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商业地产商业地产商业地产商业地产项目运作制度汇编项目运作制度汇编项目运作制度汇编项目运作制度汇编大连万达商业地产股份有限公司二零一零二月一日（2010版）公司成立）后30天项目现金流分析阶2每季度初10日前审核分管项目副总裁段审核稿各项目开盘前及经3营期内资金平衡分每年6月、12月审核总裁析表4项目经营期签订决策文件20天前审批分管项目副总裁成本控制5项目经营决策文件开盘前一个月审批董事长部经办6经营目标管理责任书决策文件批后30天内核准分管项目副总裁项目实际经营期结7项目经营成果核算书束且工程结算复核审批董事长完成8年终奖金考核年底前审批董事长项目奖金方案或年9项目或年终奖金发放终奖金考核审批完审批分管人力资源副总裁成11项目计划控制书项目摘牌后一个月内审批分管项目副总裁12项目计划执行书项目开工前一个月审批分管项目副总裁13周报每周五备案14月度计划每月2日前审核分管项目副总裁经营性租赁（会15所、幼儿园、农贸随时审批分管项目副总裁市场）16办公室租赁新项目成立审批分管项目副总裁25.经营计划管理发布日期：20100201大连万达商业地产股份有限公司实施日期：20100201经营计划类文件一览表审批或序号主要内容时间要求核准或最高审批权限备注备案土地合同签订（或1项目现金流分析初稿股份公司批示项目审核分管项目副总裁经营计划管理发布日期：20100201大连万达商业地产股份有限公司实施日期：201002011、按项目经营目标管理规定的考核流程进行考核，经营目标考核后奖金的计算方法：奖金额A0＝A譈（其中A为基本奖金；B为综合调整系数）2、基本奖金A＝____万元按项目不同形态的建筑面积确定基本奖金基本奖金A＝C1譓M序号项目形态C1（建筑面积）1大商业、写字楼（不销售）25-30元/m2M12酒店（不含内部精装修）20元/m2M2３回迁物业１８元/m2M３3、综合调整系数B的计算组合：计划考核系数Ⅰ.计算公式计划考核系数X=100-工期延迟（延误）指标Ⅱ.计算说明1）工期正常：实际完成时间不超过计划时间节点10天（含），表示未突破2）工期延迟：如实际完成时间超过计划节点10天～30天（含），则表示工期延迟3）工期延误：如实际完成时间超过计划节点30天，则表示工期延误4）考核的主要工程节点：四证、开工、正负零、主体封顶（含裙房封顶、塔楼封顶）、开业Ⅲ.工期延迟（延误）指标41.经营计划管理发布日期：20100201大连万达商业地产股份有限公司实施日期：20100201其他业务管理考核系数1、商管考核商管考核分数=按照商管提出经规划院同意的设计实施?0%+开业条件保障?0%+遗留问题整改?0%商管考核分数为100分：评分1.3商管考核分数为90分~100分（不含）：评分1.2商管考核分数为85分~90分（不含）：评分1.1商管考核分数为75分~85分（不含）：评分1.0商管考核分数为70分~75分（不含）：评分0.9商管考核分数为60分~70分（不含）：评分0.8商管考核分数为60分（不含）以下：评分0.72、规划验收及评分考核规划验收标准《万达规划设计管控要点》中评分不合格点位所占比例规划验收结论规划验收合格小于2.5%1.32.5～5%1.25～7.5%1.1规划验收基本合格7.5～10%1.010～12.5%0.912.5～15%0.8规划验收不合格大于15%0.73、工商登记管理考核系数45.经营计划管理发布日期：20100201大连万达商业地产股份有限公司实施日期：20100201考核项目系数评分范围权重经办部门公司设立、变更0.7～1.320%工商档案管理0.7～1.335%股份公司投资证券部工商年检管理0.7～1.030%印章移交、销毁0.7～1.015%期末考评完成情况优秀：评分1.3期末考评完成情况良好：评分1.1期末考评完成情况一般：评分1.0期末考评完成情况不足：评分0.9期末考评完成情况较差：评分0.74、档案管理考核档案管理综合考评分数85分以上：评分1.1档案管理综合考评分数在75分至85分之间：评分1.0档案管理综合考评分数在60分至75分之间：评分0.9档案管理综合考评分数未达到60分：评分0.746.经营计划管理发布日期：20100201大连万达商业地产股份有限公司实施日期：2010020147.经营计划管理发布日期：20100201大连万达商业地产股份有限公司实施日期：20100201公司可根据项目所在公司上报的经营方案及经营情况酌情研究，给予一定的单项奖励。对项目开发过程中必须交纳的行政事业性收费，要求项目公司在法律（法规）允许的范围内应尽一切可能采用灵活变通的方式，争取各种优惠政策进行减免相关费用。在本期项目经营结束时，项目公司可单独对此项进行专项说明，股份公司根据项目公司实际获得减免的行政事业性收费总额，给予一定的单项奖励。■本期项目特征系数C（在签订决策文件时确定，通常情况下为0.8～1.2）主要考虑项目之间净利润差异巨大导致奖金差异较大问题、项目前后期奖金分配不平衡问题、资源占用率等差异问题。属于极特殊情况时，总裁会可对项目特征系数C进行调整。■奖金发放系数奖金发放系数序号实际完成净利润发放系数1目标净利润90%以下时0.0%2目标净利润90%（含）至100%时0.1%～1%3目标净利润100%（含）至110%时0.5%～5%4目标净利润110%（含）以上的部分0.4%～4%55.经营计划管理发布日期：20100201大连万达商业地产股份有限公司实施日期：2010020156.经营计划管理发布日期：20100201大连万达商业地产股份有限公司实施日期：201002012、规划验收及评分考核规划验收标准《万达规划设计管控要点》评分中不合格点位所占比例规划验收结论规划验收合格小于2.5%1.32.5～5%1.25～7.5%1.1规划验收基本合格7.5～10%1.010～12.5%0.912.5～15%0.8规划验收不合格大于15%0.73、工商登记管理考核系数考核项目系数评分范围权重（共3%）经办部门公司设立、变更0.7～1.320%股份公司投资证券部工商档案管理0.7～1.335%工商年检管理0.7～1.030%印章移交、销毁0.7～1.015%期末考评完成情况优秀：评分1.3期末考评完成情况良好：评分1.1期末考评完成情况一般：评分1.0期末考评完成情况不足：评分0.9期末考评完成情况较差：评分0.74、档案管理考核档案管理综合考评分数85分以上：档案管理考核系数＝1.1档案管理综合考评分数在75分至85分之间：档案管理考核系数＝1.0档案管理综合考评分数在60分至75分之间：档案管理考核系数＝0.9档案管理综合考评分数未达到60分：档案管理考核系数＝0.761.经营计划管理发布日期：20100201大连万达商业地产股份有限公司实施日期：2010020162.经营计划管理发布日期：20100201大连万达商业地产股份有限公司实施日期：201002015．出现以下情况中的任何一种情形，目标责任奖全额取消：1）属于项目公司直接原因工期目标未能完成（不含股份公司批准的重大变更）而导致整体工程不能交付直至影响了当年入伙指标；2）属于项目公司直接原因导致入伙前政府有关部门验收未能通过，直接影响项目入伙指标；6、项目具备考核条件时（回款达到预计实现销售额的95%、项目工程结算完成），如项目尚未清盘，则预留股份公司最终批准项目奖金总额的10%暂缓发放，待项目清盘后（完成预计实现销售金额的98%以上）再行发放。二、年度目标分解及考核（一）年度奖金分解第一年基本奖金：万元第二年基本奖金：万元第三年基本奖金：万元（二）年度目标分解1、第一年度主要任务目标：1)计划任务（包括四证、开工、正负零、开盘、裙房封顶、塔楼封顶、入伙）★计划节点1：★计划节点2：★计划节点3：★计划节点4：2)销售任务：以当年年初确定的年度销售指标、入伙指标、回款指标作为考核指标；3)招投标按制度要求执行，动态成本不超过目标成本；4)工程质量、安全不出现事故；63.经营计划管理发布日期：20100201大连万达商业地产股份有限公司实施日期：201002012、第二年度主要任务目标：1)计划任务（包括四证、开工、正负零、开盘、裙房封顶、塔楼封顶、入伙）★计划节点1：★计划节点2：★计划节点3：★计划节点4：2)销售任务：以当年年初确定的年度销售指标、入伙指标、回款指标作为考核指标；3)招投标按制度要求执行，动态成本不超过目标成本；4)工程质量、安全不出现事故；3、第三年度主要任务目标：1)计划任务（包括四证、开工、正负零、开盘、裙房封顶、塔楼封顶、入伙）★计划节点1：★计划节点2：★计划节点3：★计划节点4：2)销售任务：以当年年初确定的年度销售指标、入伙指标、回款指标作为考核指标；3)招投标按制度要求执行，动态成本不超过目标成本；4)工程质量、安全不出现事故；（三）年度目标考核1、考核方式：年度考核系数＝计划系数?5%＋销售系数?0%＋成本系数?0%＋质量系数?5%年度实际发放奖金＝年度基本奖金年度考核系数64.经营计划管理发布日期：20100201大连万达商业地产股份有限公司实施日期：20100201奖金额A0＝A譈（其中A为基本奖金；B为综合调整系数）2、基本奖金A＝____万元按项目不同形态的建筑面积确定基本奖金基本奖金A＝C1譓M序号项目形态C1（建筑面积）1回迁物业18元/m2M13、综合调整系数B的计算组合：计划考核系数Ⅰ.计算公式计划考核系数X=100-工期延迟（延误）指标Ⅱ.计算说明1）工期正常：实际完成时间不超过计划时间节点10天（含），表示未突破2）工期延迟：如实际完成时间超过计划节点10天～30天（含），则表示工期延迟3）工期延误：如实际完成时间超过计划节点30天，则表示工期延误4）考核的主要工程节点：四证、开工、正负零、主体封顶、入伙Ⅲ.工期延迟（延误）指标1）出现“工期延迟”则每延迟一项扣3分（与政府签订协议中约定入伙时间延迟，计划考核系数为0.8）1）出现“工期延误”则每延误一项扣8分（与政府签订协议中约定入伙时间延误，计划考核系数为0.7）Ⅳ.系数计算1）X=100对应系数：1.32)97≤X＜100对应系数：1.270.经营计划管理发布日期：20100201大连万达商业地产股份有限公司实施日期：20100201商管考核分数为60分~70分（不含）：评分0.8商管考核分数为60分（不含）以下：评分0.72、规划验收及评分考核规划验收标准《万达规划设计管控要点》中不合评分格点位所占比例规划验收结论规划验收合格小于2.5%1.32.5～5%1.25～7.5%1.1规划验收基本合格7.5～10%1.010～12.5%0.912.5～15%0.8规划验收不合格大于15%0.73、工商登记管理考核系数考核项目系数评分范围权重（共3%）经办部门公司设立、变更0.7～1.320%工商档案管理0.7～1.335%股份公司投资证券部工商年检管理0.7～1.030%印章移交、销毁0.7～1.015%期末考评完成情况优秀：评分1.3期末考评完成情况良好：评分1.1期末考评完成情况一般：评分1.0期末考评完成情况不足：评分0.9期末考评完成情况较差：评分0.74、档案管理考核档案管理综合考评分数85分以上：档案管理考核系数＝1.1档案管理综合考评分数在75分至85分之间：档案管理考核系数＝1.0档案管理综合考评分数在60分至75分之间：档案管理考核系数＝0.9档案管理综合考评分数未达到60分：档案管理考核系数＝0.774.经营计划管理发布日期：20100201大连万达商业地产股份有限公司实施日期：2010020175.经营计划管理发布日期：20100201大连万达商业地产股份有限公司实施日期：2010020184.经营计划管理发布日期：20100201大连万达商业地产股份有限公司实施日期：20100201大连万达商业地产股份有限公司经营决算文件（JY002）（经济技术指标）项目：项目名称一、规划用地二、总建