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1江西越秀物业经营管理有限公司经营管理制度2013年9月1日2目录第一章总则一、《物业经营管理公司经营管理制度》编制目的二、《物业经营管理公司经营管理制度》实施要求三、《物业经营管理公司经营管理制度》的控制四、《物业经营管理公司经营管理制度》的解释和适用第二章行政、人事管理制度第一节、商业经营管理公司组织架构图第二节、商业经营公司职能、架构、各部门岗位职责描述第三节档案管理制度第三章招商管理制度第一节、市场调查第二节、商业业态规划、招商政策及租金方案第三节、商铺招商第四节、品牌资源库建立第四章运营管理制度第一节、经营规范管理（管理制度）第二节、监督、检查第五章合同管理3第一节、合同文本标准化建设第二节标准格式合同文本的编制、审定和发布第三节、合同管理第四节合同履行的监督管理第六章企划管理第一节、营销策划与宣传推广管理第二节、媒体管理第三节、商业氛围管理第四节、广告招租管理第七章物业管理第一节、物业管理重要环节的管理方法第二节、日常管理第三节、消防管理第四节、安防管理第五节、环境管理第八章销售管理制度第一节、总则第二节、销售控制第三节、认购管理第四节、工作要求第九章财务管理制度4第一章总则一、《物业经营管理公司经营管理制度》编制目的1为实现集团所属物业保值、增值、实现物业管理规范化、科学化，建立科学、切实可行的管理机制和操作规范，提升集团品牌形象，制定本制度。2《物业经营管理公司经营管理制度》阐明了集团物业管理的思想和各项业务操作要求。通过《物业经营管理公司经营管理制度》的制定和实施，期望能在以下各方面规范集团物业的经营管理活动，提升物业管理品质。（1）优化、整合物业管理及业务流程，使之更为明确规范，切实可行；（2）明确管理责权体系,清晰职责；（3）加强信息沟通,提高物业管理的有效性和效率；（4）营造开放、诚信的管理环境，促进组织的学习和创新。二、《物业经营管理公司经营管理制度》实施要求1本制度是“江西越秀物业经营管理公司”开展工作的指南。2所有江西越秀物业经营管理公司员工均必须遵循本制度的规定,胜任本职工作必须以掌握和有效执行本制度的规定为前提。三、《物业经营管理公司经营管理制度》的控制根据集团对制度文件的管理规定,本制度在正式发布前必须经集团总裁办公会议审议通过，并经集团总裁签署发布。5四、《物业经营管理公司经营管理制度》的解释和适用1本制度的解释和修改权归集团董事会。2本制度每年需根据实际管理运作情况进行修订和完善,具体由集团董事会负责。3本制度生效后,如集团董事会下发的文件内容与本制度有冲突,以集团董事会新下发的文件为准。第二章行政人事管理制度第一节、物业经营管理公司组织架构图附：开业筹备主要管理人员到岗时间总经理营销总监总经办财务部销售部招商部运营部企划部物管部6三、第二节、物业经营公司各部门职能及岗位职责一、物业经营公司各部门职能1、招商部职能：①开业前招商、包括：市场调查、制定招商方案、招商实施；②开业后招商更新、供应商优化；③商户更迭、装修进场/撤场管理；④对接集团招商资源与工作安排。2、企划部职能：①企划方案制定及预算提报；②平面设计；公司成立筹备主要管理人员到岗时间表岗位到岗时间总经理已有副总经理（营销总监）总经理秘书15天招商经理30天运营经理30天企划经理已有销售经理已有财务经理30天物管经理30天7③广场形象维护；④活动策划与实施；⑤企业VI形象监控。3、营运部职能：①广场日常管理；②商户、顾客服务；③租金、管理费、物业费等现场催收；④商户管理。4、物业管理部职能：①安全保卫；②消防安全临控；③卫生保洁；④绿化美化；⑤物业收费统计、分摊管理。○6设备设施启闭运行管理；○7设备维修维护；○8配电房、空调机房值守；○9客户维修服务；○10工程收费统计。5、总经办职能：①招聘、培训、人事、薪酬、考核、员工关系管理；②日常行政后勤管理；资产、零星采购、库房管理；8③政府公共关系维护、处理对外事务；④团队建设、企业文化建设。○5各部门档案、合同的备案和数据库的建立。6、财务部职能：①提报预算；②执行预算；③日常费用支出控制管理；④财务管理软件的运营管理；⑤公司整体运作财务监督。7、销售部职能○1负责办理开发项目的商品房预售许可证。○2负责根据市场情况配合市场部确定营销策略；制定销售方案，并根据销售方案组织销售工作的开展。○3根据部门实际情况，进行人员培训。○4对销售合同及客户资料进行整理归档、并进行管理工作。○5负责已签协议、合同客户的资料收集、按揭办理、销售款催缴、受理客房投诉等相关服务工作。○6根据销售方案编制项目销售资金回笼计划，并负责执行。并负责协助财务部收取客户需缴交的各项费用。○7办理房屋注册证，并协助客户办理房屋产权手续。○8参与物业验收移交等工作，与物管公司交接客户资料及相关资料。二、商业经营公司各部门岗位职责描述（经理级以上）91总经理职责描述岗位概述：根据董事会决议和方针，全面负责公司的各项经营管理工作，组织拟订、报批并实施各项经营管理计划，确保集团下达的经济指标和管理指标的实现。岗位职责：全面主持公司的经营管理工作，组织实施董事会决议；组织制定公司年度经营计划，经董事长办公会议批准后负责组织实施；拟定公司基本规章制度，并确保有效执行。主持公司经营班子日常各项经营管理工作；组织制订公司月度/年度费用预算；负责对各部门负责人工作布置、指导、检查监督、评价和考核管理工作；负责召集主持总经理办公会议，检查、督促和协调各部门的工作进展；签署日常行政、业务文件；负责公司对外社会公共关系的协调处理。岗位权限：对公司主管级以下人员具有人事审批权，对副经理级~总监级人员具有人事审核权。对副总经理人员的录用、任免、调职与奖惩、辞退具有直接提名、建议权。对公司经营工作具有全面指导，指挥，监督，管理的权力。2、营销总监职位描述：岗位概述：协助商业物业管理公司总经理制定并实施企业战略、物业管理等政策方略,实现公司的物业管理目标及发展目标，参与公司经营管理10与决策，负责监督检查公司内部管理系统的正常运行，规划并推进公司的市场营销战略与策略，实现公司经营指标。岗位职责：一：营销战略规划的制定二：市场调研管理三：项目营销管理四：客户关系管理五：营销费用管理六：员工管理岗位权限：（1）对公司各部门主管级以上岗位有聘任与解聘的建议权。（2）对下级员工有录用、任免建议审核权、监督权、调配权、考核权、奖惩权。（3）对分管各部门总监/经理的工作有指导权。3、招商经理职责描述：岗位概述：协助副总经理或招商总监执行招商目标的达成。岗位职责：（1）参与招商过程管理及谈判（2）制定阶段招商目标，并在实施过程中根据实际情况及时向公司领导反馈意见和建议（3）协助副总组织项目所在城市市场调研的工作，收集相关的详细信息并深入了解当地商业发展情况，协助项目招商的整体运作，掌握市场动态，做好市场预测，及时提报相应的招商计划，认真组织和努力完成项目的招商任务工作11（4）负责开展项目业态规划、区域规划、品牌规划的执行工作，并对项目招商客户及品牌进行筛选（5）按公司各项工作流程，与公司各部门做好沟通、协调工作，并将招商过程中遇到的问题进行及时反馈。（6）完成市场调研及信息收集工作（7）按照公司规定，定期向公司及有关部门提交工作报告（周报、月报）、工作计划及《招商月例会内容》（8）负责商业地产项目招商合作谈判，主持起草重要文案、合同。（9）控制各区块招商进度，协助各招商区块执行人员与商户谈判并及时跟进。（10）负责重要招商关系网络的搭建与维护开拓，维护行业协会关系，政府主管部门，民间组织关系。岗位权限：（1）项目招商策略建议权（2）对直接下级人员调配建议权及考核评价权。（3）对所属下级的工作的监督、检查权。4、运营经理岗位描述岗位概述：对公司运营管理的全过程进行计划执行和控制，负责组建公司运营体系，指导、培训运营团队完成营运目标，对公司的经营行为及业务流程和负责，确保部门相互衔接流畅；全面负责所辖商城的客户关系维12持、业态规划调整、环境卫生、店柜布置、商品陈列、设施维护等软、硬件的规范管理控制；岗位职责：（1）负责把握公司在营运方面的发展方向，协助制定公司的整体发展战略规划；（2）制订公司年度工作计划和整体经营管理规划；（3）公司总体经营策略指导下，制定符合当地市场需求的营运政策、市场地位政策、商品政策、客户政策、促销政策、等各项经营政策（4）负责部门经营目标的拟定（或根据公司下达的指标拟订经营计划），并将指标合理、科学地进行分解、下达并监督进展完成情况。（5）在遵循公司总体经营策略下，领导营运部达成公司的业绩及利润要求。（6）负责各费用支出核准，各项费用预算审定和报批落实。（7）责收集商品信息，对其经营状况进行分析预测，为商户优化管理提供科学的依据。（8）定期检查合同执行情况，完善合同基本条款。（9）负责各项业务合同的签订、变更、执行、终止。（10）负责大型促销活动方案和措施的落实和协调。（11）负责租金、水电费、营运费的收缴与商房有维稳和管理。岗位权限（1）项目营运管理有建议权和执行权。13（2）对直接下级人员调配、奖惩的建议权和任免的提名权，考核评价权。（3）对所属下级工作的监督、检查权；对所属下级的工作争议有裁决权。5、销售经理岗位描述：岗位概述管理公司地产项目策划、销售方案的制定、组织、落实；带领销售队伍完成公司的销售计划和目标。岗位职责（1）依据企业总体经营计划编制营销战略规划并提出建设性意见；（2）根据企业年度经营目标制订年度销售计划并组织实施；（3）根据企业总体销售计划将部门销售目标分解至个人，针对个人情况的差异提出具体的销售目标分解方案；（4）全面负责案场销售的管理工作；（5）及时了解下属的工作进度，监督、检查营销计划的执行情况和营销费用的使用情况；根据销售规划及市场状况确定年度销售费用预算。（6）控制销售过程中各项费用的支出合理控制销售成本。（7）指导销售人员建立、维护与客户的良好合作关系。（8）负责维持与公司重要客户的良好合作关系。（9）监督、检查本部门的各项工作及计划的执行情况。岗位权限（1）项目营运管理有建议权和执行权。14（2）对直接下级人员调配、奖惩的建议权和任免的提名权，考核评价权。（3）对所属下级工作的监督、检查权；对所属下级的工作争议有裁决权。6、企划经理岗位描述：岗位概述全面负责项目的营销策划、推广执行工作。关注市场动向，调查分析市场及竞争项目，为营销推广提供决策依据。参与公司开发项目市场定位和规划设计，配合销售管理。管理和拓展公司媒体广告资源，建立各种媒体渠道。岗位职责（1）负责定期进行市场调研，提供市场调研分析报告。（2）负责公司开发项目营销策划方案的制定。（3）负责项目营销计划执行、监控、分析、总结、调整。（4）负责制定项目的营销费用计划，经公司审批后执行，并控制费用。（5）负责推广执行过程中与合作公司的对接。（6）负责营销资料的设计、审核、制作、发布执行。（7）参与项目销售价格的制定，并在销售过程依据实际情况做出及时调整建议。（8）负责在营销工作中协助销售经理与招商经理，解决销售部现场运营中出现的各类问题。15（9）负责管理公司媒体广告资源，开发开拓媒体资源，进行媒体渠道拓展和管理维护。（10）负责媒体资源的经营，签定相关合同。节约广告成本。岗位权限（1）管理的建议权和执行权。（2）对直接下级人员调配、奖惩的建议权和任免的提名权，考核评价权。（3）对所属下级工作的监督、检查权；对所属下级的工作争议有裁决权。（4）广告媒体合同的拟定和建议权，经公司审核同意后的合同签约权。7、物管经理岗位描述：岗位概述对公司自有自持物业和相关商业的管理，维护，保养，保洁以及商业场所的安全工作。岗位职责（1）统筹管理所属物业安全保卫安全工作。（2）参照集团公司下达的物业管理制度，结合所属商场的实际情况，制订本商场的物业管理细则、操作规程，并检查督促落实。（3）根据集团公司相关业务流程规定，负责所属商场的固定资产、低值易耗品等有形资产的管理，安排专人建立明细帐卡，及时登记，定期清查盘点，保持帐实相符。并对报废物资及