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三明碧桂园按揭贷款政策及流程培训主讲：邱煜洁时间：2014年1月8日目录按揭贷款相关介绍三明各大银行按揭政策汇总按揭流程按揭相关公积金贷款政策及流程按揭贷款相关介绍按揭贷款的含义申请按揭贷款的条件按揭贷款需提交的资料•按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。重点：1、购房者必须以所购房产作为抵押品。2、在该房屋办理好房屋产权登记和抵押登记（即出房产证和他项权证）之前，出卖人（及开发商）必须为借款人提供阶段性担保，担保期限为借款人与银行签署的借款合同生效之日起至抵押的房屋出具他项权证之日止。3、客户=买受人=借款人=抵押人开发商=出卖人=担保人银行=贷款人=抵押权人按揭贷款的含义申请按揭贷款的条件年龄为18周岁以上的具有完全民事能力的自然人。借款人身份：本地户籍：三明市内各县市。异地户籍：1、非三明本地户口的国内居民（提供一年以上的纳税证明或者缴社保证明，不能为一次性补交的）。2、港澳台居民或者外籍人士（提供一年以上的本地居住证明和提供一年以上的纳税证明或者缴社保证明，不能为一次性补交的；提供一位本地户口的信誉良好的联系人）。注：①纳税证明为税务部门出具；②缴社保证明为社保中心出具；③居住证明为辖区公安机关出具。具有稳定收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力：1、本次贷款月供不超过借款人家庭月总收入的50％；2、如家庭有其他贷款的，其月供总额加本次贷款月供不超过借款人家庭月总收入的55％。3、信用记录若连续预期3次或累计超过6次，银行拒绝为其贷款。认房认贷后定义为一套房或二套房的客户。首套或二套房怎么界定首套房界定：借款人夫妻及未成年子女名下无房且无住房类贷款；二套房界定：1、借款人夫妻及未成年子女名下有一套住房但无住房类贷款；2、借款人夫妻及未成年子女名下无住房但有一笔住房类贷款；3、借款人夫妻及未成年子女名下有一套住房也有一笔住房类贷款，但是这笔住房贷款是用于购买名下那套房子（需提供借款合同原件及复印件证明）；按揭贷款需提交的资料1、身份基本资料涉及的产权人夫妻双方身份证件（军官证、台胞证、港澳通行证等）、户口簿、婚姻证明原件及复印件；单身人士需民政部门出具未婚证明。2、收入证明包括但不限于：工资收入证明、（房、车）租赁协议、银行储蓄存款单、保单、股票、基金、公积金存折等如借款人从事个体经营的营业执照、股东章程、纳税单、银行往来对帐单、投资分红收入证明等。3、购房合同、首付款发票（由我司提供给银行）购房合同需经房管所备案；首付：首套房30％以上，二套房60％以上，三套房不可贷款。各银行申请按揭贷款需提交的资料清单各银行按揭年限及最高贷款年龄各银行按揭政策汇总表各家银行最高贷款年限均为30年中国银行：借款人年龄+申请按揭贷款期限之和，女的不得超过60岁，男的不得超过65岁；农业银行：借款人年龄+申请住房按揭贷款期限之和不得超过70岁，商铺和车位贷款65岁；工商银行：借款人年龄+申请按揭贷款期限之和不得超过65年；建设银行：借款人年龄+申请按揭贷款期限之和不得超过65岁；招商银行：借款人年龄+申请按揭贷款期限之和不得超过70岁；邮储银行：借款人年龄+申请按揭贷款期限之和不得超过65岁；各银行按揭年限及最高贷款年龄查询房屋登记信息需提供资料：已婚：夫妻双方身份证、户口簿、结婚证，未成年子女户口簿；未婚：本人身份证；离异：本人身份证，本人及未成年子女户口簿；丧偶：本人身份证，本人及未成年子女户口簿，由公安机关开具的配偶死亡证明。查询征信需提供的资料：1.借款人及其配偶的身份证、结婚证原件、复印件；2.借款人及其配偶、未成年子女的户口簿原件、复印件；3.借款人未婚的提供未婚证明。•补充：1、客户如果在签约时仍未提交完整应提交的资料，则需要在签约时同时签署一份《欠资料承诺书》，并于承诺交齐资料的时间内提交资料给到银行。客户交齐资料后银行会给到我司一份回执单，确认客户实际交齐资料的时间。2、所有选择按揭付款方式的客户都需签署《按揭补充协议》，签约后连同客户已签订的《商品房买卖合同》及其他资料一起打包整理后归档行政办。收入证明书和征信授权书长啥样你知道么？按揭相关问题汇总按揭计算方式1、房改房，集资房已转户或者已注销，购房是否算第二套？答：如果该套房产是按揭的，则银行会判定其为第二套。2、第一套房为安置房（或房改房、集资房、经济适用房），再购买商品房可以按揭多少成数？答：开房屋登记证明时可跟工作人员声明不体现房改房、集资房等，但如该套房产是按揭的，则银行会判定其为第二套。3、如果在别的市或别的省买过房算不算第二套房？答：目前银行只要求查户口所在地以及三明市区的房屋登记信息（邮储银行只查三明市区，招商银行另查工作地），若这些地方的房屋登记证明显示名下没有房产，则银行不认定为第二套；但征信查询结果如果显示其所购房产为按揭，则银行会认定为第二套。按揭相关问题汇总4、婚前夫妻双方名下各自有房产，再购房可以办理按揭贷款吗？可以按揭多少成数？答：不可以办理按揭贷款，因为房屋登记查询是以家庭为单位，夫妻双方名下各有一套房产则再购房为第三套。5、曾贷款买过一套房，现已还清贷款并已经转户，再购房算第几套？可享受几成贷款？答：第二套，只能按揭4成，首付60%。因银行已产生按揭贷款记录，该记录不可撤销。6、在外地买了一套房一次性付款，并另外按揭了一套房，再购房为第几套？答：如果曾购房地不为借款人户口所在地（招商银行另查工作地）则银行可以认为第二套。因房屋登记证明不查非户口所在地的登记信息（招商银行另查工作地），银行征信查询结果只有一条按揭贷款记录，银行可以认定为第二套。7、在外地买了一套房一次性付款，并另外按揭了一间商铺，再购房为第几套？答：如果曾购房地不为借款人户口所在地（招商银行另查工作地）则认定为第一套。因根据银行要求房屋登记证明不查非户口所在地的登记信息（招商银行另查工作地），商铺为商业用房，与住房按揭没有直接联系。8、外地户口办理按揭贷款，医社保是否可以一次性补缴？还是必须按月缴交满一年才有效？答：不可以，一定要按月缴存才有效。9、外地户口在三明无缴交医社保且没有纳税证明，是否可以贷款？答：不可以，外地户口在本地可贷款的唯一条件就是一年社保或一年个税缴交证明，且不可一次性缴交。10、夫妻双方都不是三明本地户口，是否可以买房，办理按揭贷款？答：可以。非三明市户口居民贷款需提供以下证明其中一项：提供本地居住一年证明；一年社保（社保公司出具）；一年代发工资(银行流水账)；当地满一年以上的纳税证明(个人所得税)；公积金12个月缴存明细(非必需项)；11、满18岁但未工作是否可以贷款？答：可以，但需要父母作为共同还款人。12、未婚的人办理按揭贷款，是否需要共同还款人？到几岁或者什么条件可以不需要？答：18岁以上就可以办理按揭贷款，但需父母作为共同还款人。如果可以证明已经有自主经济收入且能够独立负担每月按揭还款则不需要共同还款人。13、按揭贷款是否可以提前还贷？还贷后是否可以马上现贷？答：可以。需要提前还款时向按揭银行申请，根据该银行的提前还款政策办理手续。可以提前还贷。还贷后办理解押手续后，该房产所有权为个人所有，可以任意支配。14、若夫妻双方有一方为外地户口，且没有缴交社保及纳税，另一方为本地户口，可以贷款吗？答、可以，以本地户口的一方作为主借款人，另一方为共同还款人。按揭计算方式1、银行按揭使用的还款方式目前各家银行对按揭贷款只实行等额本息还款法。等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。2、贷款额度计算说明：实际按揭金额必须取整至万位，且不能高于最高按揭金额。eg：客户购买一套商品房，总价为782568元，该套房为首套，可按揭70%，计算客户实际按揭金额。最低首付金额：782568×30%=234770.4元最高按揭金额：782568-234770.4=-547797.6实际按揭金额为540000元实际首付金额=782568-540000=242568元3、贷款利率和月还款额解释：实际月还款额=贷款金额（万位制）×对应年限的月均还款额eg：客户按揭20年，贷款金额50万元整，计算客户每月还款额。每月还款额=50×74.85=3742.5元•小考题客户在三明本地购买一套商品房，总价799820元，首付30%，使用商业贷款按揭30年，银行暂行基准利率。请计算，客户需按揭多少钱？每月还款额是多少？计算过程：799820×70%=559874元因贷款金额不得高于70%，且贷款必须取整（取下不取上），则客户最终按揭55万元。每月还款额：55×63.54=3494.7元公积金贷款申请条件申请公积金贷款需提交的资料公积金贷款流程公积金相关政策公积金问题汇总公积金贷款申请条件1、具有三明市城镇常住户口或本市其他有效居留身份证明，并具有完全民事行为能力；2、借款人所在单位足额缴存住房公积金一年以上，借款人按规定连续足额缴存住房公积金一年以上至今（住房公积金已封存的，启封并重新连续缴存六个月后，其封存前的缴存期限可视同连续缴存期限累计计算）；3、借款人及其配偶信用良好，有偿还贷款本息的能力；4、借款人同意按照住房公积金管理中心和住房公积金贷款银行认可的担保方式进行担保；5、借款人购买的是普通自住房（套型建筑面积不超过144平方米）；6、借款人申请首套房贷款，套型建筑面积在90平方米（含）以下的贷款首付款比例不低于20%，套型建筑面积在90平方米以上的贷款首付款比例不低于30%，申请二套房贷款首付款比例不低于50％；7、住房公积金管理中心或住房公积金贷款银行规定的其他条件。申请公积金贷款需提交的资料1、借款人及其配偶的身份证明复印件3份、户口簿复印件2份；2、借款人结婚证复印件或婚姻状况证明（未婚的由民政部门出具证明及个人填写未婚声明）2份；3、借款人及其配偶个人住房公积金存折（需到受托银行打印最新余额）复印件2份；4、借款人购房地、借款人及其配偶住房公积金缴存地以及户籍所在地房地产交易登记机构出具的所有家庭成员名下的现有住房情况的书面查询结果证明；5、借款人及其配偶授权贷款银行查询并出具的个人信用报告。6、商品房购销合同原件1份，复印件2份；7、首付款凭证复印件3份；8、个人公积金借款申请表。公积金贷款流程1、借款申请借款人填写《三明市住房公积金借款申请表》并将所需的资料交住房公积金贷款银行（以下简称受托银行）。受托银行受理借款人申请后，向借款人出具《住房公积金贷款资料收件回执》。2、银行审查受托银行审核借款人提供的有关文件资料，根据借款人的购房套数、信用状况、还贷能力及公积金缴交情况等因素确定贷款金额及年限，并在《三明市住房公积金贷款审批表》上签注审批意见。3、中心审批受托银行将审核后的借款人住房公积金贷款有关信息、证明材料及审核意见报送市住房公积金管理中心或县（市）管理部（以下简称中心）。中心按规定时限审核完毕，并作出是否准予贷款的决定，经审核不准予贷款的，中心应告知借款人不准予贷款的原因。4、签订合同经中心审核同意的贷款，由受托银行通知借款人签订借款合同及相关的合同或协议。5、办理担保手续以住房抵押方式担保，抵押的房产需到房地产登记机关办理房地产抵押登记手续，出具预抵押证明交给住房公积金中心。6、办理划款手续贷款手续办理完毕，中心在借款合同约定贷款之日将贷款资金划入银行账户内。银行于当日按照借款合同约定的贷款金额、方式支付。公积金相关政策1、公积金住房套数认定标准缴存职工家庭申请住房公积金贷款时，应提供职工家庭成员缴存所在地、购房所在地及户籍所在地房地产交易登记机构出具的所有家庭成员名下的住房套数、面积情况等书面查询结果证明。缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）未利用过贷款购买住房，且“房屋登记证明”显示其家庭无住房（不含本次申请贷款所购住房，下同）的，执行首套房住房公积金贷款政策。2、有下列情形之一的，执行二套房住房公积金贷款政策：缴存