【房地产】重庆上海城推广企划案

1111第三节房地产开发项目不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析1212一、盈亏平衡分析基本原理计算方法13131.基本原理概念又称为保本分析或损益临界分析，是通过分析产品产量、盈利和成本之间的关系，找出盈亏在产量、单价、成本等方面的临界点，以判断不确定性因素对方案经济效果的影响程度，这个临界点称为盈亏平衡点（BEP）。14141.基本原理各参数相互关系产品销售利润=产品销售收入-产品销售成本-产品销售税金产品销售收入=产品销售量×产品单位价格产品销售成本=单位变动成本×产品销售量+固定成本产品销售税金=产品销售收入×税率收入=f（销售量）；成本=f（销售量）当收入=成本时的销售量，称之为（以销售量表示的）盈亏平衡点BEP。151516162.计算方法(1)用房地产产品产销量表示的盈亏平衡点(BEPq）如能达到盈亏平衡，则：y1=y2即有：所以：所以用房地产产量表示的盈亏平衡点计算公式是：xtFxVyxPy21xtFxVxPtVPFx加费单位产品销售税金及附单位产品可变成本单位产品售价年固定总成本qBEP17172.计算方法在对项目进行盈亏平衡点分析的同时，一般还要计算出产（销）量允许降低最大幅度（）：根据对项目产品的市场调查和预测，判断这种最大幅度出现的可能性大小，可能性越大，说明项目的风险越大。q%100qqQBEPQ18182.计算方法(2)用房地产产品销售单价表示的盈亏平衡点（BEPP）销售税率）（产量产量单位可变成本年固定成本1pBEP）（tQQVFBEPP1%100PBEPPPp19192.计算方法(3)用生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEPL）%100%100%100q）（tVPQFQtQVQPFQBEPBEPL%100年销售税金及附加费年可变成本年销售收入年固定总成本LBEP20202.计算方法(4)用房地产产品销售收入表示的盈亏平衡点（BEPs）tVPFPBEPPBEPqs加费单位产品销售税金及附单位产品可变成本单位产品售价年固定总成本单位产品售价sBEP%100SBEPSSs2121例题某房地产开发公司，生产住宅建筑预制件产品，年生产能力为60000件，每件售价为3200元，固定成本为5768万元，每件产品的可变成本为1552.2元，生产总成本为15081.2万元，每件产品税金为售价的8.75%，试求该公司预制产品实际产量、销售价格、生产能力利用率及销售收入的盈亏平衡点。2222二、敏感性分析含义方法步骤敏感性分析图的绘制23231.含义通过分析、预测项目主要因素发生变化时对经济指标（如NPV、IRR、DPP等）的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种不确定性分析方法。如果某因素变化幅度很小，但对项目经济效果指标的影响很大，则认为是敏感性的因素，或因素的敏感性很强。25252.方法单因素敏感性分析每次只考虑一个因素的变动，据此考察项目经济评价指标的变化情况。多因素敏感性分析几个因素同时变动对项目经济评价指标产生的综合影响。“三项预测值”敏感性分析对房地产开发项目中所涉及的评价变量，分别给出最悲观、最可能、最乐观的三个预测值，据此对开发方案进行敏感性分析。26263.步骤确定不确定因素；确定不确定因素可能的变动范围；确定用于敏感性分析的经济评价指标；计算不确定因素变动时，评价指标的相应变动值，并计算相应评价指标变动的临界点；通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定因素，提出控制敏感性因素的建议。27274.敏感性分析图的绘制以纵坐标表示经济评价指标，以横坐标表示各种不确定因素的变化率，绘出各种不确定因素的变化曲线。与横坐标夹角最大的曲线极为最敏感因素变化线。不确定因素变化的最大幅度，即极限变化。2828NPV（万元）变化率（%）0-20-101020产品价格投资额经营成本2929第四节房地产开发项目风险分析不确定性分析与风险分析的关系房地产开发项目风险分析的方法3030一、不确定性分析与风险分析的关系联系不确定性分析找出的敏感因素可以作为风险因素识别和风险估计的依据。区别不确定性分析可以找出影响项目效益的敏感因素，确定敏感程度，但不知这种不确定因素发生的可能性及影响程度。风险分析可以得到不确定分析因素发生的可能性以及给项目带来经济损失的程度。3131二、房地产开发项目风险分析的方法专家调查法层次分析法概率分析蒙特卡洛模拟法