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房地产项目资金监控模式简介2010年1月2日2目录一．近期高密集房地产新政解析二．资金信息监控模式三．资金预算管理模式四．资金集中管理模式五．投资退出机制1一、近期高密集房地产新政解析◆12月9日国务院常务会议明确，“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”；◆12月14日国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策(即“国四条”)；◆12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》：分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。此前各地方土地出让大多执行20%-30%的首付政策；◆12月18日住建部直接召集全国各大中城市近600位副市长研究如何调控各地楼市；◆12月22日媒体报道，国家相关部门已制定调控政策，二套房贷首付将提高至50%，此消息尚未获证实。1一、近期高密集房地产新政解析S（优势）1.利用品牌优势，实现倍速崛起；2.融资有保障，资本竞争时期优势凸显；3.整合集团资源，走泛地产之路，创造市场链协同效益。内部因素外部环境W（弱势）1.错过上轮房市高涨期，地产格局初定，破局困难；2.尚未上市，目前融资渠道单一，资本运作能力有限；3.尚未形成系统化、精品化标本楼盘，以便进行连锁品牌复制营销。O（机会）1.“国四条”无细则，“土地财政”未变情况下，地方政府“选择性失明”,调控难免仍成为“空调”；2.政府只是遏制房价“过快上涨”，对房价上涨仍存“宽容”态度；3.土地准入门槛提高，房地产行业进入资本竞争时期。SO（利用机会、发挥优势）利用资本竞争时期的重新洗牌，发挥品牌及融资优势，倍速崛起，实现破局。WO（克服弱势、抓住机会）积极准备上市，拓展融资渠道。T（威胁）1.迪拜事件成为中央压垮骆驼的最后一根稻草，此事件后政策频出，国家房市调控意图明显；2.本轮调控指向控制投机性购房和增加供应，将减少房地产行业利润；3.土地出让金管理加强，资金杠杆效应减弱。ST（扩大优势、迎接挑战）以“两金一资源”获机会，争评“特殊项目”，延缓土地出让金缴纳，发挥资金杠杆效应。WT（克服弱势、迎接挑战）以差异化精品为方向，形成可复制扩张的经营模式。1二、资金信息监控模式适时财务监控资金信息监控1二、资金信息监控模式特点账户监管1.审核和备案银行账户，核销无关和重复账户；2.建立账户信息库，有效控制银行账户数量和种类，杜绝账外账和小金库；交易监测1.银企互联，及时采集企业业务、财务、银行资金交易数据,形成资金交易电子账,实现资金在线监控；2.对电子账进行分析,发现财务舞弊和违规交易,对异常资金流动实行监控；资金预测1.对资金流量、流向、结构预测分析,掌握资金运作特点及流动趋势；2.准确评估企业财务风险,提供科学决策依据；预警体系1.建设资金交易监测经验库，设定预警规则,利用计算机对交易数据进行分析,得出大额、可疑资金交易信息及财务风险预警信息；2.积累和完善,建设监测经验库为按需索引的知识库；7三、资金预算管理模式夫未战而庙算胜者，得算多也，未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算乎！预测资金盈余或缺口，帮助制定融投资决策，有效监控资金使用，提供多角度、多层次的资金分析和控制。8四、资金集中管理模式-现金池花旗银行对现金池的定义：现金池结构是用于企业间资金管理的自动调拨工具，其主要功能是实现资金的集中控制。现金池结构包含一个主账户和一个或几个子账户。现金池资金的自动调拨通常在日终发生，调拨的金额取决于各子账户的日终金额和目标金额，即日终时各子账户余额为所设定的“目标余额”，而所有的剩余资金将全部集中在主账户。91.建立集中资金管理系统,便于及时掌握成员企业的资金动态,实施有效监督,降低投资风险。2.及时调剂企业集团与成员企业以及成员企业之间的资金余缺,合理安排资金用途,提高资金使用效率。3.避免资金管理各自为政时,各自存贷款利息差增加的财务费用,有效降低资金使用成本。4.目标余额管理，透支要付息,存款要收息,有利于企业集团对成员企业的业绩进行考核和评价。四、资金集中管理模式-现金池101.定义：一家企业或单位对自己的资金收入和资金支出的行为分别采取互不干涉或互不影响的单独处理流程和处理路径的一种资金管理模式。2.主要特征：(1)适用范围越来越广泛。由行政及事业性单位到跨国公司或国内集团企业。(2)要求具有全面预算管理能力。以全面预算管理为基础的，同时“收”为全面预算管理提供基础;“支”为全面预算管理实施提供条件。(3)依托银行的综合服务能力。资金池业务为收支两条线资金管理模式提供服务支持。四、资金集中管理模式-收支两条线11四、资金集中管理模式-收支两条线•由于成员单位收支账户合一，为了严格实现收入资金与支出资金分离，只能采取日间发生额全额实时上划的自动规则，也就是成员单位账户实行的是零余额管理模式。收•由于成员单位账户实行零余额管理，为了满足成员单位的日间对外支付，可以采用日间实时补足规则。支单账户管理模式12四、资金集中管理模式-收支两条线•根据管理单位在管理上的不同需求实现日终余额集中和日间实时集中两种上收资金模式。收•根据管理单位在管理上的不同需求实现日终余额固定金额下拨和日终余额差额下拨两种日终下拨规则。支多账户管理模式13四、资金集中管理模式-统借统还1.定义：集团公司统一融资，所属企业申请使用。2.财税字[2000]7号：企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。3.财税[2008]121号:企业实际支付给关联方的利息支出，不超过规定比例(金融企业，为5：1,其他企业，为2：1)和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。14四、资金集中管理模式结算中心内部银行财务公司12315四、房地产项目资金监管模式资金运行规律产品特征治理结构组织结构行业特征资金管理模式选择统而不死动态平衡高效有序分而不散五、投资退出机制16“先分配，后转让”的股权转让退出机制17