企业会计准则第3号—投资性房地产

企业会计准则第3号—投资性房地产投资性房地产特征和范围一、定义和特征1.定义是指以赚取租金或资本增值为目的，或者两者兼有而持有的房地产。2.特征（1）是一种经营活动；（2）在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；（3）有两种后续计量模式。投资性房地产特征和范围二、范围1.已出租的建筑物。是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。2.已出租的土地使用权。是指企业企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。3.持有并准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产特征和范围注意：（1）已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物：只要企业管理当局作出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。投资性房地产特征和范围注意：（3）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。闲置土地，是指企业依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。（4）企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。投资性房地产特征和范围注意：（5）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产应确认为固定资产。（6）房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，应确认为存货。投资性房地产特征和范围注意：（7）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理：用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。课堂练习题1.下列各项中，属于投资性房地产的是（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物B课堂练习题2.下列项目中，不属于投资性房地产的有（）。A.出租给本企业职工居住的宿舍B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产E.企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于半年后出租的房产ABCE投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量确认条件：两个。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量注意：（1）建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。（2）不通过“在建工程”、“无形资产”等账户核算，直接借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。3.非投资性房地产转换为投资性房地产的成本，应按“投资性房地产转换”的原则来确定。投资性房地产的确认和初始计量二、与投资性房地产有关的后续支出1.资本化：满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。注意：科目使用借：投资性房地产——厂房（在建）投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产——厂房●资本化期间仍为投资性房地产，但不再计提折旧和进行摊销。投资性房地产的确认和初始计量二、与投资性房地产有关的后续支出2.费用化：不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。注意：科目使用借：其他业务成本贷：银行存款等投资性房地产的后续计量一、成本计量模式企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。1.采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。2.采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。投资性房地产的后续计量二、公允价值计量模式1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。投资性房地产的后续计量2.会计处理◢不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；◢以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。◢会计处理如下：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益或做相反分录。投资性房地产的后续计量三、计量模式的变更●同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。●企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。（1）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。（2）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。课堂练习题3.某企业投资性房地产采用成本计量模式。2009年1月31日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为270万元，预计使用年限为5年，预计净残值为18万元.采用年数总和法计提折旧。2010年应计提的折旧额为（）万元。A.72B.50.4C.67.2D.68.6D课堂练习题4.20×7年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。20×9年2月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式的条件，甲企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。20×9年2月1日，该写字楼的原价为9000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8730万元，公允价值为9500万元。甲企业按净利润的10%计提盈余公积。假定除上述对外出租的写字楼外，甲企业无其他的投资性房地产。课堂练习题甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本95000000投资性房地产累计折旧2700000贷：投资性房地产90000000利润分配——未分配利润6930000盈余公积770000投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产转换的会计处理（一）转换日的确定1.投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。2.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。3.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。投资性房地产的转换和处置处理思路——投资性房地产转换类型●成本模式：1.投资性房地产→非投资性房地产2.非投资性房地产→投资性房地产●公允价值模式：1.投资性房地产→非投资性房地产2.非投资性房地产→投资性房地产投资性房地产的转换和处置（二）成本模式下的转换：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。1.投资性房地产转换为非投资性房地产：（1）投资性房地产转换为自用房产将投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。投资性房地产的转换和处置借：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备投资性房地产的转换和处置（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品（原投资性房地产的账面价值）投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产注意1：房地产公司作为存货的房地产用“开发产品”科目；注意2：流动资产与非流动资产之间的减值准备通常不能对应结转。投资性房地产的转换和处置2.非投资性房地产转换为投资性房地产：（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值）存货跌价准备（已计提的跌价准备）贷：开发产品（账面余额）投资性房地产的转换和处置（2）自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产累计折旧或累计摊销固定资产减值准备或无形资产减值准备贷：固定资产或无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备课堂练习题5.某企业的投资性房地产采用成本计量模式。2011年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日“固定资产”的入账价值为（）万元。A.100B.80C.70D.75A投资性房地产的转换和处置（三）公允价值模式下的转换1.投资性房地产转换为非投资性房地产应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。借：固定资产、无形资产或开发产品（公允价值）贷：投资性房地产——成本投资性房地——公允价值变动（或借记）公允价值变动损益（或借记）投资性房地产的转换和处置2.非投资性房地产转换为投资性房地产投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。（1）转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积——其他资本公积）。借：投资性房地产——成本（公允价值）累计折旧或累计摊销固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备贷：固定资产、无形资产或开发产品资本公积——其他资本公积投资性房地产的转换和处置（2）转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；借：投资性房地产——成本（公允价值）累计折旧固定资产减值准备或存货跌价准备公允价值变动损益贷：固定资产或开发产品投资性房地产的转换和处置注意：公允价值计量模式下：●投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额都是计入公允价值变动损益的。●自用房地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的情况下，差额计入资本公积；公允价值小于账面价值的情况下，差额计入公允价值变动损益。课堂练习题6.20×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为20×8年4月15日。20×8年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。甲企业采用公允价值模式计量。课堂练习题甲企业的账务处理如下：（1）20×8年4月15日：借：投资性房地产——成本470000000贷：开发产品450000000资本公积——其他资本公积20000000（2）20×8年12月31日：借：投资性房地产——公允价值变动10000000贷：公允价值变动损益10000000课堂练习题7.20×8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。20×8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用，并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年10月30日，租赁期限为3年。20×8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14250万元，公允价值为35000万元。假设甲企业采用公允价值模式计量。课堂练习题甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本350000000公允价值变动损益7500000累计折旧142500000贷：固定资产500000000课堂练习题8.企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值与原账面价值的差额应记入的会计科目是（）。A.投资收益B