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房地产制度与政策Regime&Policy投机背后真正的利益驱动——“博傻”理论博傻理论(greaterfooltheory)：是指在资本市场中（如股票、期货市场）：人们之所以完全不管某个东西的真实价值而愿意花高价购买，是因为他们预期会有一个更大的笨蛋会花更高的价格从他们那儿把它买走。什么是“博傻”高价之上还有高价，做多者有利可图；低价之下还有低价，做空者减少损失；直到……傻瓜赢傻瓜谁是最大的笨蛋？“博傻”理论的由来约翰·梅纳德·凯恩斯“宏观经济学”之父……最傻与更傻之间的博弈博傻的基础是投资大众对未来判断的不一致和判断的不同步。与投机物的真实价值无关“博傻”的关键1.人都是自私的，都是追逐利益的。2.人都是有侥幸心理的。3.从货币的角度考虑，一定的时间内，货币总是流向使其“增值”的产业的。即货币也是逐利的。感性“博傻”与理性“博傻”感性：被“博傻”理性：等“更傻”正确判断大众的投资心理理性博傻最傻判断大众投资心理从100张美女照片中选出5张最美的，谁的答案最接近全体读者作为一个整体得出的平均答案，谁就能获奖。房地产及房地产业1.房地产的含义及特征含义：房地产是固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称不动产。是实物、权益、和区位三者的结合体。1.房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有型部分，例如：土地的形状、地形、地势、土壤、地基和平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设备设施、装饰装修等。1.房地产的含义及特征2.房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。3.房地产区位是指一宗房地产与其他的房地产在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。1.房地产的含义及特征特征房地产与其他经济物品，包括房地产市场与其他经济物品市场、房地产价格与其他经济物品价格，有许多不同之处。这些不同之处是有房地产的特征所决定的。房地产的特性主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、变现困难和保值增值等十个方面。1.房地产的含义及特征从事范围房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。2.房地产业的概述及作用从事范围房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。2.房地产业的概述及作用与建筑业的区别和联系房地产业与建筑业既有联系又有区别。区别在于：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务、和管理等多种性质，属于第三产业。这两个产业有着非常紧密的关系，因为他们的业务对象都是房地产。2.房地产业的概述及作用特点房地产业关联度高、带动力强、是经济发展的基础、先导性产业，是我国现阶段的一个重要的支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。2.房地产业的概述及作用作用1.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；2.房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关行业的发展；3.可以改善人民的住房条件和生活环境；4.可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌；5.有利于优化产业机构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。6.可以扩大就业；7.可以增加政府的财政收入。2.房地产业的概述及作用房地产开发经营业1.房地产开发经营业主要是取得待开发房地产，特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开饭完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。2.房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。3.目前我过房地产业中泛地产开发经营业占主体地位。3.房地产业的行业细分物业管理业1.物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务；2.从事物业管理活动需要树立服务意识，正确处理好与业主的关系；3.物业管理也是劳动密集和知识密集的行业。3.房地产业的行业细分房地产咨询业1.主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有几首当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等；2.目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。3.房地产业的行业细分房地产估价业1.房地产估价也主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权怵然、转染和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。房地产估价通常要求独立、客观、公正、而估价委托人（客户）有时要求高估或者低估房地产价值，存在一定的冲突。房地产估价活动主要有房地产估价师来完成；2.房地产估价业是知识密集型行业。3.房地产业的行业细分房地产经纪业1.主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人、或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到期要购买、承租的房地产，是市场运行的润滑剂；2.房地产经济也是知识密集和劳动密集的行业；3.在成熟的房地产市场中，房地产经济也居房地产业的主体地位。3.房地产业的行业细分房地产法律体系房地产开发关系1.房地产开发关系是指房地产开发企业依法取得见识用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面内容：第一，获得建设用地使用权；第二，在获得见识用地使用权的土地上建造房屋。1.房地产法律的调整对象房地产交易关系1.是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：房地产开发企业对特定房地产拥有者的所有权关系、开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系、房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。3.房地产业的行业细分物业管理关系1.物业管理关系是指物业所有者（业主）委托特定的物业服务企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看管、等活动时产生的法律关系。物业管理服务设计面比较广泛，酒店、办公楼、住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。3.房地产业的行业细分房地产行政管理关系1.是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查是发生的法律关系。这种法律关系同前几种关系不同，典型特征是其主体法律地位的不平等。是管理与被管理的关系。3.房地产业的行业细分