北京某房地产项目投资成本详细目录

北京某房地产项目投资成本详细目录一.征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积2.上交部门:市财政局3.依据:(1)京政发[1993]34号文.(2)京政发[1994]43号文.4.说明:(1)各区类地价取值详见附件;(2)城近郊区土地出让金的60%返还区财政;(3)远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4)市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金,其中的60%返还企业,由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.(5)在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大,而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),(4),在测算地价时加入操作系数概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件:(1)1-10类地区土地出让金标准价;(2)土地出让金修正系数表.(二).征地及拆迁补偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取土地开发及其它费用的数据.二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额;标准:按实际发生工程量计算;说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.2.规划,测量,勘察,设计费:依据:原国家建委(79)建发设字第315号文,国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.标准:(1)勘察费:概算价*0.30-0.80%(2)民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位:%┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃工程│工程概算投资(万元)┃┃├─────┬─────┬─────┬─────┨┃等级│300以下│301-1000│1001-3000│3001以上┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃特级│2.2│2.1│2.0│1.9┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃一级│2.0│1.9│1.8│1.7┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃二级│1.8│1.7│1.6│1.5┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃三级│1.6│1.5│1.4│1.3┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃四级│1.4│1.3│1.2│┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃五级│1.2│1.1││┃┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛备注:特级:1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;3.30层以上建筑;4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.一级:1.高级大型公共建筑;2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;3.16层以上29层以下或超过50米高的公共建筑.二级:1.中高级,大中型公共建筑;2.技术要求较高的中小型建筑;3.16层以上29层以下住宅.三级:1.中级,中型公共建筑;2.7层以上(含7层)15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;四级:1.一般中小型公共建筑;2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.五级:一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.说明:(1)民用建筑大型10000平米中型3000-10000平米小型3000平米(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.3.规划条件,可行性研究费依据:建设部(1991)第425号文标准:(1)按现行规划收费定额计算:工日定额*85元/工日用地规模(公顷)工日定额=3901030020500307804092050100050面议(2)施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰三.基础设施费1.红线内基础设施费依据:京政发[1993]34号文标准:1).根据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.2).根据经验,基础设施费一般为建安工程费的2%-10%.说明:(1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;(2)各种管线单方造价:自来水管线600元/米雨水管线700元/米污水管线800元/米煤气管线1000元/米热力管线2000元/米供电管线700元/米电信管线1500元/门道路80元/平米绿化20元/平米(3)经验数据:环卫费5元/平米照明费5元/平米(4)该项费用一般范围150-400元/平米普通住宅150元/平米高档住宅(公寓,写字楼)400元/平米2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)依据:设计方案和集资协议;标准:根据项目的实际情况定;说明:(1)热力,煤气,自来水,污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.(2)若自己修建,测算依据同红线内基础设施费.四.房屋建安工程费1.建安工程费依据:现行建安费定额计算单方造价.标准:(1)普通住宅多层900-1000元/平米小高层1200-1600元/平米高层1600-1800元/平米(2)公共建筑A.公寓,写字楼3000-4500元/平米其中:结构1000-1500元/平米装修800-1000元/平米设备1200-2000元/平米B.别墅3000元/平米说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用.(2)依据:京政发[1985]149号文;标准:建筑面积9678-10630平米/千户工程取费按实际工程量.①.详见公建配套附表.a.北京市新建改建居住小区公共服务设施配套建设定额指标;b.北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标;②.通常取7-15%为公建配套面积比率.2.招投标费依据:京政办发(1987)第152号文标准:中标额*1‰3.预算审查费依据:(84)建京经字第439号;标准:预算造价*0.5‰（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）4.工程监理费依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;(2)[93]京建法字第029号标准:工程造价*适用税率适用税率:工程造价500万元以下2.5%500---10002.0-2.5%1000---50001.4-2.0%5000--100001.2-1.4%10000--500000.8-1.2%50000-1000000.6-0.8%1000000.6%说明:(1)实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.(2)设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑.5.竣工图费依据:(86)市建规字第097号;标准:设计费*7%6.建材发展基金依据:(89)京建材字第292号;标准:建安工程造价*2%（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）五.公共配套设施费1.锅炉房标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;(2)锅炉每吨造价约25万元.2.变配电所标准:每建筑平米30元.3.集资维护费标准:每建筑平米80元.4.电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)依据:原(84)华北电供用字25号文290元/KVA后调整为四环路以内1100元/KVA四环路以外550元/KVA;现调整为单路供电270元/KVA双路供电540元/KVA;说明:住宅用电量30-60VA/平米;其他用电量50-80VA/平米.六.管理费依据:(92)京价收字第124号;标准:一至五项之和*2.5%.七.基础设施增容费1.商品房依据:京计基字(1988)第866号文标准:自来水厂建设费12元/平米;煤气厂建设费29元/平米;供热厂建设费30元/平米;污水处理厂建设费10元/平米;说明:(1).用一项交一项;(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取;2.非住宅建设项目四源费依据:(1).京政发(1986)131号;(2).京政发(1986)155号;标准:自来水厂建设费:设计日用水量*830元/吨;煤气厂建设费:设计日用气量*600元/吨;供热厂建设费:设计每小时供热量*35万元/百万大卡;污水处理厂建设费:设计日排污量*830元/吨;说明:交纳数额在20万元以上的在接用四源之前可以分期交纳.八.项目配套设施建设费1.综合开发市政费依据:(1).京计基字(1988)第648号;(2).市开办(1988)经字第2号;标准:(1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;(2).建设投资*15%;2.分散建设市政费依据:京计基字(1988)第648号;标准:多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米计算。九.两税一费1.营业税依据:(90)财税字第009号;标准:商品房收入*5%;2.城市建设维护税依据:市开办(1988)经字第2号;标准:营业税*7%;3.教育附加费依据:市开办(1988)经字第2号;标准:营业税*3%;两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;十.用电权费（取消）依据:京政发[1993]17号标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米;(2).其他用电量(KVA)*4000元/KVA;用电量:(1)住宅用电量20-30VA/平米;(2)其他用电量40-50VA/平米;十一.投资方向调节税（取消）依据:京税字(1991)805号标准:（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金）*80%*适用税率适用税率:(1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.(2).一般民用住宅,包括商品房住宅,其税率为5%;(3).更新改造项目,其税率为10%;(4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15%;(5).公费建设超标准独门独院,别墅式住宅,经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.十二.不可预见费依据:估标准:一至六项之和*5%.十三.建设周期依据:建安工程定额标准:建筑面积(万平米)建设周期(年)=3.013.0--6.026.0--12.03=12.04