基础工作规范培训---房地产企业发票审核

二0一三年财务基础工作规范培训--房地产企业发票审核发票管理是企业财务工作重要涉税风险点，为了提高集团发票管理水平，提升正黄集团财务员工房地产涉及发票知识及入帐发票审核素养，特制订本培训方案，主要包含以下：1、发票税前扣除的政策规定2、企业取得什么样的凭证才能在税前扣除3、房地产开发业务涉及的主要票据4、如何预防接受假发票5、发票、财政票据种类及票据样式介绍6、发票开具注意事项培训目的1、发票税前扣除的规定：发票税前扣除的规定：1、《进一步加强税收征管若干具体措施的通知》（国税发[2009]114号）第六条：加强企业所得税税前扣除项目管理。未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。2、《关于加强企业所得税管理的意见》（国税发[2008]88号）：加强发票核实工作，不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据国税发[2008]80号《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。3、税总发[2013]20号：关于认真做好2013年打击发票违法犯罪活动工作的通知，重点对房地产与建筑安装、药品与医疗器械、发电、供电、餐饮娱乐、营利性的教育培训等行业的发票使用情况开展重点检查。特别是药品、医疗器械行业发票以及列支项目为“会议费”、“餐费”、“办公用品”、“佣金”和各类手续费的发票，要通过资金、货物等流向和发票信息的审核分析，检查其业务是否真实，是否存在未按规定开具发票、开具虚假发票或虚开发票的行为。对检查过程中发现的其他涉税问题，要一并进行认真查处。对检查发现的虚假发票，一律不得用于税前扣除、抵扣税款、办理出口退（免）税和财务报销、财务核算。2、企业取得什么样的凭证才能在税前扣除？企业取得什么样的凭证才能在税前扣除？合法入账凭证的种类（1）财政收据（非税收入收据、捐赠收据、财政监制；不含资金往来结算收据）（2）税务监制发票（3）自制原始凭证（4）合同+收据+判决书/调解书/公证书（对方不交增值税/营业税）收据是否可以税前列支？可以税前扣除的收据同时符合以下条件（1）费用合法真实，要有交易或提供劳务的合同；（2）与生产经营有关；（3）符合有关扣除标准（4）费用本身不具“经营活动”特征（收款方既不交增值税，也不交营业税，如赔偿款），符合不需要开发票的条件不需要开发票的情形：给予农民的青苗补偿费；工伤事故赔偿金；职工解聘经济补偿金；给予个人的拆迁补偿金；股权收购和资本收购支出；经济合同违约支出2、企业取得什么样的凭证才能在税前扣除？房地产开发企业哪些票据能作为合法票据并能在企业所得税、土地增值税税前扣除，按下列原则掌握：1、支付给境内单位或个人的款项，且该单位或个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或个人开具的发票为合法有效凭证；实际操作中应掌握的原则是，凡属于增值税征收范围的业务（无论是否享受免税优惠），都必须开具增值税发票（视具体情况分别开具专用发票或普通发票）；凡属于营业税征税范围的业务（无论是否享受免税优惠），都必须开具营业税发票。2、支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；3、支付给境外单位或个人的款项，以付汇凭证和该单位或个人的签收单据为合法有效凭证，税务局对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公正机构确认的证明；4、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。3、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（一）土地出让金、契税根据《营业税税目注释（试行稿）》的规定，政府出让土地，不征收营业税，因此不得开具发票。房地产开发企业应以国土局开具的土地出让金专用票据或其他非税收入收据入账，交纳的契税应当为“中华人民共和国契税完税凭证”。3、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（二）拆迁补偿费房地产企业向被拆迁户支付补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再由政府和房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿方式或拆迁安置方式取得土地使用权，仍需补交契税。《营业税税目注释（试行）》还规定，因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不征收营业税。因此被拆迁户无需向房地产企业开具发票，而是由房地产企业采取用收据方式入账，同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料留置于本公司备查。3、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（三）委托拆迁公司支付的拆迁补偿费《营业税税目注释（试行稿）》规定，拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业，按“建筑业——其他工程作业”税目征收营业税。因此，向拆迁公司支付的拆迁劳务费，应取得工程所在地建筑业发票。房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的，应取得全额的建筑业发票，直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理。3、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（四）青苗补偿费费《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《营业税税目注释（试行稿）》规定，不征收营业税。只要能够出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件。青苗补偿费不属于应该征收营业税的情形，对土地承包人取得的青苗补偿费收入不必为房地产企业开具发票，以补偿协议和收据等凭证可以入账。3、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（五）土地整理费支付给其他公司的土地整理费，应取得工程所在地建筑业发票。（六）挖土费支付给农民工（非雇员）的挖土费，不得采取工作表发放，应由个人向地税机关申请开具“税务机关代开统一发票（地税）”。开具发票时，由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的，房地产开发企业不再扣缴个人所得税。3、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（七）道路工程费《河北省地方税务局关于道路、桥涵修建收入征收营业税问题的批复》（冀地税函〔1995〕185号）规定，对施工单位承建的道路、桥涵工程收入，不论单位性质如何，其工程预算内是否含税，均应按“建筑业”税目的“其他工程作业”项目征收营业税。因此，房地产开发企业发生的道路工程费，应当取得工程所在地建筑业发票。3、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（八）向企事业单位支付的勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等费用1、地税发票改为国税增值税发票的业务有：①规划设计业务：属“文化创意服务_设计服务_环境设计”②建筑业检测服务：“鉴证咨询服务_认证服务”③土地及房地产评估：属“鉴证咨询服务_鉴证服务”④工程勘察勘探：：属于“研发和技术服务—工程勘察勘探服务”征收增值税⑤建筑图纸审核：按照文化创意服务，增值税发票⑥会计师事务所、税务师事务所、律师事务所业务⑦广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。2、未纳入营改增范围，仍使用地税发票①工程监理（北京地区除外）：②物业管理服务③房产中介和房地产经纪业务、房地产代理④融资担保服务⑤公证处提供的公证业务⑥市场、地铁站的柜台、摊位租赁3、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（九）直接向行政事业单位交纳的规费直接向行政事业单位交纳的规费应当取得行政事业性收费收据及非税收入专用收据，这些费用一般包括大市政配套费、绿化费、人防费、散装水泥基金、教育配套设施费以及各种证照工本费等。3、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（十）有线电视安装费、管道煤气集资费（初装费）《国家税务总局关于营业税若干征税问题的通知》（国税发〔1994〕159号）规定，有线电视安装费，是指有线电视台为用户安装有线电视接收装置，一次性向用户收取的安装费，也称之为“初装费”。对有线电视安装费，应按“建筑业”税目征税。财税〔2003〕16号规定，燃气公司和生产、销售货物或提供增值税应税劳务的单位，在销售货物或提供增值税应税劳务时，代有关部门向购买方收取的集资费〔包括管道煤气集资款(初装费)〕、手续费、代收款等，属于增值税价外收费，应征收增值税，不征收营业税。财税〔2005〕165号对从事公用事业的纳税人收取的一次性费用是否征收增值税问题规定，对从事热力、电力、燃气、自来水等公用事业的增值税纳税人收取的一次性费用，凡与货物的销售数量有直接关系的，征收增值税；凡与货物的销售数量无直接关系的，不征收增值税。从上述两规定看，财税〔2005〕165号文件与财税〔2003〕16号文件似有冲突之处，但是房地产企业发生的有线电视安装费、管道煤气集资费（初装费），应当说与货物的销售数量没有直接关系，所以应取得工程所在地建筑业发票。3、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（十一）建筑工程房地产开发企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。1.包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额和承包结算金额相等。①建筑公司外购材料并施工——全额工程发票②生产企业销售自产货物并施工—自产货物发票+工程发票③商贸公司销售外购材料并施工——全额货物发票2.包工不包料。对施工方提供的劳务费应当取得工程所在地建筑业发票；对不包料（甲供材）应取得增值税普通发票。甲供材料+乙方建筑施工（装饰以外劳务）：材料发票（供应商）+甲供材料营业税净额发票+乙方施工工程发票3、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（十二）装饰工程装饰工程是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。1.包工包料。发票的取得与建筑工程相同。2.包工不包料（清包工或甲供材）。清包工形式提供的装饰劳务，是指工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。根据营业税政策规定，装饰劳务可以不包括甲供材，因此，房地产开发企业自行采购的装饰材料直接凭增值税普通发票入账，向施工单位支付的清包工装饰费用，应当取得工程所在地建筑业发票。即:甲供材料乙方装饰：材料发票+工程发票3、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（十三）设备安装1.甲供设备乙方安装：设备发票+工程发票房地产开发企业从商家或生产厂家采购设备，再由房地产开发企业与安装公司签订安装合同的，应当取得商家或生产厂家的货物销售发票，并仅就安装费的部分，由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。2.商贸公司销售外购并施工:全额货物发票从事货物生产、批发或零售的企业外购设备销售给房地产开发企业同时提供安装服务，企业收取的价款中既包括设备价款，又包括安装费，这属于增值税的混合销售业务，全额缴纳增值税，不征收营业税。因此，房地产开发企业应取得全额的增值税普通发票。3、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（十三）设备安装3.建筑公司销售外购设备并施工:全额工程发票建筑安装企业外购设备销售给房地产开发企业同时提供安装服务，根据增值税、营业税政策规定，一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除特定情形外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。规定中所称的货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。因此，该混合销售行为征收营业税，不征收增值税，应全额开具建筑业发票。3、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（十三）设备安装4.企业自产货物并负责安装。根据增值税、营业税政策规定，提供建筑业劳务的同时并销售自产货物的行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业