万顷良田培训XXXX

L/O/G/O江都市小纪镇万顷良田工程项目拆迁评估培训江苏中诚房地产评估咨询有限公司2011年8月8日培训内容房屋评估报告的样式及内容价格评估的技术路线及文件依据补偿安置政策的解读典型案例补偿安置费用模拟计算4123房屋评估报告的样式及内容房屋评估报告的样式房屋评估表（房屋评估样表）Textinhere房屋评估报告有四张表格组成一、房屋拆迁分户评估结果汇总表二、房屋价格评估明细表三、附属物价格评估明细表四、装修价格明细表房屋评估报告的内容Textinhere评估结果汇总表中重要的信息有：建筑面积（该户评估丈量时房屋总建筑面积）房屋价格（被拆迁房屋重置折扣价值）装修价格附属物价格评估总价及说明栏房屋分户评估结果汇总表中信息Textinhere什么样的房屋可以计算房屋建筑面积供人日常生产生活使用，房屋层高在2.2米以上，具有上盖且结构牢固的永久性建筑物。评估结果汇总表中的建筑面积的内涵结果汇总表中的房屋建筑面积是指在评估时按房屋现状丈量的建筑面积，它不反映房屋的合法性，房屋的合法性以房屋权属证书《村镇房屋所有权证》或房屋准建手续《村镇房屋建设工程规划许可证》（准建证）为判定依据。房屋建筑面积基本规则房屋价格评估明细表1、房屋价格评估表中的评估金额为房屋的重置折扣价值（即房屋重置价格扣除使用折旧以后的价格）。2、房屋重置价格并不是房屋的“建造价格”，它是相对于拟安置房屋(全新状态)的重置价格而评定的价格。本项目拟安置房屋的重置价格为550元/m2。房屋价格评估3、房屋评定的重置价格包含的内容房屋的重置价格包含房屋的墙体、结构、屋面、门窗、室内地坪及室内布置的水电设施。4、房屋重置价格修正的因素房屋的状况修正：主要将待估价房屋的墙体、结构、屋面、门窗、室内地坪及室内布置的水电设施与拟安置房屋的给组成部分进行比较打分。房屋成新修正：根据房屋日常使用维护状况并结合建筑年代综合评定房屋的新旧程度。房屋层高修正：房屋的层高以2.8米基数，每增加或减少20CM，房屋价格增加或减少2%。房屋的层高的0点是室内地坪（通俗称之为正负零）。房屋状况修正、成新修正和层高修正之间的关系是连乘。其公式为：房屋重置折扣价值=房屋重置价格×房屋状况修正×成新修正×层高修正房屋重置价格=房屋重置单价×房屋建筑面积附属物价格评估明细表附属物是指固定在宅基地范围内的不可移动或移动后就被破坏原有功能的设施。例如围墙、水井、假山、院落内的混凝土地坪、猪圈、厕所、砖砌的水池等。附属物价格评估是参照江都市建设局最新颁布的“江都市国有土地上房屋征收补偿评估中附属物价格参考附表”进行评估的，与房屋一样也要考虑新旧程度和使用维护状况进行综合修正的。附属物价格评估装修价格评估明细表房屋的装修是指固定房屋室内外的装饰。例如房屋外墙的墙砖、室内的天花、墙裙、地板地砖、固定在墙上的挂衣橱柜等。装修价格评估是参照江都市建设局最新颁布的“江都市国有土地上房屋征收补偿评估中装饰装修价格参考附表”进行评估的，与房屋一样也要考虑新旧程度和使用维护状况进行综合修正的。装修价格评估Textinhere根据《中华人民共和国土地管理法》第二章第八条“农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属农民集体所有。”所以农民居住房屋使用的土地属农民集体所有。《江都市农村宅基地管理暂行办法》的第十五条“购买农村村民房屋的农户应当符合申请价格评估技术路线Textinhere建房用地条件。严禁城镇居民在农村购买宅基地建设住宅。”所以农民宅基地上的房屋不可以随意买卖，换句话说买房的人是有条件限制的。有条件的买卖就不是完全公开的市场交易行为，则也谈不上公开的市场价值。此类房屋价格的评估只能采用成本法定价。评估技术路线：根据拟安置房屋重置价格水平和组成，评估和判定同类被拆房屋全新状态下的重置价格，再结合实际房屋的新旧程度和高度修正得出被拆迁房屋的价格（重置折扣价）。Textinhere1、江都市集体土地房屋拆迁管理实施细则；2、江都市集体土地房屋拆迁相关补助标准；3、小纪镇“万顷良田建设工程”房屋拆迁补偿安置实施办法；4、江都市国有土地上房屋征收补偿装饰装修及附属物价格参考标准。价格评估文件依据Textinhere补偿安置的方式本次拆迁补偿安置的方式有两种：1、房屋产权调换（通俗称“以房换房”）；2、货币补偿（通俗称“拿钱走人”）。补偿安置的面积依据各种补偿的面积依据均为该户的合法面积。违法建筑或超过批准期限的临时建筑不予补偿安置。补偿安置政策解读Textinhere补偿费用组成如下：1、房屋重置折扣价、附属物价格、装修价格；2、房屋搬迁费用；3、临时安置费用；4、电话、空调、有线电视和太阳能热水器拆装补偿；5、提前搬迁奖励。拆迁补偿费用组成房屋搬迁补助费搬迁补助费用=房屋合法面积×10元/m2；若被拆迁人选择产权调换，可以享受两次搬迁补助费用，其中第二次的搬迁补助费用在房屋安置时结算。集体土地非住宅房屋只能货币补偿。选择货币补偿的只能享受一次搬迁补助费用。例如：张三家房屋评估总建筑面积为210m2，其中有产权手续的房屋建筑面积为184m2，其货币补偿时的搬迁费用=184m2×10元/m2=1840元；若选择产权调换时搬迁费用=184m2×10元/m2×2=3680元产权调换房款计算规则产权调换房款计算公式：选择安置房的面积S≦（合法面积+10m2)安置房款=550×S货币补偿计算规则房屋货币补偿款要根据被拆迁房屋合法面积的大小分两段计算：1、被拆迁房屋合法面积S≦230m2部分房屋货币补偿款=(安置房价格-550)×S+房屋评估表的金额2、被拆迁房屋面积S230m2部分房屋货币补偿款=2倍×(合法房屋评估金额/合法面积)×(S-230)典型实例1案例照片\XX1部分产权调换模拟计算表1被拆迁人：房屋建筑面积㎡合法面积㎡房屋评估价格附属物价格装修价格评估总价201.11201.111013729925859688260318搬迁补助4022.2临时安置费用12066.6电话、电表等补偿2208提前搬迁奖励20111安置房建筑面积127自愿缩小安置面积74.11缩小面积的货币补偿85226.5补偿合计383952.3扣缴安置房价款69850节余金额314102.3XX1项目2次*10元/m2*合法面积10元/月/m2*6个月*合法面积100元/m2*合法面积127*1合法面积-安置房建筑面积(安置房价格1700元/m2-安置房重置价550元/m2)*自愿缩小安置房面积搬迁补助+临时安置费用+电表、电话等补偿+提前搬迁奖励+缩小面积的货币补偿+评估总价安置房重置价550元/m2*安置房建筑面积补偿合计-安置房价款完全产权调换模拟计算表2被拆迁人：房屋建筑面积㎡合法面积㎡房屋评估价格附属物价格装修价格评估总价201.11201.111013729925859688260318搬迁补助4022临时安置费用12067电话、电表等补偿2208提前搬迁奖励20111安置房建筑面积205.00230以外部分补偿补偿合计298726扣缴安置房价款112750节余金额185976XX1项目2次*10元/m2*合法面积10元/月/m2*6个月*合法面积搬迁补助+临时安置费用+电表、电话等补偿+提前搬迁奖励+230以外部分补偿补偿+评估总价安置房重置价550元/m2*安置房建筑面积补偿合计-安置房价款100元/m2*合法面积115+90完全货币补偿模拟计算表3被拆迁人：房屋建筑面积㎡合法面积㎡房屋评估价格附属物价格装修价格评估总价201.11201.111013729925859688260318搬迁补助2011临时安置费用12067电话、电表等补偿2208提前搬迁奖励20111货币补偿231277纯货币补偿10%补偿23128补偿合计551119搬迁补助+临时安置费用+电表、电话等补偿+提前搬迁奖励+货币补偿+货币补偿增加的10%补偿+评估总价100元/m2*合法面积安置房价格1700元/m2-安置房重置价550元/m2货币补偿*0.1XX1项目10元/m2*合法面积10元/月/m2*6个月*合法面积典型实例2案例照片\XX2被拆迁人：房屋建筑面积㎡合法面积㎡房屋评估价格附属物价格装修价格评估总价281.26281.261171064774116686181533搬迁补助5625.2临时安置费用16875.6电话、电表等补偿2208提前搬迁奖励28126安置房建筑面积115自愿缩小安置面积115缩小面积的货币补偿132250230以外部分补偿42685.44094补偿合计409303.2409扣缴安置房价款63250节余金额346053.2409XX2项目2次*10元/m2*合法面积10元/月/m2*6个月*合法面积100元/m2*合法面积115*1230-安置房建筑面积(安置房价格1700元/m2-安置房重置价550元/m2)*自愿缩小安置房面积搬迁补助+临时安置费用+电表、电话等补偿+提前搬迁奖励+缩小面积的货币补偿+230以外部分补偿+评估总价安置房重置价550元/m2*安置房建筑面积补偿合计-安置房价款2*房屋评估价格/房屋建筑面积*(合法面积-230)部分产权调换模拟计算表1被拆迁人：房屋建筑面积㎡合法面积㎡房屋评估价格附属物价格装修价格评估总价281.26281.261171064774116686181533搬迁补助5625临时安置费用16876电话、电表等补偿2208提前搬迁奖励28126安置房建筑面积230230以外部分补偿42685补偿合计277053扣缴安置房价款126500节余金额150553XX2项目2次*10元/m2*合法面积10元/月/m2*6个月*合法面积搬迁补助+临时安置费用+电表、电话等补偿+提前搬迁奖励+230以外部分补偿补偿+评估总价安置房重置价550元/m2*安置房建筑面积补偿合计-安置房价款100元/m2*合法面积115*22*房屋评估价格/房屋建筑面积*(合法面积-230)完全产权调换模拟计算表2Textinhere被拆迁人：房屋建筑面积㎡合法面积㎡房屋评估价格附属物价格装修价格评估总价281.26281.261171064774116686181533搬迁补助2813临时安置费用16876电话、电表等补偿2208提前搬迁奖励28126货币补偿307185纯货币补偿10%补偿30719补偿合计569459搬迁补助+临时安置费用+电表、电话等补偿+提前搬迁奖励+货币补偿+货币补偿增加的10%补偿+评估总价100元/m2*合法面积(安置房价格1700元/m2-安置房重置价550元/m2)*230+2*房屋评估价格/房屋建筑面积*(合法面积-230)货币补偿*0.1XX2项目10元/m2*合法面积10元/月/m2*6个月*合法面积完全货币补偿模拟计算表3典型实例3案例照片\XX3部分产权调换模拟计算表1被拆迁人：房屋建筑面积㎡合法面积㎡房屋评估价格附属物价格装修价格评估总价286.76286.761171201812612334147580搬迁补助5735.2临时安置费用17205.6电话、电表等补偿2208提前搬迁奖励28676安置房建筑面积127自愿缩小安置面积103缩小面积的货币补偿118450230以外部分补偿46364.42补偿合计366219.22扣缴安置房价款69850节余金额296369.22XX3项目2次*10元/m2*合法面积10元/月/m2*6个月*合法面积100元/m2*合法面积127*1230-安置房建筑面积(安置房价格1700元/m2-安置房重置价550元/m2)*自愿缩小安置房面积搬迁补助+临时安置费用+电表、电话等补偿+提前搬迁奖励+缩小面积的货币补偿+评估总价安置房重置价550元/m2*安置房建筑面积补偿合计-安置房价款2*房屋评估价格/房屋建筑面积*(合法面积-230)完全产权调换模拟计算表2被拆迁人：房屋建筑面积㎡合法面积㎡房屋评估价格附属物价格装修价格评估总价286.76286.7