世联行-同济城市房地产投资价值研究

2014•世联行-同济城市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻2014.01深圳世联地产顾问股份有限公司同济大学房地产研究所同济大学经济与管理学院课题组名单负责人：施建刚楼江参与人：魏铭材俞志英李瑜王楠陈力洪小翠屈莹卢中贺杨明颜君目录前言........................................................................................1一、城市房地产投资价值探寻.....................................................................31.城市房地产投资价值概览...................................................................32.价值分化——城市房地产发展的必经之路.....................................................53.区域分化——城市房地产投资价值的集聚与扩散...............................................84.主导物业分化——城市房地产投资价值的转型与升级..........................................11二、城市住宅地产投资价值探寻..................................................................131.城市住宅地产投资价值概览................................................................132.城市住宅地产投资价值的分化..............................................................153.城市住宅地产投资价值区域分化............................................................164.城市住宅地产投资价值影响因素剖析........................................................185.分化市场中的城市住宅地产投资策略........................................................21三、城市商业地产投资价值探寻..................................................................221.35个大中城市商业地产投资价值概览.......................................................222.城市商业地产投资价值的分化..............................................................243.城市商业地产投资价值区域分化............................................................254.城市商业地产投资价值影响因素剖析........................................................265.分化市场中的城市商业地产投资策略........................................................30四、城市写字楼投资价值探寻....................................................................311.35个大中城市写字楼投资价值概览.........................................................312.城市写字楼投资价值类型分化..............................................................323.城市写字楼投资价值区域分化..............................................................344.城市写字楼投资价值影响因素剖析..........................................................355.分化市场中的城市写字楼投资策略..........................................................39附件1城市房地产投资价值指数的测度方法说明...................................................40附件22014年中国城市房地产投资价值总指数.....................................................44附件32014年中国城市住宅地产投资价值指数.....................................................47附件42014年中国35个大中城市商业地产投资价值指数............................................50附件52014年中国35个大中城市写字楼投资价值指数..............................................511前言自1998年实施城镇住房制度改革以来，我国房地产业发展极为迅速，房地产市场迅速繁荣，对促进国民经济发展、改善人民居住条件发挥了重要作用。伴随着中央政府多轮实施的房地产宏观调控，城市房地产业与房地产市场在迅速繁荣、逐步成熟的同时，也逐渐迈入一个崭新的，分化与同质并行、细分与整合共存的发展阶段，尤其区域间、城市间房地产行业与市场的格局、形态以及潜力等已经并还将深刻地发生变化。2013年，我国房地产市场在近年来限购调控、经济疲软、银根收紧等一系列打压下触底回暖，进入下半年更是一路高歌猛进。前三季度，一线城市除北京、广州和成都商品住宅成交量同比增速在10%以内外，其余城市均保持10%以上的高位增长，二线城市同比涨幅也达到22%以上。但与此同时，显著的分化现象也在三线城市出现，洛阳、北海、晋江等城市较去年同期市场规模增长都在50%以上，而惠州、常州等近几年投资过热的城市则仅与去年基本持平，更有甚者如温州自2011年9月以来商品住宅价格已连续27个月同比下降。市场的迅速分化使得寻找具有更高房地产投资价值的城市变得比以往更具意义。城市，作为房地产市场的载体，是人们洞悉市场变幻和观察产业进程的基本单元和有效视点。房地产市场迅速发展的黄金十年，也可以说是中国城市经历的一场前所未有的城镇化建设和现代化发展的加速期，这期间已经形成了成熟型的长三角、珠三角、京津冀三大城市群，其中长三角城市群已成为跻身世界发展前列的国际性城市群，而以武汉城市群、海峡西岸城市群等为代表的发展型城市群和以环鄱阳湖城市群、北部湾城市群为代表的形成型城市群也正在迅速崛起，而处于不同发展阶段、资源禀赋各异的城市，其市场潜力、增长速度和发展空间将会在激烈的区域竞争中剧烈分化。随着十八大后新型城镇化战略的提出和推进，我们有理由对中国城市房地产市场的未来怀抱更美好的憧憬。但是，未来城市房地产投资机遇和风险的并存已成为不争事实，分析和理解城市房地产投资价值的形成规律和发展趋势，显得极其重要。在此背景下，世联地产携手同济大学房地产研究所展开城市房地产投资价值研究，在科学厘清影响城市房地产投资价值的关键因素，深入探究城市房地产的发展规律、演进趋势以及城际差异等工作的基础上，秉承“大道至简”的原则，构建了一套简而有效、方法科学、体系完善的“城市房地产投资价值指数”，以反映、分析我国城市房地产发展现状、特征、趋势，以及城市间房地产发展差异与分化规律，作为客观判断城市房地产投资价值的工具和依据，以期准确把握未来城市房地产投资的机会、风险及其应对策略。鉴于不同类型物业其投资价值的关键影响因素存在显著差异，因此构建的“城市房地产投资价值指数”是由城市房地产投资价值总指数、城市住宅地产投资价值指数、城市商业地产投资价值指数、城市写字楼投资价值指数四项构成的一套指数体系。关于城市房地产投资价值的内涵，我们认为这是一个变化、发展中的相对概念，就当前我国房地产市场所处的发展阶段而言，当一个城市的房地产价格能保持合理增长、房地产市场规模能有质量的扩张时，这个城市的房地产就具备了投资价值。2指数研究的关键在于指标体系的合理设计。一方面，支撑房价上涨、市场规模扩大的基础是城市人口与产业经济两大因素，另一方面，当房地产供给与人口、经济发展产生的市场需求相协调时，才能形成房价合理上涨、市场规模有效扩大、具有投资价值的房地产市场。因此，我们主要从城市人口、产业经济和市场特征三方面入手构建城市房地产投资价值指数的指标体系。尽管中国房地产市场具有特殊的复杂性，但通过对近百个影响因素的科学筛选，最终得到的指标体系不仅直观，并且能在统计意义上解释90%以上的城市房地产价格波动和成交量变化。当然，这些指标的选择也是根据中国城市房地产的发展水平和国家统计口径的数据约束量身定制，那些不具普遍意义、数据可获性差的指标均未考虑。指数测度方法的具体介绍则请参见报告附件1。本报告选取了我国120座地级及以上城市作为研究样本（详见表0），所选城市遍及中国除西藏以外各省、自治区、直辖市，覆盖了东中西部逾20个城市群，能够全面体现中国城市发展的总体特征；所选城市无论是从人口密度、经济总量，还是从房地产市场规模来看，其房地产业都具备相对更强的发展潜力，并且城市间在房地产市场的发展阶段、驱动因素、增长空间等方面又具有显著的多样性和差异性，能够充分反映中国城市房地产发展的整体现状和典型特征，具有较强代表性。但是，由于国家统计口径仅覆盖了35个大中城市商业营业用房和写字楼市场的指标数据，导致城市商业地产投资价值指数、城市写字楼投资价值指数的研究样本暂局限于这35个大中城市。城市房地产投资价值指数是世联地产继成功构建世联购房者信心指数后推出的又一重要市场研判工具，将其打造成为中国城市房地产投资的风向标和导航仪是我们对该指数寄予的殷切愿望，希望各位读者提出宝贵的指正意见。表02014城市房地产投资价值指数研究样本城市群省份城市城市群省份城市京津冀城市群北京北京北部湾城市群广西南宁、北海、桂林天津天津关中城市群陕西西安、咸阳、宝鸡河北石家庄、唐山、保定、廊坊、沧州、张家口、秦皇岛中原城市群河南郑州、洛阳、新乡、焦作、许昌、平顶山、南阳长三角城市群江苏苏州、无锡、常州、南京、扬州、淮安、徐州、连云港、南通江淮城市群安徽合肥、淮南、六安、芜湖、马鞍山、蚌埠、安庆浙江杭州、嘉兴、绍兴、宁波、台州、温州、金华长株潭城市群湖南长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、衡阳上海上海环鄱阳湖城市群江西南昌、九江、赣州珠三角城市群广东广州、深圳、珠海、佛山、江门、中山、东莞、湛江、惠州、汕头呼包鄂榆城市群内蒙古包头、呼和浩特、鄂尔多斯、榆林（陕西）山东半岛城市群山东青岛、济南、淄博、潍坊、烟台、泰安、临沂、济宁武汉城市群湖北武汉、黄石、黄冈、孝感、襄樊、宜昌辽中南城市群辽宁沈阳、大连、鞍山、营口天山北坡城市群新疆乌鲁木齐、石河子哈长城市群黑龙江哈尔滨、大庆、齐齐哈尔兰西城市群甘肃兰州、天水吉林长春、吉林、松原青海西宁海峡西岸城市群福建福州、厦门、泉州、漳州黔中城市群贵州贵阳、遵义太原城市群山西太原、长治、临汾滇中城市群云南昆明、曲靖、大理川渝城市群重庆重庆宁夏沿黄城市群宁夏银川、石嘴山四川成都、南充、绵阳——海南海口、三亚3一、城市房地产投资价值探寻图1.1房地产投资价值百强城市分布1.城市房地产投资价值概览