不动产抵押估价培训教材

-1-潘世炳博士教授级高工湖北永业行评估咨询有限公司总经理中南财经政法大学兼职教授湖北省房地产业协会副会长武汉市房地产估价师协会副会长湖北省土地估价师协会副秘书长中国房地产估价师与经纪人学会理事湖北省司法鉴定人协会常务理事武汉仲裁委员会仲裁员香港测量师学会专业会员武汉市武昌区紫阳东路77号伟鹏大厦12层邮编430070电话：[phone]传真[phone]Email：[e-mail]网站：中文域名：永业行.com；评估咨询.中国；地产评估.中国-2-不动产抵押估价第一部分有关不动产估价法规政策第二部分不动产抵押估价几个问题第三部分不动产抵押估价风险及控制第四部分借鉴解读《房地产抵押估价指导意见》-3-2006年12月21日南昌第一部分．有关不动产估价法规政策一.《中华人民共和国土地管理法》1986年6月25日通过2004年8月28日第三次修订：国家依法实行国有土地有偿使用制度。二.《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日起施行）1．房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占用的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。2．依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。3．房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。4．房地产抵押合同取得后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。三.《中华人民共和国担保法》（自1995年10月1日起施行）1.下列财产可以抵押：（1）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（2）抵押人依法承包并经发包方同意抵押荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权（3）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。2.下列财产不得抵押：（1）土地所有权：（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，法律有规定的除外；（3）城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用-4-权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。3.抵押期间和拍卖（1）.拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。（2）.抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况.抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。（3）.转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。（4）.抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。四.《中华人民共和国农村土地承包法》2003年3月1日起施行1.通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转；2.国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。3.耕地的承包期为三十年。草地承包期为三十年至五十年。林地承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长五.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》1990.5.19实施1.土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。2.土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定3.抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。六.建设部中国人民银行《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》1995-03-23房地产评估工作要严格遵循公平、公正、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序进行，杜绝利用房地产评估工作为单位和个人牟取不正当利益。七.国家土地管理局《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》1995年9月11日发布实施（国土资源部《关于停止执行部分规范性文件的通-5-知》2003年2月20日停止执行）：经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押八.国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》1997年1月3日实施土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同.九.建设部《城市房地产抵押管理办法》1997年6月1日起施行；2001年7月23日修订实施。1．抵押额及时间限定（1）.房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分（2）.以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限（3）.有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限（4）.有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限（5）.商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证2．下列房地产不得设定抵押：（1）.权属有争议的房地产；（2）.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）.已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）.依法不得抵押的其他房地产。3．抵押期间责任（1）.抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。-6-（2）.抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。（3）.因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同（4）.抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足（5）.抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务担保。4．抵押过失及意外有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：（5）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（6）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（7）抵押人被依法宣告解散或者破产的；（8）抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；（9）抵押合同约定的其他情况。（10）处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿还抵押权人债权本息及支付违约金；赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；剩余金额交还抵押人。十.中国人民银行《个人住房贷款管理办法》1998年5月9日颁发实施1.抵押贷款需要有权部门出具的抵押物估价证明；2.贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。十一.《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权-7-人问题的批复》自1998年9月9日起施行在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有十二.《国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知》（1999年8月1日）1．承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。2．地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。十三.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》自2000年12月13日起施行1.以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。2.以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。3.抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。4.当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。5.抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。6.抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。十四.《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》自2003年4月18日施行1．“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。”-8-2．国有企业以建筑物设定抵押的效力问题，应区分两种情况处理：如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效；如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。十五.中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》银发[2003]121号2003年6月5日1.房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％；2.对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70