中国房地产投资信托REITs研究

天津财经大学硕士学位论文中国房地产投资信托（REITs）研究姓名：张冬娅申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：王淑敏20090501中国房地产投资信托(REITs)研究作者：张冬娅学位授予单位：天津财经大学相似文献(10条)1.学位论文吴永娇构建我国房地产投资信托运作模式2005房地产业是一个资金高度密集型行业，其发展离不开强有力的金融支持。而且，一个成熟的房地产市场应该包括三个有效的小循环：以房地产开发商为核心的房地产开发循环、以房地产投资信托为核心的房地产投资循环和以按揭贷款债券为核心的资产证券化循环，这三个有效的小循环合在一起组成了房地产健康运行的大循环。经过二十多年的发展我国房地产业虽说已初具规模，但却只较完备地形成了第一个小循环，房地产金融发展的相对滞后己严重地影响到房地产市场的发展。房地产金融发展滞后影响房地产业发展的主要原因在于融资渠道单一，从而在客观上要求拓宽融资渠道，融资产品工具的创新。房地产投资信托产品的引入，将大大地提高房地产金融的完备性，使房地产业逐步走向成熟。据此情况，本文选取了构建我国房地产投资信托有效运作模式作为研究的对象，研究分析了在我国设立房地产投资信托的可行性与不可行性，在研究己取得成功的美、日两国房地产投资信托运作模式的基础上，借鉴两国的成功经验来构建我国房地产投资信托有效运作模式。研究分析了我国目前所发行的准房地产投资信托产品，研究分析表明目前我国所发行的大多投资信托产品，只是房地产投资信托产品的一种初级运作模式，在发行的这些信托产品计划中基本上是指定投资方式和投资项目，不具备组合投资的功能。最后借鉴国外的成功经验以及目前的案例分析，根据国情出发，构建了我国房地产投资信托有效运作模式：我国REIT现阶段的有效运作模式：C-契约封闭。我国市场、法律制度较完善后的REIT运作模式：有限合伙制；以及我国的国有土地的投资信托运作有效模式。本文共分为五章：第一章：绪论，指出在房地产融资过分依赖于银行、融资渠道单一，房地产业融资面临困境的背景下，创新出能够为房地产业提供中长期融资的有效投融资工具的必要性；综合考察了国内外对房地产投资信托的研究现状；提出本研究的目的在于构建适合我国国情的运作模式；最后概述了研究中主要采用的研究方法，如规范分析、实证分析和比较分析等。第二章：房地产投资信托理论。首先介绍了房地产投资信托的基本概念及相关理论，诸如，投资信托理论、房地产信托理论、房地产投资信托理论和房地产投资信托组合投资理论；然后分析了房地产信托和房地产投资信托理论相互联系；最后，以此为基础，分析了房地产投资信托在市场运作中的优缺点。第三章：国外房地产投资信托运作模式及启示。通过对美、日两国房地产投资信托运作模式发展历程的研究表明：成熟健康的房地产投资信托形成是众多因素共同作用的结果，关键在于相关法律法规的大力支持、房地产投资信托自身的不断改革和创新、机构投资者的广泛参与。第四章：发展我国房地产投资信托可行性分析。通过对我国房地产融资的现状，资本市场发展，以及我国发展房地产投资信托的有利条件和不利的条件进行分析。结果表明：中国已具备发展房地产投资信托的客观条件。第五章：我国房地产投资信托运作模式构建。在综合考察了房地产投资信托相关理论，国外房地产投资信托运作模式，对发展我国房地产投资信托可行性分析基础上，构建适合我国国情的行之有效的房地产投资信托运作模式。根据不同的发展阶段构建了相应的运作模式：在现阶段主要是契约封闭式运作模式，该模式的主要特点是设立、运作和解散比较方便，更能保护投资者利益等；完善阶段主要是有限合伙制运作模式，其主要特点是低的运营成本，运营效率高和道德风险低等。最后，阐述了为促进我国房地产投资信托模式的有效运作进行相应的环境营造。2.学位论文何金卫我国房地产投资信托基金运作模式研究2008房地产投资信托基金在世界许多发达国家都是房地产融通资金的重要工具，有很多成功运作的案例。而我国房地产投资信托基金由于发展较晚，其运作模式是一种资源配置单一化、流动性差的短期融资模式，这与房地产需要长期融资的特性不相匹配。因此，有必要对房地产投资信托基金运作模式的选择上进行理论、政策和实证的研究，为我国房地产投资信托基金的发展提供有力支持和正确指引，从而推动我国房地产金融市场的健康发展。而当前关于房地产投资信托基金在我国的发展的研究主要集中于对国外成功案例的引鉴，缺乏系统的运作模式的深入研究。对此，本文在借鉴和融合各种学术观点的基础上力求不断实现创新：在研究立足点上，本文更多的是结合房地产的目前发展现状，对其可行性运作模式进行研究；在研究内容方面，本文通过SWOT分析方法，深入分析房地产投资信托基金在我国发展的可行性，比较借鉴美国房地产投资信托基金和香港房地产投资信托基金两种不同模式的区别联系，以及现有我国准房地产投资信托基金运作模式的缺点与不足，提出了房地产物业开发型信托模式是当前适合我国发展房地产投资信托基金的最佳选择，并从发起人、发起方式、募集方式、组织形式、投资方向、管理方式等六个主要方面进行运作模式设计。最后，本文在总结全文的基础上，指出本文的不足之处，以及接下来研究的方向。3.学位论文邓琼我国房地产信托运作模式研究2007房地产信托作为金融信托业和房地产业相互融合的产物，不仅可以为广大中小投资者提供投资房地产的理想渠道，还可以为房地产开发提供充足的资金，从而促进我国房地产业的快速健康发展。房地产信托在世界许多发达国家都是房地产融通资金的重要工具，也有很多成功运作的典范。而我国房地产信托由于发展较晚，其运作模式是一种资源配置单一化、流动性差的短期融资模式，这与房地产需要长期融资不相匹配，也使一些人对房地产信托的发展持观望和怀疑的态度，因此，有必要在房地产信托运作模式的发展、流动性的加强和风险控制等多方面开展理论、政策和实证研究，为我国房地产信托的发展提供有力支持和正确指引，从而推动我国房地产金融市场的健康发展。本文首先介绍了房地产信托的含义及一些基础知识，然后通过对我国房地产信托现阶段运作模式的分析揭示出我国房地产信托运行模式存在的问题例如在运作过程中我国房地产信托大多数都充当了银行信贷的角色，其第三方监管力度不够。本文在考查和总结了国外房地产信托运作模式发展过程中的成功经验后，提出了适应我国现阶段发展的房地产信托运作模式，即以房地产股权投资信托模式为主的房地产信托运作模式，同时提出了完善与之相关的金融、税收和法律政策的建议和对策，从而全方位地促进我国房地产信托运作模式的健康发展。4.期刊论文陈科试析我国房地产投资运作模式及其发展-重庆交通学院学报（社会科学版）2002,2(2)随着我国房地产市场由卖方市场逐渐过渡到买方市场,房地产投资运作模式由作坊生产式投资模式逐渐向社会化大生产式投资模式推进.5.学位论文余云房地产投资信托基金在我国的应用研究2006房地产业作为我国国民经济的支柱产业和经济发展的增长点，对我国经济保持快速增长起到重要的支持作用。同时房地产业是一个非常典型的资本密集型行业，需要大量的资金支持。但当中国人民银行通过一系列金融政策预防房地产发展过热后，国内房地产开发企业的传统融资渠道受到阻碍，房地产企业被迫寻找新的融资渠道。房地产投资信托基金作为一种新型的融资工具，能够募集大量社会闲散资金投资于房地产业，满足房地产企业的资金需求。因此本文将在我国目前的法律政策环境下，通过对香港领汇基金上市案例的分析，重点探讨房地产投资信托基金在我国的应用。本文首先以美国房地产投资信托基金为基础，对房地产投资信托基金进行了一个全面简要的介绍。接着本文分析在我国引入房地产投资信托基金的必要性和可行性，认为在我国有必要建立房地产投资信托基金。然后本文引入香港领汇基金上市一案进行具体的分析，并与目前我国已存在的房地产信托现状加以联系，分析得出适合我国发展的房地产投资信托模式为信托型.3封闭式房地产投资信托基金。最后，分析我国发展房地产投资信托基金所面临的制约因素，比如制度环境、专业人才等等，并根据这些制约因素，提出促进我国房地产投资信托基金发展的建议措施。6.学位论文梅丹芬房地产投资信托的基础法制构建2007我国目前房地产市场的供给和需求，明显处于不对称的发展状态，供给方面受到相当程度的限制，国家近期来通过一系列宏观调控措施抑制房价，控制房地产投资的增长速度，包括金融政策、土地政策和销售政策，房地产企业在资金的供给源和资金的回笼上都受到了严格的限制。然而，从需求层面上看，房地产市场的需求量远未得到满足。如果单从供给上进行控制，将更加扩大供给和需求之间的缺口，收效必然甚微。金融自由化、国际化和证券化乃金融市场之三大潮流，受中国传统文化的影响，一般民众在不动产投资方面，主要以购买不动产本身为投资方式。然不动产本身的价值颇高，且流动性不足，如何将不动产之财产价值加以重新包装转化，以提高其流动性已然成为当前极其重要的课题。故有通过“不动产持分单位化”的方式，来吸引小额投资者。房地产投资信托制度就是以“信托制度”为架构，将特定资产做架构上隔离，使得该资产在法律上独立于资产原所有人，并以该资产为基础进行融资，并借助“证券化”而提高不动产的流动性。在房地产市场资金短缺的现下，政府、企业、学界都寄希望房地产投资信托制度能为不动产市场注入新的生命力，并在增加流动性和稳定价格方面起到功效。信托是英美法系下的产物，其在突破传统法律规制，实现法律创新过程中，一直扮演者重要的角色，以信托为基础，构建房地产投资信托制度，对我国房地产业改变过去传统的“圈地+卖楼”的经营模式，建立新型的“房地产建筑+物业经营”的运作模式，无疑是一个新的突破。本文共分为五个部分：第一部分：房地产投资信托的法理基础和相关概念。该部分首先从信托制度角色出发，对信托的起源、信托的目的、信托的定义和信托财产的独立性作了一个概括性的叙述。英美法体系下的信托制度的独特架构，使得信托财产区别于委托人、受托人、受益人的自有财产，具有相对的独立性，免于三方债权的追偿，从而具有破产隔离功能，奠定了房地产投信托这种安全的投资模式的基础法理。其次对不动产、房地产投资信托及其相关概念作了一个比较和分析，明晰了相关的概念的界定，并阐述了我国对“房地产投资信托”特有的定义。第二部分：房地产投资信托制度的比较。美国是房地产投资信托的起源地和发展最成熟的国家，该部分首先介绍了美国的房地产投资信托制度的发展路径和运作模式，并着重介绍了支持美国房地产投资信托制度的相关的法律制度支持。其次分析了台湾的不动产证券化制度，我国台湾地区和大陆的法制结构和基础有着较多的相似之处，其在立法体例和运作模式、制度设计上都有许多值得我们借鉴的地方。第三部分：我国房地产投资信托的环境分析和效用分析。该部分首先阐述了我国房地产投资信托的市场环境和政策环境，从市场层面分析了房地产投资信托的资金供给状况和房地产投资信托的交易平台、房地产投资信托的产品类型，并认为目前我国已具备建立房地产投资信托制度的市场契机；从政策层面而言，我国房地产投资信托制度的法制不稳定、不完善，缺乏基础的法制构建。其次从效用层面分析了我国建立房地产投资信托的必要性及在促进房地产业健康发展方面的积极作用。第四部分：我国房地产投资信托的立法模式和运作模式。该部分首先分析了我国房地产投资信托的立法模式，先对受托机构和受益凭证这两个基本问题作了前置性的分析，并在立法体例上分析了我国房地产投资信托法律制度的建立宜借鉴亚洲其他国家和地区的做法，采专项立法的形式，对我国房地产投资信托组织结构、资产结构、收入结构、分配结构等方面作限制性的规定。其次从信托资金的募集方式和资产的管理模式等各个方面，分析了我国房地产投资信托的运作模式宜设立以信托公司为发起人的房地产投资信托基金管理公司，再引入专业的房地产管理公司共同运作。第五部分：我国房地产投资信托基础制度构建。该部分认为我国房地产投资信托制度建立首先需要建立相关的基础性、前提性的制度，主要从房地产投资信托发展初期所需着手的几个方面入手，比如建立统一的房地产评估制度、标准的信托财产的登记移转制度、完