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1房地产基本制度与政策第一章房地产法律法规概述1、房地产业和建筑业关系答：建筑业是第二产业，房地产是第三产业；房地产与建筑业是甲方与乙方的关系。2、房地产业的七项作用答：为国民经济发展提供物质条件；带动房地产相关行业发展，促进经济发展；改善住房条件和生活环境；加快旧城改造和基础设施建设，改变城市面貌；优化产业结构，吸引外资；扩大就业；增加财政收入。3、房地产业的行业细分答：房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。房地产服务业分为物业管理业和中介服务业。中介服务业分为咨询、估价和经纪。4、估价业是知识密集型行业，经纪业和物业管理业是知识密集和劳动密集型行业。在成熟的房地产市场中，经纪业是房地产业主体。目前，我国是开发经营业占主体地位。5、房地产法的概念答：狭义的房地产法指《城市房地产管理法》6、房地产法调整的对象答：房地产法调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系和物业管理关系。7、房地产法律体系答：从立法层次上共分六层(1)宪法；(2)人大及常委颁布的法律，《……法》(3)行政法规：《……条例》；(4)地方性法规；2(5)行政规章：《……办法/规定》；(6)最高人民法院的司法解释。8、房地产交易答：《城市房地产管理法》规定，房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。9、房地产转让答：通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人。应当签订书面合同，载明土地使用权取得方式。土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。10、房地产抵押答：抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。应当签订书面抵押合同。11、房地产中介服务机构答：房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、价格评估机构、经纪机构等。中介机构应当具备下列条件：(1)有自己的名称和组织机构；(2)有固定的服务场所；(3)有必要的财产和经费；(4)有足够数量的专业人员；(5)法律、行政法规规定的其他条件。第二章房地产中介服务管理制度与政策1、房地产中介服务特点答：三个。人员特定、委托服务、服务有偿。2、设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记。在领取营业执照后一个月内，应到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。3、对房地产估价机构的管理主要从市场准入抓起，采取资格认证、资质分级和日常监督相结合的管理措施；而对房地产经纪、房地产咨询则主要通过行业组织自律的方式进行自我管理。4、房地产估价机构资质等级分类附表1。房地产估价机构按照专业人员状况、经营业绩、注册资本等条件，将资质分为一级、二级、三级。新成立的房地产估价机构的资质按照最低等级三级核定，并设1年暂定期。具有一级资质的估价机构可以设立分支机构，二、三级资质的估价机构不得设立分支机构。分支机构所在地有3名以上专职注册估价师。注册于分支3机构的估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的估价师人数。5、房地产中介服务的内容答：房地产中介包括咨询、估价和经纪三大类。房地产经纪可分为房地产居间、代理和主要以代理为主兼有行纪色彩的房地产包销等。6、房地产中介收费答：(1)房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费。普通咨询报告每份300-1000元，难度大的不超过标的额的0.5%。(2)房地产估价收费。采用差额定率分档累进计收。(3)房地产经纪收费。房屋租赁收费为半个月至一个月的房租，一次性计收；房屋买卖代理收费为成交价格总额的0.5%——2.5%。独家代理的不超过3%。经济特区收费标准不超过上述标准的30%7、房地产中介机构业务管理主要包括承办业务管理、中介服务行为的管理和财务管理（收费管理）。8、由中介机构签订合同，中介人员不得以个人名义承揽业务或签订合同。由于房地产中介人员失误给当事人造成经济损失的，由其所在的中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追索。9、中介人员违法行为处罚标准答：严重不负责——3年以下或拘役，并处或单处罚金。故意虚假证明——5年以下或拘役，并处罚金；收钱+虚假证明——5至10年，并处罚金；10、房地产经纪人员资格考试答：房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人执业资格考试和房地产经纪人协理从业资格考试。执业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。住房和城乡建设部——负责编制大纲、组织命题、组织考前培训人力资源和社会保障部——负责审定考试科目、考试大纲和试题，组织考务工作。共同对考试进行检查、监督和确定合格标准。协理从业资格考试：全国统一大纲，但不统一命题，由各省、自治区、直辖市命题并组织考试。11、报名条件4答：执业资格考试报名条件：大专学历，工作满6年，其中房地产3年；本科学历，工作满4年，其中房地产2年；双学士或研究生班毕业，工作满3年，房地产1年；硕士学位，工作满2年，房地产1年；博士学位，房地产1年。协理从业资格考试报名条件：高中学历即可。12、房地产经纪人注册答：中国房地产估价师与房地产经纪人学会按照规定，实施全国房地产经纪人注册工作，将准予注册和注销注册的人员名单报住房和城乡建设部备案。经纪人注册的条件：取得房地产经纪人执业资格证书、无犯罪记录、身体健康能工作、经所在经纪机构考试合格。执业资格注册有效期为3年，到期前3个月到原注册管理机构办理再次注册手续。再次注册者，还需提供接受继续教育和参加业务培训的证明。13、房地产经纪人注销注册答：有下列情况的，由原注册机构注销注册：不具有完全民事行为能力、受刑事处罚、离岗2年、在两个以上机构同时工作、严重违反职业道德和经纪行业管理规定。14、房地产经纪人员技术能力、权利与义务答：应有丰富专业知识、熟悉法律、熟悉环节、经验丰富、会外语；权利：依法发起设立房地产经纪机构；加入房地产经纪机构，在机构关键岗位任职；指导协理进行各种经纪业务；经所在机构授权订立房地产经纪合同；要求委托人提供与交易有关的资料；拒绝违法指令、执行业务并获得佣金。协理的权利：加入机构、协助工作并获得佣金。义务：守法、不得兼职、继续教育、向委托人披露相关信息、保守秘密。15、房地产机构备案答：房地产经纪机构自领取执照之日起30日内，到工商登记所在地的房地产管理部门备案。516、推广使用行业组织推荐的合同文本，在合同中约定交易资金交付的条件和方式，并有执行该业务的注册放地产经纪人的签名。17、房地产信用档案的建立范围是房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人等专业人员。18、客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。19、房地产中介服务行业信用档案按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则进行，各级房地产行政主管部门负责组织所辖区内房地产信息档案系统的建设和管理工作。20、住房和城乡建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统，中国房地产估价师和房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，负责一级房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。21、不良行为记录以企业自报为主，房地产企业应在受到行政处罚后10天内将有关信息直接报送系统管理部门。第三章建设用地制度与政策1、《宪法》《物权法》《土地管理法》规定了中国现行土地所有制的性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围，以及土地的使用、管理制度。全部土地为社会主义公有制，分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。全民所有制采取的是国家所有制形式，即国有土地，由国务院代表国家行使；劳动群众集体所有制采取农民集体所有制形式，即集体土地。城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有；国家实行国有土地有偿使用制度；实行土地用途管制制度；实行不动产登记制度。2、国有土地的范围答：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。63、取得国有建设用地使用权的途径主要有四种：国家出让、行政划拨、房地产转让、租赁。4、征收和征用答：征收，国家强制性行为，必须服从。土地所有权由集体所有变为国家所有。征用，所有权不变，使用权改变。5、征收集体土地应遵循的原则答：珍惜耕地，合理利用土地原则；保证国家建设用地原则；妥善安置被征地单位和农民的原则；有偿使用土地原则；依法征地的原则。在一个相当长的时间内，土地使用制度将实行双轨制，即土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长期并存。6、临时使用的土地期限，最长2年，并不得改变批准用途，不得从事生产、经营活动，不得修永久建筑。期满后，清理场地并支付费用。超过使用期限，不退地又不再次申请的，按违章用地处理。7、《物权法》对建设用地作了如下规定：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利利用该土地建制建筑物、构筑物和附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。设立建设用地使用权，可以采用出让或者划拨的方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。以出让方式设立建设用地使用权的，应订立书面合同。使用权人不得改变土地用途，需要改变的，应经行政主管部门批准。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，并订立书面合同，使用期限不得超过建设用地使用权的剩余期限。8、建设用地审查报批程序答：用地预审、申请用地、上报审批、组织实施、颁发《建设用地批准书》9、临时用地分两类：一是工程建设施工临时用地；二是地质勘查过程中的临时用地。临时用地经城市规划行政主管部门同意，报县级以上人民政府土地行政主管部门批准。抢险救灾可以先行使用土地，在后恢复原状交还，不再办理审批手续。属于永久性建设用地的，应在灾情结束后6个月内补办审批手续。10、国有建设用地使用权出让的概念和特征7答：国有土地使用权即建设用地使用权。土地使用权出让也称批租或土地一级市场，由国家垄断；经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，对土地拥有使用、占有、收益、处分权。土地使用权可以进入市场进行经营活动，但地下埋藏物和矿藏物归国家。土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。集体土地不经征收不得出让。土地使用权出让是国家以土地所有者身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、资源、有偿、有限期的特点。11、国有建设用地使用权出让的方式答：招标、拍卖、挂牌、协议。商业、旅游、娱乐和商品住宅用地必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。招标——适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块出让拍卖——适用于区位条件好，土地利用上有较大灵活性的地块出让协议——适用于公共福利事业和非赢利性机的社会团体和特殊用地12、国有建设用地使用权出让年限答：居住70年；工业、科教文体、综合50年；商旅娱40年。13、国有建设用地使用权的收回答：使用权届满；提前收回，有补偿；使用者不履行合同；司法机关收回。不履行合同有两种情况：一是未如期（60日内）足额支付地价款；二是未按合同期限和条件开发利用土地，纠正不改的。14、国有建设用地使用权终止答：使用权届满，连权带物无偿收回；土地灭失；使用者抛弃。15、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。16、建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。17、国有建设用地使用权出让合同的履行答：以出让方