不确定性条件下房地产项目投资决策研究

同济大学经济与管理学院硕士学位论文不确定性条件下房地产项目投资决策研究姓名：胡瑛申请学位级别：硕士专业：技术经济及管理指导教师：王海生20090301不确定性条件下房地产项目投资决策研究作者：胡瑛学位授予单位：同济大学经济与管理学院相似文献(10条)1.学位论文于学奎房地产项目投资决策研究2007随着我国市场经济的稳步发展，房地产投资活动日益活跃，房地产市场存在的竞争也越来越激烈，正确决策成为投资者取胜的关键。如何全面分析和评价房地产项目的可行性，如何在多个备选项目中进行综合评价选优，至今仍是房地产行业中研究的重要领域。本文就针对房地产项目投资决策问题，分析研究了影响项目投资决策主要因素，构建了房地产投资决策指标集，并对房地产项目投资决策方法进行了一定的探讨和研究。本文首先介绍了房地产项目投资及决策的相关概念与理论，对投资决策的原则、内容、流程等进行了阐述。通过对房地产投资决策影响因素的全面分析，构建了房地产投资决策指标集，对指标集中的各项指标进行了详细分析。针对房地产投资决策中现存的问题，结合层次分析法和熵权系数法建立指标体系权重模型，并利用理想解法对房地产投资决策进行综合评价。最后结合X房地产公司的投资实例，分析和说明了上述有关问题，验证了投资决策方法的科学性和实用性。本文在全面考虑层次分析法、熵权系数法、理想解法几种方法的基础上，认为将层次分析法和熵权系数法结合起来，确定的指标权重科学合理，利用理想解法计算得的评价结果，即能反映项目的优劣顺序，也能分析项目个因素的好坏情况，从而为房地产项目投资决策提供科学有效的决策基础。2.学位论文朱雍房地产项目投资决策方案优选方法的研究2004本文对房地产投资决策全过程进行了深入分析和探讨，针对房地产投资决策过程中的可行性研究、经济效果、投资环境、投资风险、房地产评价指标的建立等主要问题，从理论上进行了深入研究。并运用应用数学、线性分析等理论原建立了相应的房地产项目投资决策方案优选计算模型。论文首先研究了房地产投资概况，分析了目前国内外房地产行业发展状况，对房地产开发项目的影响因素进行了初步分析。综合论述了房地产项目可行性研究的全过程，指出了影响房地产投资决策的主要因素为经济效果、投资环境、投资风险，分别建立了评价指标体系。其次，研究和分析了传统的评价方法的局限性，针对房地产投资项目的特点，运用模糊数学原理和层次分析综合评价法，建立了模糊层次综合评价方法作为房地产投资建设方案优选的决策模型。本模型是在模糊理论基础上，兼顾定性和定量两方面的因素，对给定的影响因素指标进行评价，根据评价指标的不同层次，通过层次分析法确定权重，形成综合评价模型，进行模糊层次综合评价，保证指标的评价结果能够反映实际情况，更加科学、实用、可靠。最后，本文通过实例验证了模型的有效性和实用性。通过本文的研究与分析比较，认为采用模糊层次综合评价的方法进行房地产投资项目建设方案的评价是可行的，在实际的投资项目中加以应用。模糊层次综合评价法将具有模糊性质的经验、意见、观点等定性指标加以解析化和定量化，使方案建立在科学基础上，从而保证结论的科学性。由于此方法能够对多种影响因素的情况下进行综合评价，可处理不确定性，因而适用于复杂大型建设投资项目的方案分析，具有在多目标、多因素状况下选择较优方案的作用，可用来作为房地产项目投资决策的依据。3.期刊论文梅洪亮.夏恩君不确定性下房地产项目投资决策的思考-中国市场2010,(1)在我国房地产市场不断震荡和房地产企业决策感性大于理性的背景下思考不确定性下房地产项目投资决策具有现实意义.本文从市场不确定性和政策不确定性两个层面系统分析了我国房地产项目投资面临的不确定性,指出我国房地产企业降低投资的不确定性应做到坚持科学决策、引入市场预警系统、借助政策研究外力和建立房地产项目投资决策评价体系.本文指出,我国房地产企业应对市场不确定性和政策不确定性的关键在于正确认识并科学把握不确定性.4.学位论文彭俊基于实物期权的房地产项目投资决策方法研究2007实物期权是一种来自于金融衍生工具的新理论方法，正逐步广泛地应用在投资决策、财务管理、价值评估领域。房地产实物期权观点与传统投资观点不同，它强调投资决策中的灵活性。管理的柔性具有期权特征，好比投资者可以选择的一系列实物期权。基于期权理论的实物期权方法把项目的静态NPV加上一个期权价值，从而弥补了传统投资决策方法的不足。实物期权理论应用于房地产投资决策，并不是对传统投资分析方法的简单否定，而是在保留房地产项目传统分析方法合理内核的基础上，对传统投资分析方法固有的局限性进行了突破和进一步的发展。本文首先回顾了传统的投资决策理论和方法，指出其不足之处，并介绍了实物期权基本理论，通过比较分析，展示了实物期权的合理性和科学性。接着对房地产投资决策的实物期权特性进行分析，构建房地产投资决策的实物期权分析框架，并考虑了市场竞争的影响后，利用博弈论思想，完善了实物期权期权投资框架。然后构建了实物期权模型并进行实证研究，这是本文的重点章节。最后总结了本文的主要研究工作，指出了我国房地产开发企业今后在应用实物期权方法进行房地产开发投资决策时要注意的一些问题，并展望了实物期权方法的未来研究方向。5.学位论文王辉房地产项目投资决策的流程管理研究2007我国房地产行业正处于优胜劣汰的时代，处于从分散到集中的产业重组和产业升级过程当中。政府对土地市场的管理日渐规范化，使房地产企业的竞争重点从初期的“获得土地”转移到了“合理用地、科学投资”的竞争上。流程管理是竞争的产物，是竞争激烈化的产物。房地产行业日益激烈的竞争和对快速反应的要求决定了房地产企业必然走上流程管理之路。房地产投资决策的复杂性决定了投资决策必须集中多方面专业人才的集体智慧，需要多种专业人才的协同作战。公司决策管理方式必须能保证不同专业人员之间进行很好的沟通协调，而流程管理方法正能够为这种需要多专业的沟通合作的创造性活动提供一个规范化的管理框架。本论文通过对决策理论和流程管理理论的分析与运用，尝试从企业管理的角度对房地产企业投资决策过程进行规范化，制定流程管理的基本框架，并对方案的运行和持续改进进行探讨。论文首先对投资决策理论和流程管理的理论架构做了简明扼要的介绍，根据理论提出房地产投资决策流程管理的总体策略。然后，根据总体策略介绍房地产企业战略管理的要素与原则，简析房地产企业经营战略的形成过程。在探讨房地产企业投资战略后，本文尝试建立投资决策流程管理体系，将建设部《房地产开发项目经济评价方法》规定的房地产投资决策流程主要内容按照流程管理思想重新组合为以下流程模块：市场分析与预测、形象定位、开发时机选择、经营方式选择、融资方式分析选择、项目开发过程分析、投资风险分析、项目评价和方案比选，分别对其的流程进行分析。随后，本文对房地产企业流程管理的配套工作也做了分析和建议。主要介绍房地产投资决策团队的组织再造、管理制度建设、服务于流程管理的企业决策文化重塑、投资决策信息系统的建立与维护。最后，对投资决策流程管理模式建立过程中的风险和危机进行分析，提出处理建议。6.期刊论文王军武.彭俊.WANGJun-wu.PENGJun基于期权博弈的房地产项目投资决策研究-华中科技大学学报（城市科学版）2008,25(2)本文针对房地产项目投资决策的不确定性、灵活性,不可逆性以及竞争影响,利用实物期权博弈理论,把房地产投资收益作为一个增长期权来处理,并应用博弈理论来决定房地产投资的最佳时机.7.学位论文吕蔚琼房地产项目可行性分析研究——以枫林绿洲房地产项目可行性分析为实证研究2005房地产投资是一种高风险高收入的投资。在我国，房地产业经过二十几年的发展，己经成为我国国民经济的重要支柱之一。但是在房地产业中还存在很多不完善的地方，尤其在投资可行性分析研究方面还比较滞后。目前，在我国房地产市场中出现了一些问题，这与房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究有关系。房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，它是房地产开发项目投资决策的重要依据。通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价，从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著。在房地产开发过程中加强可行性研究，可以减少投资决策的盲目性，提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用，使房地产市场健康发展和不断完善。本文主要包括五个部分内容：首先是本文的导论，然后就房地产项目可行性研究的基础理论和房地产项目可行性研究的基本内容进行阐述，紧接着以枫林绿洲房地产项目为对象对房地产项目可行性分析进行实证研究，文章最后提出了完善房地产项目可行性分析的建议。8.学位论文吴婧混合型房地产项目投资决策的模型研究与方案优化2007房地产业素有永远的朝阳产业之称，它是调整产业结构，促进国民经济良性循环的一个重要方面。改革开放以来，伴随着宏观经济的高速增长和持续发展，迎来了我国房地产业的复苏与繁荣时期，房地产业所能创造的高额附加值以及为投资者带来的丰厚利润，强烈地吸引着众多房地产投资企业。但是与此同时，房地产独特的性质也决定了房地产投资具有开发周期长、投资风险大的特征，只有科学地进行投资分析与方案决策，才能获得较为理想的投资绩效。根据我国房地产投资的情况来看，房地产项目类型可以分为单—型(开发地块上只建造某一特定类型建筑)和混合型(开发地块上建造两种以上类型建筑)。随着房地产业的发展，房地产企业规模不断扩大，大项目混合型房地产已成为许多房地产企业的主要开发经营方向。针对混合型房地产投资项目，其投资决策程序一般可以分为两个阶段：第一阶段是单项目房地产投资决策阶段(即各混合型项目内部规划阶段)；第二阶段是多项目房地产多准则评价排序阶段(即各混合型项目之间评价排序阶段)。在这两个决策阶段中，混合型房地产项目内部规划是房地产多项目投资决策的基础，它的合理与否，将直接影响到后阶段多项目投资的决策与实施效果。然而，从现在的研究情况来看，国内外学者大都重视对第二阶段的研究，即如何对已定的多个房地产投资项目进行评价与排序，从而为决策者提供科学的决策依据。目前已经有许多其它领域的先进决策方法运用到多项目房地产投资决策中，比如层次分析法、模糊评价法、灰色系统决策评价法、专家系统评价法、人工神经网络法等。在已有的国内外研究文献中，很少有涉及到对单个房地产投资项目内部方案的规划与决策，即对房地产投资第一阶段的科学研究较少。当前，我国房地产投资企业同样也重视后期对多个既定投资项目的比较和选择，而对前期单个投资项目内部方案的科学制定重视程度不够，这样很难保证最终实施的项目方案的合理性与科学性。因此，本文旨在对混合型房地产项目的投资决策第一阶段进行研究，笔者希望通过本文的研究，能够给房地产企业提供一个具体直观的前期制定单个投资项目内部方案的模型，并且用成熟的算法去实现方案的优化，从而对房地产企业最终的投资成功起到一定的作用。本文在对混合型房地产项目投资决策的模型研究与方案优化的过程中，综合运用了层次分析法、熵值法、运筹学和改进粒子群算法，并且通过VC++编程进行分析。首先，在分析房地产业的发展现状以及房地产投资决策存在的现实问题的前提下，确定了以混合型房地产项目的投资决策作为本文的研究对象；其次，对房地产投资的影响因素进行深入了解，在借鉴已有的研究成果的基础上，建立评价混合型房地产项目投资决策效果的指标体系；接着，将定性分析与定量分析相统一，综合考查多目标权重的确定方法，结合层次分析法和熵值法来确定各评价指标在投资决策中所占的综合权重，并在此基础上利用运筹学的知识建立非线性规划的投资决策模型；然后，由于决策模型中存在多个变量和多个约束，考虑到满足多个变量同时变化对目标函数的影响，引入能以较大概率收敛到全局最优解的改进粒子群算法，并且用VC++编程实现方案的优化；最后，以一个具体的混合型房地产投资项目为例，利用建立的模型与算法程序得到优化的方案，再对比项目实际已经制定好的方案，检验模型与算法的正确性与适用性。通过本文的深入研究与分析比较，可以得出如下重要结论：(1)影响混合型房地产投资