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房地产开发报建工作流程——发展管理部田秀品2011年3月流程图第二部分目录开发准备第一部分第2页开发流程第三部分总结第四部分开发准备第3页吉林市中海宏洋房地产开发有限公司一、注册公司取得《营业执照》二、房地产开发企业取得《资质证书》新成立公司当年取得暂定资质《房地产开发企业资质证书》房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由建设部审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。根据《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。《房地产开发企业资质证书》是进行房地产开发建设的基本条件。第4页房地产开发企业一级资质申报条件注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100％；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人：工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。第5页流程图第二部分目录开发准备第一部分第6页开发流程第三部分总结第四部分第7页资质证书国有土地使用证建设用地规划许可证建设用地批准书建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房（预）销售许可证产权证竣工备案证建设项目投资计划环保批复建筑节能审查意见人防审批书施工报建招投标管理勘察设计管建设监理管交易中心质量监督管安全监督管造价管理双拖欠执法监察一次性缴费防雷验收环保验收三表检测室内环境检测规划验收消防验收节能验收安全验收正式电验收燃气验收吉林市报批报建流程图-1吉林市报批报建流程图-2第8页第9页第10页流程图第二部分目录开发准备第一部分第11页开发流程第三部分总结第四部分第12页1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》（副本）选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设开发流程开盘销售1.领取《商品房销售许可证》2.《住宅质量保证书》1.《住宅使用说明书》3.《竣工备案表》第13页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发流程性第14页建设用地规划许可证一、“五证”齐备商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五开发流程《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。开发流程第15页选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收规划局建设项目选址意见书国土局土地挂牌拍卖手续地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料；申报材料：提供计委、规划、土地部门相关审批材料申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目有效批准文件；4、选址意见书复印件（含附图）；5、已批总平面方案；6、现势原件地形图3份；7、其它相关材料；开发商选址、立项国土局国有土地使用证计委项目建议书，可研报告规划局建设用地规划许可证开发流程第16页《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。开发流程第17页选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文化环保、消防等相关意见）规划局建设用地规划许可证规划局建设工程设计方案评审计委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局建设工程规划许可证建设局建设工程施工许可证开发流程第18页建设局建筑工程施工许可证计委开工报告审批房管局商品房预销售许可证《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。开发流程选址立项取得土地规划设计开工建设开盘销售竣工验收第19页开发流程《竣工备案证》建设局建筑工程施工许可证测绘公司出具《测绘报告》房管局商品房预销售许可证取得《竣工备案证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收开盘销售第20页第21页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址开盘销售人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断开发流程二、办理程序第22页竣工验收选址研究向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签开发商进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、规委及各专业局审查可研报告对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告开发流程开盘销售第23页竣工验收立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》1.《建设用地规划许可证》规定提交文件2.《国有土地使用证》规定提交文件上一步：对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局市政府下文批地画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理据此到地政部门办理用地批准书,钉桩，成果给设计人建设用地规划许可证评估项目建设用地地价冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证地款交清前:先颁发《临时国有土地使用证》开发流程开盘销售竣工验收第24页办理《建设用地规划许可证》:需准备文件如下：1.立项批复2.建设项目规划审批表3.市政府征地批复4.用地钉桩成果5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6.审定设计方案通知书立项开工建设规划设计取得土地选址办理《国有土地使用证》:需准备文件如下：1.立项批复2.办理土地出让手续申请3.审定设计方案通知书4.土地评估报告原件5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）6.《建设用地规划许可证》及钉桩成果通知单7.建筑面积与用途说明书8.加盖工商部门备案章的营业执照复印件9.《建设用地批准书》或原用地单位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、国有土地权属来源证明文件（原件）10.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件11.房地产开发企业资质证书等开发流程开盘销售竣工验收第25页立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取《建设工程规划许可证》项目设计方案办理《建设工程规划许可证》:需准备文件如下：1.消防、人防、交通、供电、给水、市政、燃气电力等部门意见2.建设项目规划审批报表3.审定设计方案4.建筑工程施工设计图纸5.工程档案登记证明6.按审定设计方案要求取得的协议通知书开发流程开盘销售竣工验收第26页立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取《建筑工程施工许可证》项目设计方案开发流程领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明到计委申请，列入到税务局取税单计划（建委会签）持年度计划、税单到区计、经委领到建委工程处领投资许可证登记卡，登记并取得许可证开工审批表到市政部门盖章，证明市政条件落实四源费缴纳开发办工程处同意招标到开发办市政处核实任务填招标申请书并到市招标办登记招标办看现场招标办审查标底编制标底开标会定合同，写评标报告，发中标通知书招标办盖章同意施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书处登记同意施工质量监督落实任务资金来源，任务来源及一切手续建委工程处同意开工，办理开工许可证(建筑工程施工证)开盘销售竣工验收第27页立项开工建设规划设计取得土地选址开盘销售人目的事向政府提交文件开发商销售回款开始销售之前取得的所有证开发流程竣工验收第28页上一步:建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工办理商品房预售许可证立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商完成建造,交付验收，业主入户1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证全部工程竣工四方验收、检验单签字盖章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收出库分配及办理商品房销售许可证、办理产权证运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段开盘销售第29页竣工验收第30页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发流程开发流程第31页《防雷装置竣工验收委托书》《室内环境空气污染检测报告》《建筑工程强制检定计量器具验收报告单》又称三表检测报告单。包括水表，电表，燃气表。三、竣工备案开发流程第32页《建设工程竣工规划验收合格通知书》又称规划验收。《建设项目竣工环境保护验收报告表》节能验收，是在整个工程竣工验收过程中时间跨度最长的一项工作。包括墙体材料、外保温系统、塑钢窗等多项指标。《安全防范工程验收表》《城建档案移交、验收单》三、竣工备案开发流程第33页《竣工备案证》施工单位、监理单位需提前准备好各项资料，报送市质监站各区监督科审查后由科内形成质量监督报告、经市质监站备案科审查后移交城建档案馆存档供电报验由于正式用电验收手续烦琐，验收时间较长，故客户资料需核对的准确性尤为关键，以免录入客户资料时出现不必要的麻烦。热力、燃气、供水三项报验。产权备案测绘公司出测绘报告，报送测绘审查科，领取备案证明。三、竣工备案流程图第二部分目录开发准备第一部分第34页开发流程第三部分总结第四部分一.房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、消防、质安站、房管局等总结第35页总结第36页《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》《竣工备案证》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》二.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:总结第37页建设单位申请委托有相应资质的单位绘图，设计，施工，监察等缴纳行政事业性收费提供资质证明，资金证明，体现建设单位的建设能力协调合作单位在约定时限内完成其工作内容三、建设单位办理审批的主要工作内容总结第38