29平方米容积率：1.7覆盖率：25%限高：40米其他：执行7090政策设计思路——打造一个以6+1花园洋房为主的高品质社区，使尽量多的面积以花园洋房的业态表现出来。584.2研发关键点和难点：1.在覆盖率25%一定的情况下，在7090的政策下，存在大量的小户型，如何实现产品的高溢价？2.在花园洋房为主力业态的情况下，如何提高3-5层楼层的溢价？594.3设计对策1、尽量增加亲地户型的套数，提升花园洋房3、4楼的溢价2、花园洋房上部小户型送尽量多的露台和可改造空间3、小户型和大户型的花园洋房混合布置，提高溢价4、高层全部为90平米以内户型，分为高汤和平层小户型，送可改造空间60大跃层大跃层大平层大平层大平层大跃层大跃层小平层小跃层a.洋房下部的叠加别墅:以别墅的价格卖花园洋房。6162b.小户型的花园洋房：1、2层赠送地