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广州市存量房网上交易系统培训广州市房屋交易监管中心2010年7月请将手机置于振动状态，请保持现场清洁，爱护机器谢谢！课程时间安排•业务规则、流程、系统功能介绍（时间：30分钟）•课间休息（时间：10分钟）•系统实例演示及注意事项（时间：60分钟）•课间休息（时间：10分钟）•现场练习与答疑（时间：60分钟）存量房网上交易为加强存量房交易管理，维护房地产交易和资金安全，保障当事人合法权益，促进房地产市场健康平稳发展，我市将推行存量房网上交易。为顺利推行存量房网上交易，我局制定了《广州市存量房网上交易规则》。《规则》详细规定了存量房网上交易的范围、监管部门、中介机构和买卖当事人在存量房网上交易的整个过程的行为规范和相应的处理制度。存量房网上交易《广州市存量房网上交易规则》（一）：–全市存量房交易均纳入网上统一监管。“本市行政区域内已经取得房地产权证的存量房交易应当通过存量房网上交易系统办理网上交易手续。”房地产中介服务机构提供房地产中介服务时，应当使用网上交易系统办理存量房网上交易手续。–具备房地产中介资质的房地产中介服务机构以及具备职业资格的从业人员方可使用存量房网上交易系统为存量房交易当事人办理交易手续。存量房网上交易《广州市存量房网上交易规则》（二）：–申请使用网上交易系统的，必须签署《广州市存量房网上交易系统使用承诺书》，承诺诚信、规范从业，为广大市民提供优质、安全的中介服务。–房地产中介服务机构及从业人员在为买卖当事人办理存量房网上交易时，如有违法违规行为的，将受到责令整改、诚信扣分、暂停或者停止使用存量房网上交易系统、罚款、吊销职业资格等处理。–《规则》将在系统全面运行前对外发布，请各中介机构留意并加强学习。存量房网上交易系统主要功能：存量房网上交易系统对存量房交易（网上放盘、签订房地产中介服务合同和存量房买卖合同、交易资金托管、税费缴交、转移登记手续）全过程进行网上管理与监督。−房屋基础信息匹配−签订（变更、撤下）房地产中介服务合同−房源信息网上公示−签订（变更、撤下）存量房买卖合同−选择交易资金托管及托管银行−房屋交易过程中各个环节信息反馈−存量房房源信息、成交信息的查询与统计系统组成•网上交易管理主系统•网上预签约系统•自助交易服务终端•信息发布平台•网上交易管理主系统–实现从签订房地产中介服务合同、网上放盘、签订存量房买卖合同、交易资金托管至完成转移登记的整个过程的网上办理、监督和管理。–使用者：中介机构、商业银行、市国土房管局等。•网上预签约系统、自助交易服务终端–提供给自行成交的买卖当事人自助进行网上签约操作。–使用者：自行成交的交易双方当事人。•信息发布平台–通过阳光家缘网站、中介协会网站等对外公示存量房房源信息、成交信息。–使用者：社会公众存量房网上交易途径及流程图通过房地产中介促成的交易–业主或其代理人与房地产中介签订房地产中介服务合同，房屋信息网上公示；–在房地产中介机构的促成下，买卖双方签订存量房买卖合同；（签订该合同时可选择交易资金托管和托管的银行）–完成上述手续，缴交完交易税费后，到交易登记部门递件办理转移登记手续。–在整个流程中，交易当事人可通过阳光家缘网站和中介协会网站查询交易进度。网上交易开始签订房地产中介服务合同，房屋信息上网公示签订存量房买卖合同资金托管到银行办理资金托管是到交易登记部门办理转移登记手续系统撤下房屋相关合同、信息等网上交易结束否（可变更或者撤下）（可变更或者撤下）业主放盘•同一套房屋可以在一家或者多家房地产中介机构放盘•需要提供的资料：–身份证明与房地产权证记载的身份资料一致–房地产权证资料房产证登记字号产权证号码通过房地产中介促成的交易流程分步解读业主到中介机构放盘签订房地产中介服务合同买方查找房源，与业主达成交易签订存量房买卖合同资金托管交易资金托管是转移登记否房源网上公示撤下网上公示的房源信息签订中介服务合同网上公示房源信息•房源匹配–系统将根据产权人姓名、房产证登记字号、产权证号码进行房屋基础信息匹配，反馈房源匹配情况•录入放盘资料和中介服务合同条款•确认、打印中介服务合同，中介机构、业主或代理人签章•在阳光家缘网站和中介协会网站公示房屋放盘信息，供市民查找•合同签订后，双方经协商可变更放盘资料，或者变更、撤下中介服务合同–撤下中介服务合同，将同时撤下公示的房源信息。业主到中介机构放盘签订房地产中介服务合同买方查找房源，与业主达成交易签订存量房买卖合同资金托管交易资金托管是转移登记否房源网上公示撤下网上公示的房源信息签订存量房买卖合同•录入买卖合同条款。•确认、打印《存量房买卖合同》，三方当事人签章。–每套房屋同一时期只能签订一份存量房买卖合同，以第一个签订的为准。–合同签订后，各方当事人经协商可变更或撤下存量房买卖合同。业主到中介机构放盘签订房地产中介服务合同买方查找房源，与业主达成交易签订存量房买卖合同资金托管交易资金托管是转移登记否房源网上公示撤下网上公示的房源信息交易资金托管•在签订买卖合同时，选择交易资金托管的方式。•若买卖双方选择交易资金托管的，中介机构应协助当事人办理资金托管手续。•需要变更买卖合同的几种情况–在签约时未选择交易资金托管，之后提出需要资金托管的–在签约时选择交易资金托管，之后未办理资金托管直接申请转移登记的–实际办理资金托管的银行与买卖合同不一致的•试运行期间，提供资金托管服务的银行–工商银行–深圳发展银行业主到中介机构放盘签订房地产中介服务合同买方查找房源，与业主达成交易签订存量房买卖合同资金托管交易资金托管是转移登记否房源网上公示撤下网上公示的房源信息房屋转移登记手续•根据买卖合同的约定时间，前往房屋所在行政区划的交易登记部门办理房屋转移登记手续。•用于办理转移登记的资料可从系统中打印：–存量房买卖合同–转移登记申请表–价格自行申报表•案件受理后，该房源的交易状态将显示为“已递件”。•转移登记手续完成后，系统从网上自动撤下合同和房源信息。业主到中介机构放盘签订房地产中介服务合同买方查找房源，与业主达成交易签订存量房买卖合同资金托管交易资金托管是转移登记否房源网上公示撤下网上公示的房源信息存量房网上交易系统演示存量房网上交易前期准备工作•系统访问地址–阳光家缘–中介协会•登录系统需使用数字证书（key）–为保证系统应用安全，需要使用第三方电子认证机构发放的电子KEY–供应商：广东省电子商务认证中心–购买流程（见数字证书申请指引）填写《数字证书申请表》、准备材料提交申请及缴费领取数字证书（电子KEY）•IE浏览器的设置–工具Internet选项安全将网络地址设置为可信任站点–工具Internet选项安全信任站点自定义级别其他禁用“使用弹出窗口阻止程序”系统登录及界面简介•系统登录1.将电子KEY插入电脑USB接口2.输入电子KEY的密码3.输入系统用户密码用户名：执业证号密码：初始密码为888，首次登录后必须修改（建议公司统一修改，严格管理好本公司所有的系统用户，及时办理机构和人员的年检手续，不按时年检将不能使用系统。）•系统界面简介–系统首页–一级菜单–二级菜单系统管理与授权•菜单入口：【用户权限管理】•角色维护第一步选择中介机构第二步新增/修改/删除角色-删除角色时，在列表中的“删除”列的选择框勾上，点击【保存】即可-删除角色时，确保该角色未关联用户，以免用户登录系统后丢失权限系统管理与授权•菜单入口：【用户权限管理】•授权管理系统的授权分为【角色授权】与【用户授权】。【角色授权】：将系统功能授予角色第一步选择角色所在单位第二步对角色进行授权-角色授权：根据已有的菜单权限对角色进行配置。-包含用户：添加单位下的用户，将用户纳入角色。【用户授权】：将用户纳入角色第一步选择用户单位第二步对用户进行授权-选择相应的角色名称，点击【保存】即可。•菜单入口：【用户权限管理】•用户管理第一步上级单位可查看下级单位的所有用户第二步修改用户登录系统的密码（用户口令）系统管理与授权•菜单入口：【用户权限管理】•机构管理用户和机构信息来自中介诚信系统，如要变更用户或机构信息需先在预受理系统中申请。第一步查看中介机构的组织架构第二步中介机构分组，填写每间地铺的所属区域。—以便经纪人在网上共享盘源时查找需要共享的地铺。系统管理与授权通过房地产中介促成的交易第一步房源校验（录入业主姓名、产权登记字号、产权证号）–产权登记字号、产权证号来自《房地产权证》–当产权证号或者产权登记号的首位是0或者英文字母时，则不需要录入首位。–当系统验证信息反馈该房屋有查封、抵押记录时，中介机构应当告知当事人，并引导当事人可前往房管档案部门进行正式查册确认。第二步填写并保存放盘资料（录入房屋基本信息、配套信息以及周边情况等）–盘源编号：是房屋放盘记录的唯一编号，录入放盘资料后首次点击保存即可自动生成。–盘源共享：是指中介机构可以将该盘源记录共享给本公司的其他地铺。–在设置房源的共享单位时，输入关键字可快速查找对应的分支机构。—签订中介服务合同及网上放盘•菜单入口：【房源管理】第三步签订房地产中介服务合同–建议：每间地铺应当打印一份合同示范文本，供放盘人参考。–中介机构可以先【打印合同草稿】，确认无误后再正式打印并签字盖章。–系统以点击【确认并打印房地产中介服务合同】按钮，来确定该房源是否有效、是否可以公示到互联网上。第四步房源信息公示–当确认并打印正式的中介服务合同后，系统将自动在网上公示该房源信息。–互联网上公示房源信息时，会将该房源来自哪间公司及公司联系电话一并公示。其中联系电话是来自中介诚信系统，在此建议中介公司及时更新中介诚信系统中的联系电话。—签订中介服务合同及网上放盘通过房地产中介促成的交易•如果已经录入部分房源信息但还未正式签订中介服务合同，现需要签订合同并放盘的，应如何处理？–通过一级菜单【新增房源】中的“待新增房源查询”查找该房源记录，然后再进行签订中介服务合同的操作。–系统提供了以下查询条件：•登记字号•业主姓名•盘源编号……—签订中介服务合同及网上放盘通过房地产中介促成的交易•菜单入口：【房源管理】第一步查询房源信息-可根据盘源编号、登记字号、房屋地址等条件进行精确查询。-查询条件中小区名称、发布座落与房屋地址支持模糊查询。第二步变更中介服务合同-点击【中介合同变更申请】，进入中介服务合同，可修改放盘资料和合同信息。-点击【中介合同提交变更审核】并打印中介服务合同变更申请表，提交审核。第三步审核人员负责审核变更申请第四步确认并打印正式的中介服务合同-系统将会记录每一次变更的情况，可在【失效合同查询】中查看变更前合同信息—变更房地产中介服务合同通过房地产中介促成的交易•菜单入口：【房源管理】第一步查询房源信息-根据盘源编号、登记字号、房屋地址等条件进行查询。-查询条件中小区名称、发布座落与房屋地址支持模糊查询。第二步撤下中介服务合同-点击【中介合同撤下申请】，并打印《中介服务合同撤下申请表》，提交审核。第三步审核人员负责审核撤消申请-系统将记录每一次撤下合同的情况。-可在【失效合同查询】查看撤下的合同信息。-系统自动撤下房源在互联网的放盘信息。—撤下房地产中介服务合同通过房地产中介促成的交易•签订存量房买卖合同第一步录入合同条款信息-录入合同当事人信息、交易价格、付款方式等合同条款内容-房屋的基本信息，如房屋地址，面积等由系统自动加载-合同当事人可以选择交易资金托管及托管银行第二步确认并打印正式的存量房买卖合同-确认正式合同前可先打印草签合同，确定合同无误三方签字盖章-如选择了交易资金托管，合同当事人应到合同约定的银行办理资金托管手续—签订存量房买卖合同•菜单入口：【房源管理】通过房地产中介促成的交易第一步查询房源信息-根据盘源编号、登记字号、房屋地址等条件进行查询-查询条件中小区名称、发布座落与房屋地址支持模糊查询第二步变更存量房买卖合同-点击【买卖合同变更申请】，进入存量房买卖合同进行修改。-点击【买卖合同提交变更审