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陌生城市房地产投资机会与分析——以北海为例[关键字]：关注点、投资机会、进入时机[简介]：本案例通过对北海房地产市场的考察总结，利用一系列的评价方式，给出了在进入一个相对陌生的城市的房地产市场时如何抉择的评判方法。城市进入城市：进不进？时机：什么时候进？区位：进哪个区域？产品：开发什么产品？项目：能不能介入?客户：在哪里?产品：开发什么产品？操作：如何开发？客户：定位那些客户？价格：什么价格出售？操作：如何进行开发？研究整体脉络项目介入一、开发商关注点分析五大关注点宏观经济是否有支撑？区位地理是否有优势？市场需求是否有满足？价格增长是否有空间？产品投放是否有机会？解决城市是否进入问题解决进哪个区位的问题解决进入时机问题解决进入时机问题解决产品开发问题关注点一：宏观经济是否有支撑？宏观经济考察指标GDP水平居民可支配收入城市规划总量：是否较大增幅：是否够快结构：是否合理排名：是否靠前总量：是否较大增幅：是否够快排名：是否靠前负荷：是否合理城市规划：是否有强势“概念”产业规划：是否能导入人口用地规划：是否有较大发展关注点二：区位地理是否有优势？区位环境考察指标空间环境配套设施规划利好地理位置：相邻辐射关系历史人文：有无悠久的历史文化自然景观：有无优越的自然景观交通环境：内、外交通是否便捷教育环境：有无知名的教育支撑医疗环境：有无知名的医疗设施生活环境：有无完善的生活设施功能定位：有无强势“概念”引入基建规划：有无大型基建规划生活配套规划：有无大型商业规划市场需求考察指标供应成交综合总量：有无达到一定规模增幅：有无达到一定比例总量：有无达到一定规模增幅：有无达到一定比例供求关系：是否合理区位排名：是否靠前人均面积：是否有空间关注点三：市场需求是否有满足？价格增长考察指标均价其他房产价格：有无持续增长增长幅度：有无达到一定比例区位排名：与周边其他城市相比价格区间：客户普遍接受的价格购买压力：房价与家庭收入比关注点四：价格增长是否有空间？地产成本价格：有无增长空间产品投放考察指标各类型产品的市场供应比重各类型产品的市场成交比重关注点五：产品投放是否有机会？各类型产品的供求关系各类型产品的价格水平二、如何回答开发商的问题？——寻找解决问题的途径答案的实现途径宏观经济环境城市地理环境市场需求环境城市历年统计年鉴城市规划网国土资源网城市政府网站城市规划网城市地图网城市历年统计年鉴城市房地产网房地交易中心统计报告城市国土资源网实地调查价格空间环境产品开发环境实地调查房地交易中心统计报告房地产交易网当地房企市场研究报告实地调查城市房地产网房地交易中心统计报告当地房企市场研究报告接上页答案的实现途径三、城市进入机会评价模型分析说明：模型包括城市整体投资环境模型、土地价值评价模型和住宅需求分析模型类别影响因素指标阐述权重单项得分最终得分衡量标准基本面GDP衡量城市发展水平人口规模衡量房地产的需求量是否充足人均可支配收入衡量居民消费力高低重大基础设施衡量未来城市房地产的辐射半径发展面城市发展方向衡量城市发展方向是否适合发展城市规划定位衡量城市规划是否有利于房地产发展政策面政策金融环境衡量是否对当地房地产有推动作用行业面供应量衡量城市房地产市场容量成交量衡量城市房地产市场容量价格衡量市场上升空间产品衡量产品的开发机会合计城市房地产投资机会总体评价模型（模型一）城市房地产投资机会总体评价模型（模型二）城市综合竞争力AB1城市经济实力C1GDPC2人均GDPC3利税总额C4社会消费品零售总额C5规模以上工业企业利润总额C6人均可支配收入B2城市资金实力C7全社会固定资产投资总额C8人均年末储蓄额C9人均地方财政收入C10人均地方财政支出B3城市科技实力C11科研综合技术服务业人员数C12每万人拥有高校在校学生数C13人均教育事业费支出C14高等学校数C15高等学校教师数B4城市产业结构与效益C16第三产业增加值占GDP比重C17第三产业从业人员数C18工业经济效益综合指数C19工业利润总额城市房地产投资机会总体评价模型（模型二）城市综合竞争力AB5城市开放程度C20进口总额C21出口总额C22进出口总额占GDP比例C23吸收外资金额C24国际旅游收入B6城市基础设施C25基础设施投资额C26人均生活用水量C27人均铺装道路面积C28每万人拥有公交车C29每十万人拥有医生数C30每十万人拥有医院床位数C31人均生活用电量C32人均邮电业务总量C33每百万人拥有影剧院数C34每百人拥有公共图书馆藏数B7城市政府管理水平C35城市化水平C36市区土地面积C37市区人口密度C38就业率C39人均住房使用面积C40工业废水排放达标率C41人均蔬菜产量C42人均肉产量C43建成区绿化覆盖率C44环境噪声达标面积接上表土地价值评价模型（模型三）指标项因素指标评价因素权重指标权重优/100良/80中/60差/0区位环境地理位置历史人文自然景观交通条件公共交通轨道交通道路建设生活配套医疗环境教育环境大型超市其他商业环境商业密集性商业繁华度商业规模指标项因素指标评价因素权重指标权重优/100良/80中/60差/0经济环境产业经济GDP在全市的排名人均可支配收入房地产市场土地供应量土地价格走势房屋价格走势企业同行竞争行业平均利润未来发展规划区域功能定位基础设施发展规划生活配套设施发展规划改造工程规划接上表土地价值评价模型（模型三）指标低方案中方案高方案说明影响因素发展趋势经济发展人均GDP居民收入消费结构内需对经济增长城市人口城市化水平户籍人口机械增长境外和外省士人的增加城市规划城市相关规划旧城改造轨道交通的建设住宅市场需求分析模型（模型四）住宅市场需求分析模型（模型四）指标低方案中方案高方案说明未来五年住宅需求总量总人口(万人)城市化水平城市人口（万人）本市居民改善居住需求（万M2）动拆迁居民需求（万M2）农民进镇需求（万M2）外籍人士需求（万M2）城市人口机械化增长需求（万M2）投资需求（万M2）外省市人口需求（万M2）住宅需求量（万M2）接上表住宅市场需求分析模型（模型四）接上表指标低方案中方案高方案说明未来住宅需求空间分布中心城区城市人口(万人）供应需求次中心城区城市人口(万人）供应需求城市边缘区城市人口(万人）供应需求案例：北海市城市研究说明：东莞某知名开发商有机会进入北海房地产市场，故委托我们对北海房地产市场进行考察，研究目前北海市房地产市场状况，判断开发商可否进入该市场、进入时机、客户是谁以及做什么样的产品？北海位于广西南部，是具有海滨特色的地级市。北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置。地理位置优越，是西部地区最便捷的出海口，也是西部地区唯一的沿海开放城市。总面积3337平方公里，市区面积957平方公里。户籍人口152.06万人；全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共有27个乡镇，5个街道办事处。案例：北海市宏观经济环境评价解决进与不进的问题类别影响因素指标阐述权重单项得分最终得分基本面GDP216亿元8%50.4人口数量150万8%60.48可支配收入1038015%81.2重大基础设施四通八达，融贯广西等周边其他城市，海上交通发达10%90.9发展面城市发展方向北抑南移、东进西拓5%70.35城市规划定位北部湾核心城市，与东盟交流的窗口5%80.4政策面政策金融环境房地产发展政策相对宽松8%90.72行业面供应量08年约160万8%70.56成交量约100万15%71.05价格3100元/平方米8%80.64竞争企业以本地和区域开发上为主5%80.4项目品质项目品质不高，存在较大提升空间5%100.5合计/100%/7.6能不能进？资料来源：根据北海统计综合年报整理（单位：万元）124.7138141158.1183.45215.837.440.74038.1346.2453.40501001502002502001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP社会商品零售总额北海市的经济总体保持快速增长，GDP年增长率在12％以上，社会商品零售总额年均递增率为10％以上，社会购买力逐步提高；2006年人均GDP约为14325元（按户藉总人口计）。近年来，北海全社会固定资产投资呈现快速增长趋势，固定资产投资额主要侧重于城市基础建设、基础产业和高科技产业。固定资产投资额的增长标示着经济发展和城市化进程开始加速。自2000年起，北海经济进入快速发展期，城市化进程以及工业产业的快速增长为房地产发展提供进一步的支撑30.7%65.6%19.4%30.8%30.0%0.020.040.060.080.0100.00%10%20%30%40%50%60%70%固定资产投资额(万元)同比增长固定资产投资额(万元)19.926.043.051.467.287.4同比增长30.7%65.6%19.4%30.8%30.0%2001200220032004200520062007市场需求环境评价解决进入哪个区域问题区域/权重15%10%15%10%10%25%15%综合评分区位配套客户购买力产品档次价格未来土地供应未来发展潜力海角路3343422得分0.450.30.60.30.40.50.32.95银滩一带4353444得分0.60.30.750.30.410.63.95市中心区5544512得分0.750.50.60.40.50.250.33.3云南路4444435得分0.60.40.60.40.40.750.753.9进哪个区域？从楼盘开发领域来看，北海房地产可分为如下主要四个区域蔚蓝海岸碧海云天蓝色海岸国际家园森海豪庭大益花园北海花园海角路一带银滩一带棕榈泉银湾花园碧雅苑贵都花园云南路一带明月苑天赐花园北部湾公寓海洋购物公园中房春华园华杰春秋源桂成大厦逢胜大厦润发大厦怡景港湾凯旋国际酒店海尚巴黎公寓金域阳光市中心区近3年来北海市的土地市场成交日渐活跃，土地价格大幅攀升，地价的上升必然会助推房价的上涨。北海市国土局的数据显示：自2004年起至2007年9月4日，北海市土地市场共成交土地40宗（工业用地不计其中），共3028．95亩，总成交金额84859．78万元，平均价格为28万/亩。项目年份成交宗数成交面积（亩）成交总价（万）均价（万/亩）增长率2004年4996.481401114.12005年3479.792381.284.96-------2006年221297.2539283.530.28较04年53%2007年1-9月11255.4329184114.2573%合计403028.9584859.78282004-2007年9月北海土地市场成交情况简表土地供应北海近年来房价涨幅惊人——由于投资客蜂拥而至，北海07年房地产价格增长幅度连续好几个月全国第一。发改委通报07年上半年北海房价涨幅全国最高（涨幅列表）一月份：15.5%;二月份：16.2%;三月份：13.7%；四月份：23.6%；五月份：15.1%六月份：15.5%七月份：18.6%八月份：18.2%九月份：19.4%十月份：17.7%由于北海房产存在价格洼地，2006年下半年，受全国房地产市场大热影响，江浙、北京、上海、福建、广州、深圳等地的投资客蜂拥进入北海房地产市场。2006年的八、九月份不到一年的时间内，北海的房价就涨了500-900元/平方，达到2700元/平方。特别是北京路、北海大道以南、火车站以北这段路上，其楼盘明月苑、春秋源、城市丽景，和北海大道中段上四川路以东、广东路以西这段路上，其楼盘逢胜大厦、南洋新都、城市购物广场等一下子将北海市的房价带到了一个新的高度。上述几个地方的多层均价目前基本达到了2700-3000元/平方，小高层、高层均价达到3180-3600元/平方，最高的房价已经突破4000元/平方，价格直指5000元/平方。进入时机？北海楼盘普遍销售良好，即使新政严苛也有销售量产生。北海目前在售