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不动产登记实务——业务规则解读讲解人：朱莉亚2016年6月不动产登记业务规则解读不动产统一登记概述不动产登记暂行条例与实施细则解读浙江省不动产登记工作规则解读不动产登记业务规则解读不动产统一登记概述不动产登记暂行条例与实施细则解读浙江省不动产登记工作规则解读一、不动产统一登记概述（一）不动产和不动产登记（二）不动产统一登记的背景（三）不动产统一登记的目的（四）不动产统一登记的要求（五）不动产统一登记的任务一、不动产统一登记概述（一）不动产和不动产登记（二）不动产统一登记的背景（三）不动产统一登记的目的（四）不动产统一登记的要求（五）不动产统一登记的任务一、不动产统一登记概述概念：条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。（不能移动的财产）不动产建筑物构作物森林和林木草原……土地海域物财产不能移动一、不动产统一登记概述不动产权利概念：是指依法享有直接支配不动产的权利。要点：其性质是民事权利、财产权、物权。其类型包括所有权、用益物权、担保物权。其内容包括占有、使用、收益和处分的能力。其权利通过不动产登记得到保护。一、不动产统一登记概述民事权利财产权人身权债权物权动产物权不动产物权不动产权利性质登记权利所有权用益物权担保物权土地所有权建筑物构筑物所有权国有建设用地使用权集体建设用地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资或入股国有土地使用权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权国家土地所有权集体土地所有权建筑物区分所有权海域使用权矿业权渔业权农地承包经营权林地使用权草地使用权探矿权采矿权水域滩涂养殖使用权无居民海岛使用权抵押权一般抵押权最高额抵押权森林或林木使用权森林或林木所有权不动产物权体系土地权利体系的变化一、不动产统一登记概述以前：所有权、使用权、他项权利现在：所有权、用益物权、担保物权主要变化：1、用益物权代替了使用权2、他项权利不提了3、宅基地使用权从集体建设用地使用权中独立出来4、地役权不再属他项权利，而是独立用益物权5、抵押权不再属他项权利，而属担保物权一、不动产统一登记概述不动产权利类型所有权用益物权担保物权国有土地所有权集体土地所有权房屋所有权构作物所有权森林林木所有权海域所有权矿物所有权……国有建设用地使用权集体建设用地使用权宅基地使用权土地承包经营权草地使用权林地使用权水产养殖权地役权森林林木使用权海域使用权无居民海岛使用权探矿权采矿权抵押权一、不动产统一登记概述不动产登记概念：是指依法将不动产权利记载于不动产登记簿的行为。要点：是对不动产权利归属进行的登记。是为了保护产权、保障交易安全。登记行为其实质是一种公示行为。登记结果具有法律效力，承担法律责任。一、不动产统一登记概述首次登记：不动产权利的第一次登记。变更登记：转移登记：注销登记：异议登记：预告登记：查封登记：不动产登记内容发生变更的登记。不动产权利人发生转移的登记。不动产权利消灭进行的登记。对不动产登记错误进行更正的登记。为保全将来不动产权利进行的登记。对已登记的不动产进行查封的登记。对不动产登记内容提出异议的登记。更正登记：不动产登记类型一、不动产统一登记概述不动产有多种类型。每种不动产有多种权利。每种不动产权利有多种登记类型。不动产登记种类很多、关系复杂。一、不动产统一登记概述（一）不动产和不动产登记（二）不动产统一登记的背景（三）不动产统一登记的目的（四）不动产统一登记的要求（五）不动产统一登记的任务一、不动产统一登记概述历史上不动产登记明朝鱼鳞图册和契约一、不动产统一登记概述清末地籍图和契约一、不动产统一登记概述民国地籍图和土地房产证一、不动产统一登记概述土改时的土地房产证一、不动产统一登记概述目前的不动产登记证主要问题目前的不动产登记一、不动产统一登记概述一、不动产统一登记概述登记机构多部门负责土地登记特点：实现空间管理、全省统一配号、全省信息共享。国土部门负责房屋登记特点：实现图形管理、部分信息共享、登记人员较多。住建部门负责农村土地承包经营权登记特点：实行合同管理，空间管理正在开展。农业部门负责林权登记特点：实现空间管理，空间精度较低，林权纠纷频繁。林业部门负责海域使用权、无居民海岛使用权登记特点：实现空间管理，空间精度较低，登记数量较少。海洋部门一、不动产统一登记概述登记信息不共享各自为政从主观方面看，各部门没有实现信息共享的愿望信息割据从客观方面看，各部门登记信息也没有实现共享标准不一从技术方面看，各部门登记信息也很难实现共享一、不动产统一登记概述登记结果相矛盾房地分离农林重叠抵押销售从权利主体看，相互关联的权利主体发生错位从权利客体看，相互冲突的权利客体发生重叠从权利内容看，相互排斥的权利内容同时存在一、不动产统一登记概述现状存在的问题，催生了不动产统一登记。登记信息登记结果登记机构一、不动产统一登记概述2007年《物权法》提出建立不动产统一登记制度2013年11月国务院第31次常务会议，确定国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记工作，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”2014年11月《不动产登记暂行条例》颁布2016年1月《不动产暂行条例实施细则》颁布统一登记由来一、不动产统一登记概述一、不动产统一登记概述全国颁发第一本证江苏徐州颁发第一本证四川泸州颁发第一本证一、不动产统一登记概述全省颁发第一本证义乌颁发全省第一本证全省第一本证书获得者一、不动产统一登记概述宁波第一本证书获得者象山县颁发第一本证全市颁发第一本证一、不动产统一登记概述（一）不动产和不动产登记（二）不动产统一登记的背景（三）不动产统一登记的目的（四）不动产统一登记的要求（五）不动产统一登记的任务一、不动产统一登记概述更好地保护不动产合法权利可有效防止有关联的不动产权利发生错位的情况更好地方便群众办理登记可有效避免群众多头办证带来的诸多麻烦更好地保障不动产交易安全可有效防止因信息不对称造成不动产的交易风险更好地提升政府管理能力通过登记信息互联共享，可有效提升政府管理能力统一登记的目的一、不动产统一登记概述（一）不动产和不动产登记（二）不动产统一登记的背景（三）不动产统一登记的目的（四）不动产统一登记的要求（五）不动产统一登记的任务一、不动产统一登记概述•登记职责整合到一个部门，建立统一的登记机构登记机构统一•建立统一的不动产登记簿，使用统一的不动产权证书和不动产登记证明•建立统一的信息平台和数据库，实现不动产登记信息互联共享和依法查询•制定统一的法律、法规和规范登记依据统一信息平台统一登记簿册统一对统一的要求一、不动产统一登记概述对时间的要求20142015201620172014年2015年2016年2017年完成顶层设计，推进省级职责整合完成省市县职责机构整合，推进统一登记实施全面实施统一登记，完善相关政策制度完成信息平台建设，实现信息互联共享一、不动产统一登记概述（一）不动产和不动产登记（二）不动产统一登记的背景（三）不动产统一登记的目的（四）不动产统一登记的要求（五）不动产统一登记的任务一、不动产统一登记概述统一登记的任务整合职责机构人员制定法规规范标准落实场地移交资料理清统一登记思路掌握业务技术规范开发信息管理平台整合历史登记数据处理权利关系矛盾一、不动产统一登记概述关于不动产登记机构•是指承担不动产登记职责的行政机构，如：**县国土资源局。登记机构承担不动产登记的法律责任，接受上级登记机构的指导。登记机构•是指不动产登记机构内部负责不动产登记业务的行政内设机构，如：**县国土资源局不动产登记局。内设机构代表登记机构具体负责指导监督本辖区不动产登记。内设机构•是指受登记机构委托具体承办不动产登记事务的事业单位，如：**县不动产登记服务中心。事业机构接受本级登记机构的指导，向本级登记机构负责。事业机构一、不动产统一登记概述多种不动产一并管理时，按什么思路进行管理？理清统一登记思路4对宗地宗海及不动产单元实施全国统一编号。1以“物”为管理对象，实施不动产统一管理。2以土地或者海域为载体，向其他不动产延伸。3以宗地或者宗海为单位，向不动产单元延伸。5以不动产单元为基本单位，实施不动产登记。一、不动产统一登记概述没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。不动产单元概念：不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。（《细则》第五条）一、不动产统一登记概述【不动产单元代码的构成】不动产单元代码由宗地（宗海）代码+定着物代码构成，采用七层28位层次码结构浙江宁波镇海、001地籍区、001地籍子区、国有土地、建设用地使用权（地表）、00001宗地、房屋、0001幢、0033单元。330211001001GB00001F00010033一、不动产统一登记概述宗地幢层套、间不动产单元XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX行政区划地籍区宗地（宗海）特征码宗地（宗海）顺序号定着物特征码定着物单元编号地籍子区宗地（宗海）代码定着物代码不动产单元代码：330211001001GB00001F00010033【示意图】一、不动产统一登记概述层级第一层第二层第三层第四层第五层代码值000001~999999000~999000~999AA~ZZ00001~99999代码意义县级行政代码地籍区代码地籍子区代码宗地（宗海）特征码宗地（宗海）顺序号宗地编码：采用五层19位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海）特征、宗地（宗海）顺序号。其中宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号组成宗地（宗海）号。第四层次为宗地（宗海）特征码，代码为2位。其中：第1位用G、J、Z表示。“G”表示国家土地（海域）所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地（海域）所有权未确定或有争议。第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示。“A”表示集体土地所有权宗地，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基地使用权宗地，“D”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表示土地承包经营权宗地（林地），“F”表示土地承包经营权宗地（草地），“H”表示海域使用权宗海，“G”表示使用权无居民海岛，“W”表示使用权未确定或有争议的土地（海域），“Y”表示其它使用权土地（海域），用于宗地（宗海）特征扩展。一、不动产统一登记概述定着物编码：采用二层9位层次码结构，按层次分别表示定着物特征、定着物单元编号第一层次为定着物特征码，代码为1位，用F、L、Q、W分别表示房屋等建筑物、构筑物、森林或林木、其他类型定着物和无定着物第二层表示定着物单元编号，共8位。•定着物为房屋的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一编号。前4位表示房屋幢号，房屋幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为0001～9999；后4位表示房屋户号，房屋户号在每幢房屋内统一编号，码值为0001～9999。层级第一层第二层代码值A~Z00000000~99999999代码意义定着物特征码定着物单元编号一、不动产统一登记概述掌握业务技术规范《浙江省不动产登记数据库标准》。《浙江省不动产登记信息管理平台建设实施意见》。不动产登记存量数据整合方案。《暂行条例》和《实施细则》。《浙江省不动产登记工作规则》。省版不动产登记簿和工作表单。登记一般程序申请受理审核登簿发证登记已经完成(《物权法》第14条)一、不动产统一登记概述（《条例》第十四—十六条，《细则》第九条—十三条）双方申请是原则，单方申请是例外。（《条例》第十七条）（《条例》第十六、十七条，《细则》第十五、十六条、十七条）（《条例》八、九、十条）登记事项记载于登记簿时完