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金鳞岂是池中物——创造基于人生追求的高认同感上海万科·金色城市传播推广策略白羊上海2008.07.03本次议题1、营销目标2、策略构建3、创意导出1、营销目标•金色城市的营销目标——单价16000-18000开盘2、策略构建•犹疑的市场——多空争夺、消息混乱、观望增加•上海的决心——核心都市区人口密度的下调、基于产业结构升级的人口结构调整《长江三角洲地区区域规划纲要》从八个方面进一步明确了长三角地区的功能、定位与作用。一是明确长三角区域发展指导思想原则。长三角地区将逐步在壮大东部地区经济实力、推动长江流域快速崛起、带动中西部加快发展、促进全国区域协调发展、引领我国全面参加全球竞争中，发挥核心作用。二是将长三角区域功能定位为：我国综合实力最强的经济中心、亚太地区重要的国际门户、全球重要的先进制造业基地和我国率先跻身世界级城市群的地区。三是确定区域发展总体布局框架为“一核六带”。“一核”即强化上海这个发展核心，充分发挥上海作为国内外交通枢纽、长三角地区要素资源配置中心和文化交流中心以及创新源头的作用，整合利用周边地区的资源优势，增强上海集聚和组织引导能力，以促进区域整体优势的发挥和竞争力提升。“六带”即优化提升沪宁、沪杭沿线发展带，重点建设沿江发展带、沿(杭州)湾发展带，积极开发沿海发展带，培育宁湖(湖州)杭发展带，引导发展沿湖(太湖)生态服务带。……•核心都市区人口密度的下调一是中心城区人口密度过高的问题远未得到解决，浦西9个中心城区的人口密度都在1.8万人／平方公里以上，其中黄浦、卢湾、静安三个核心城区的人口密度都超过4万人／平方公里，相当于纽约、巴黎核心城区人口密度的2倍，相当于东京的3倍。二是郊区的人口密度偏低，有些甚至仅1000人／平方公里左右，相当于核心区域的四十分之一，交通及生活配套环境尚未成熟，不适宜居住。2010年将有1000万人口迁移至外环线以外，市中心人口控制在1300万左右，对消费零售市场业态分布和设置需具有前瞻性。——上海市政规划上海市人口分布统计(单位:万人/公里)黄浦区4.63卢湾区4.09徐汇区1.94长宁区1.83静安区4.01普陀区1.92闸北区2.73虹口区3.67杨浦区2.05闵行区0.33宝山区0.30嘉定区0.16浦东新区0.46金山区0.10松江区0.11青浦区0.09南汇县0.11奉贤县0.09崇明县0.06•基于产业结构调整的人口结构调整浦东2010年扩充金融人才到22万为了缩小与国际金融中心之间的差距，浦东计划利用一系列的举措吸引人才，从而将2010年金融从业人员扩充到22万人。浦东正在筹划制订相关优惠政策，政策将倾斜于金融人才，特别是国际金融高端人才和领军人物。如在住房、子女就学补贴等方面对金融企业高管给予奖励，通过各项优惠，填平移居地之间的差距，使其生活水准不降低。同时，浦东也在加紧创建一流的双语幼儿园等教育场所，希望让这些高级人才能举家居住在浦东。此外，对在金融机构就业的年轻白领，尝试提供可租赁的中等档次单身宿舍；针对金融高端人才，浦东正在建设可供租售的金融家公寓。对于符合上海人才引进条件的金融人才，浦东将加大力度引进，分别采用人才居住证和入上海户籍的措施，给金融人才到上海工作解除后顾之忧。据悉，对于急需的那些对浦东经济、社会、科技的发展能够起到重要作用的关键性国外金融机构高层次人才和海外留学金融人才，尽一切努力让他们为浦东的金融业发展作出贡献。另外，浦东将在软环境上给人才提供更舒适的服务，重点吸引银行、证券、保险等各类金融人才。可以预见，今后金融高级人才在上海的生活将更加方便。——《东方早报》结论一：政府的力量是决定性的•金色城市的历史性机遇——浦东产业分布、人口导入、浦东房地产（住宅）发展趋势——大发展金桥出口加工区张江高科技园区陆家嘴金融贸易区新里程人民广场地杰国际城南汇•人口导入政策：一、资金奖励政策：招收一名博士后奖励10万根据新政策，浦东在未来三年内将投入不少于20亿元的人才发展资金。二、人才公寓政策：三年建造3.7万套人才公寓三、户籍倾斜政策：根据新政策，浦东将对符合《上海市吸引国内优秀人才来沪工作实施办法》规定，浦东重点发展的高新技术产业、金融业等其他的现代服务业等领域的单位高管、主要研发人员、主要技术骨干、学科带头人和为浦东做出一定的贡献的，得到了市场和社会认可的特殊人才，优先解决户籍。浦东高端人才税负有望被控制在20%～25%关于“上海市张江高科技园区激励自主创新人才发展的暂行办法”中规定，对于四类告急人才个人所得中的年工资薪金和劳务所得，形成功能区域地方财力部分的，给予100%补贴。也就是说，四类高级人才在张江园区内缴纳的税收部分将获得全额补贴。•浦东房地产（住宅）发展趋势结论二：产业的力量是决定性的结论三：浦东地产目前向南走趋势更佳•金色城市的先天优势——交通条件、与黄浦、卢湾、徐家汇（核心都市区）的衔接、世博会带动的区域认知、市政设施的集中规划——大交通、大配套随着浦东源深和世纪公园板块体土地开发殆尽，购房人群会北上金桥高行，东向张江川沙，南下三林北蔡。其中三林北蔡的配套相对完善，居住氛围较佳，一些追求居住氛围客户更多会选择南面。同时依赖世博，两岸4条隧道完工，和7，8号轨道开通，浦东南进一步得拉近了与浦西卢黄浦和徐汇的距离。15陆家嘴世纪公园，源深三林北三林南北蔡Top1G2，1.8万元/平米G3，1.35万元/平米(毛)C+G3，1.2万元/平米（毛）G3+C，1.6万元/平米C，10500元/平米（毛）•交通条件、与黄浦、卢湾、徐家汇（核心都市区）的衔接、世博会带动的区域认知交通状态完成公交沪南路上几十条公交线路目前开车外环线，沪南路等快速干道目前中环2008年轨道13号线（往人民广场）2012年11号线（往南站）2012年张江高科技园区陆家嘴金融贸易区金桥出口加工区轨道13号线轨道11号线•市政设施的集中规划宗地北侧和南侧分别是北蔡镇和康桥镇中心区，生活配套成熟。宗地西侧为规划占地1300亩的都市商贸中心，将集合具汽车品牌展示、销售相关的专业卖场，以及文体中心、国际物流展销中心。目前已形成通用和丰田汽车公司的集合品牌展销中心。红星美凯龙集团将于2008年在沪南路、华夏西路处建“一站式购全”大卖场，规划引进一个的家电超市、一个数码城、一个家乐福连锁店，打造时尚的主题购物商区。宜家也将在此设立全球最大的门店，百安居的总部也将设立在此。宗地东侧是规划的北蔡楔形绿地，将建成浦东新区的六大绿肺之一。御桥B块（地杰国际城）北蔡楔形绿地北蔡楔形绿地都市商贸中心结论四：必要乃至超出必要的市政配套建设•金色城市的产品理念突破——高人均社会资源占有量、“绿、静、美、安”的社区营造、90/70政策下高舒适度的产品营造（90+）、显性符号价值的借用、PC产业化加速项目的质量承诺——大绿化、大品牌规划布局23万M2景观园林25万M2商业配套教育配套二所幼儿园一所小学一所中学小学幼儿园幼儿园中学•90/70政策下高舒适度的产品营造（90+）、显性符号价值的借用、PC产业化加速项目的质量承诺——大绿化、大品牌结论五：万科大盘系列的成熟之作——开创性项目•金色城市的客户来源及心理洞察——区域：周边产业园区、浦东、浦西；家庭收入：20万以上；职业：公务员、企业中高层、中高级专业人员；洞察：上海压力的背后是——上海机会——风险越大、利益越大——只有上海，能匹配这群人的人生目标——渴望更大的成就、更高的认可——这是他们生活的主旋律——他们正在、未来也会继续坚持这一目标——这是他们一切行为的前提——谁能满足他们？——大梦想•洞察：上海压力的背后是——上海机会——风险越大、利益越大——只有上海，能匹配这群人的人生目标——渴望更大的成就、更高的认可——这是他们生活的主旋律——他们正在、未来也会继续坚持这一目标——这是他们一切行为的前提——谁能满足他们？——大梦想许天健：一个台商的上海创业故事上个世纪80年代，台湾的装修行业已十分红火，本着自己已经先行一步，有大把经验在手的许先生初闯上海，便看准了上海刚刚出现的壁纸行业。一开始他也只是卖进口产品。慢慢地随着壁纸科技含量的逐步增加，市民需求的逐渐多样化，许先生便和几个朋友在宜山路合伙开了欧雅壁布时尚广场。4年来，许先生和朋友一直在投入，他对这个自己选定的行业充满信心。他说，目前上海壁布在民用、娱乐以及饭店宾馆等都有市场潜力，因为现在上海这个市场还不到2%，可以预测，上海在5年内完全可以达到10%的市场量，那就意味着自己公司还有5倍的成长空间，所以他很看好壁布的前景。如今欧雅除了总店，还开出了两个分店。他们未来的计划是在上海开5个分店，根据区域定位，然后再做全国加盟店。敢于闯关上海人的精明，在全国是比较出名的。孙先生是一家证券公司的技术主管，被公司从北京挖到上海后，工作上虽然没有被排斥的感觉，但上海人的精明也一度让他很头疼。“上海人做事情是认真的，但太过于计较。比如我们做一个项目，需要加班，上海人大多心里想的是加班费而不是技术难题。”“在上海招聘员工，他们对工资、福利、加班这些细节问得非常细。相较之下，北京人更关心公司的前景与发展。”北京人在选择自己的职业发展时往往是跳跃前进的，从一个公司跳到另外一个公司，收入、职位都越跳越高。上海人更谨慎，更愿在一个公司里从底层做起，一步一步地向上爬。对于上海人的职场游戏规则——各人做好自己分内的工作就好，尽管这一点让很多外地人不适应，但郭涛认为，这其实是给外地人一个发展的空间。“因为外地人肯吃苦，不计较，付出的多获得的也多，所以外地人在上海更容易得到机会。”郭涛是公司里惟一的外地人，就是因为他的能吃苦和愿意出差，他现在包揽了公司对全国大部分地区的业务，而其他两个营业代表是上海人，他们只负责上海周边的业务。郭涛说：“上海是个有生机有活力的城市，不过外地人在上海创业要有些勇气，要敢于闯关。只要你有信心，保持好心态，上海就是一个充满机会的城市。”•洞察：上海压力的背后是——上海机会——风险越大、利益越大——只有上海，能匹配这群人的人生目标——渴望更大的成就、更高的认可——这是他们生活的主旋律——他们正在、未来也会继续坚持这一目标——这是他们一切行为的前提——谁能满足他们？——大梦想上海人的性格特征2007-12-1210:48:23本文已公布到博客频道文化·原创分类精明……自信自负……精于商战上海具有商业竞争的传统。早在20世纪二三十年代，上海市场虽尚不成熟，此时的商业竞争却十分残酷。洋商与洋商之间、上海商人与洋商之间、上海商人之间，竞争都十分激烈。其竞争手段、激烈程度都给人以震撼。上海，商家必争之地，谁能立足上海，谁就意味着拥有财富。上海是铸造商界精英的大熔炉，在这熔炉里，培养出了一大批商界精英。作为中国现代商业的精英，上海商人给人们留下了深刻的印象，其商业手段之繁杂、经营思想之宽阔，令各地商人惊叹。中国近代商业精英云集上海，使他们在大上海各展雄才大略，各占“地盘”，从而使得大上海的商战十分残酷。上海商人个个都精于商战。……目的明确经济利益是惟一原则受长期的商业传统影响，上海商人形成了以个人本位为核心的价值观念，在日常生活中表现出讲求实惠，关心个人和家庭生活，在商界则体现只讲经济利益，重利润的商人风格。上海在长期的工商业历史的影响下，实惠哲学成为上海人根深蒂固的观念。追求实惠的上海人总是会在各种复杂的情况下，迅速找到自己的最大利益所在。结论六：在上海开创事业的“行进中产”对未来充满信心•金色城市可能的竞争者一、万科新里程•本期房源:近期将推出高青路以北的别墅区部分房源，开盘价格未定。前批精装修公寓房源已消化无几。•优点分析:项目最后一批公寓房为沿街房，现余量不多，可挑选已余地不大。•缺点分析:目前该案周边交通不是很便利，走到高青路和浦三路上的车站均要10－15分钟。杨高南路以西的建材市场难免会产生一定粉尘和噪音额污染。•楼盘概述:项目最后一批公寓房目前所剩不多。本批以72㎡的一房和90㎡的两房为主，装修标准为2000元/㎡。售价较其前期毛坯房有很大程度的上浮，但就其装修品质而言还是很划算的