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城市评价的指标体系课件讲稿版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。200６.８.12本报告是严格保密的。2对城市没有概念。*关键的点是什么？*系统的方式是什么？课程的来源：常存在的问题：不是泛泛的评价城市,而是对城市的房地产有整体的认识本报告是严格保密的。3带着几个问题看案例1、老板带着什么问题来的？2、顾问回答了哪些层面？3、顾问用了哪些指标来说明问题？本报告是严格保密的。4实例：2005年，某老板想进烟台，加盟一个高端住宅项目。uBOSS：你觉得烟台怎么样啊？GW：首先经济背景还不错，三东省的经济在全国排第三，烟台在三东省排第三。三东省这几年的发展势头很好。老板：嗯，嗯。GW：我觉得烟台的房地产跟本还没经历一个快速发展，高端住宅更是如此，没有开始系统发展。老板（有点诧异,但很有兴趣）继续？一些准二线城市，象合肥早就有一轮量和价格的高速提升，大连也是如此。而烟台跟本就还没有开始大的发展。您看，外来的发展商也还没进来，开发水平很低，人们买房的热情好象也还没有被调动起来，总的感觉，大家还没有被引导，去关注住宅的更多元的功能。老板：这指什么意思？GW：比如我们接触的很多老总，很有钱但都住在很差的房子里，大家还没去关注房子所带来的投资、身份啊、互相攀比居住条件等等，形成买房子的热潮。您看北方人应该都很“显”，象大连，那些人一定要尽自己最大的能力买一套最好的房子，但烟台的就太低调了。本报告是严格保密的。5实例：2005年，##老板想进烟台，加盟一个高端住宅项目u老板：是啊，那这种高档的房子怎么样，能买到多少钱？这个城市是资源性城市，有很多矿藏，但这种资源存在着垄断。所以贫富差距比较大，有一拨人很有钱；还有一些其它产业象造船、码头、高新产业园区的企业回报也很好；还有，烟台对外往来很多，比如：韩国人比较多；我们住在酒店，基本上也是商务酒店，很满；另一方面，北方城市吗！政府比较黑，泛公务员官员都比较有钱。但现在烟台跟本就没有什么好房子供应，您去看过吧，烟台的房地产开发水平连一般的三线城市都没达到。老板：频频点头（骄傲）我们完全有信心在产品上做出优势。GW：所以说现在是一个很大一个机会。但是也要关注一下未来的竞争，据我所知，现在很多全国性的企业比如···都准备进，而且都盯紧了东部海边的豪宅市场，下一阶段产品肯定是要升级的，但决不仅仅如此，因为这些企业的资金、团队、操作模式都很强。老板：是，是。还有，烟台现在城区规模不太大、现在外来人口不多，所以内部人际网络特强，很多钱可能也不太愿露，这些因素都要考虑到。本报告是严格保密的。6简单回顾1、老板带着什么问题来的？——这个城市房地产开发机会？难度？——高端市场的机会？难度？2、他通过哪些层面来回答的？——城市综合实力——大机会——城市产业结构层面——实际上解答高端购买力层面——城市房地产开发水平和所处阶段和其它经济背景相同的城市对比——低门槛机会OR高门槛竞争——高端需求层面：是否存在并得到了满足——需求机会——城市文化和外来竞争者情况层面——一些挑战3、他用哪些指标来评价城市的？——GDP指标、房地产发展水平指标、阶段指标、产业结构指标、就业结构指标……大小本报告是严格保密的。7老师点评：分析其内在逻辑uBOSS：你觉得烟台怎么样啊？GW：首先经济背景还不错，三东省的经济在全国排第三，烟台在三东省排第三。三东省这几年的发展势头很好。老板：嗯，嗯。GW：我觉得烟台的房地产跟本还没开始系统发展，高端住宅更是没有什么发展。老板（有点诧异,但很有兴趣）继续？一些准二线城市，象合肥早就有一轮量和价格的高速提升，大连也是如此。而烟台跟本就还没有开始大的发展。您看，外来的发展商也还没进来；开发水平也很低，人们买房的热情好象也还没有被调动起来，总的感觉，大家还没有被引导，去关注住宅的更多元的功能。老板：这指什么意思？GW：比如我们接触的很多老总，很有钱但都住在很差的房子里，大家还没去关注房子所带来的投资、身份啊、互相攀比居住条件等等，形成买房子的热潮。您看北方人应该都很“显”，象大连，那些人一定要尽自己最大的能力买一套最好的房子，但烟台的就太低调了。通过GDP排名判断整体经济实力虽然看上去很穷，但实际很有钱。通过房地产整体开发水平、量价增长曲线，判断城市地产处于什么发展阶段上：因此带来的机会。通过与其它同级别、有近似性的城市的发展历程的对比，以及对供给方、需求方的理解来细化说明存在的机会。最关键的，仍是对需求的分析,对定位客户的一些置业观念的深入了解。本报告是严格保密的。8u老板：是啊，那这种高档的房子怎么样，能买到多少钱？这个城市因为是资源性城市，有很多矿藏，比如锡矿，所以有一拨人很有钱；因为有海，所以还有一些其它产业象造船、码头，这些企业也很好；另外烟台跟国内外对外往来很多，比如：韩国人比较多；我们住在酒店，基本上也是商务酒店，很满；另一方面，北方城市吗，政府比较黑，泛公务员官员都比较有钱。但现在烟台跟本就没有什么好房子供应，您去看过吧，烟台的房地产开发水平连一般的三线城市都没达到。老板：频频点头（骄傲）我们完全有信心在产品上做出优势。GW：所以说现在是一个很大一个机会。但是也要关注一下未来的竞争，据我所知，现在很多全国性的企业比如···都准备进，而且都盯紧了东部海边的豪宅市场，下一阶段产品肯定是要升级的，但决不仅仅如此，因为这些企业的资金、团队、操作模式都很强。老板：是，是。还有，烟台现在城区规模不太大、现在外来人口不多，所以内部人际网络特强，很多钱可能也不太愿露，这些因素都要考虑到。（准备接项目吧……）针对具体的方向做细化分析。高端需求和城市的产业结构、城市的外向性、政策环境有关系。供给：产品开发水平和城市经济、级别之间的对比。未来：整体格局演变：特别关注竞争环境的变化。深化：由于城市规模、人口网络关系等城市人文方面的原因，提出高端需求的一些必须关注的点。分析内在逻辑本报告是严格保密的。9城市地产评价指标库如何针对问题，有选择性的使用？理解作用？u发展商或项目在这一块想了解的问题是什么？——机会u这些指标能回答吗？它们从哪些方面来回答？——趋势•城市经济环境分析1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构性指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、趋势性指标：城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划•房地产整体市场分析——按开发过程的各个节点的总量指标—总结各年汇总成趋势性指标1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量——各年汇总成趋势性指标4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数一大堆跳出来本报告是严格保密的。10案例模拟——针对不同情况，你准备把城市评价指标分析的重点放在哪方面？u2003年，上海，房价在飞涨，房价收入比早就突破了中国标准，量也在飞涨、据说投机比例很高，土地的量出让也很大……市场上都在谈论泡沫问题。u发展商很想就这一拨，把档次定高点，价格买高点，但又担心会不会触雷？u2005年，发展商想进入河源拿地，地块很大，但河源城市小，房价低，现在土地又多，未来会不会好呢？开发商最关心的问题是拿这么大地未来市场会不会支持得到。u2006年苏州工业园，长三角周边很多工业园区都在竞争抢产业、抢企业。我们未来立足于发展哪类产业呢？抓什么企业呢。苏州工业园内绝大部分都是外资企业，外资在中国投资趋势不会有什么变化？A：B：C：本报告是严格保密的。11上海项目对2004年上海大势（系统风险）的研究A上海是否存在系统风险？已有消费量是否有实际需求支持市场反馈“风险”的实际情况城市辐射力和经济实力居民存款和收入支持产业支持投机比例高价格增长过快，房价收入比偏高供求关系逐渐趋于理性土地市场供应量大居住\支出指标对比国际标准的空间判断需求清理:人口增长\拆迁\旧换新的量综合预警系数本报告是严格保密的。12从2008-2013年市场容量预测看，潜在容量较大适合中惠进入，但占到30%以上的市场份额则难度较大579120135579201250602010526820113954745乐观估计（万㎡）3065245保守估计（万㎡）小计20092008销售面积预测预测1：从城市化水平增长来看，2008年河源市区销售总面积增加到54万㎡预测2：从工业化进程和珠三角城市比较看，2008年市区销售面积约45万㎡预测3：以珠海、中山、惠州为例，2011、2012、2013年市区销售面积分别达到65万、78万、88万㎡预测4：以2008年市区销售面积45万㎡为基数，以5-15%增速预测，2013年市区销售面积为57-91万㎡Ø占地70万㎡，以1.5－2.0容积率估算，总建面100－140万㎡Ø开发总量占市场总额的25%-45%Ø预计开发周期6年，年开发量17-23万㎡，每年占市场总额的25-50%中惠大规模市场份额预测：Ø中山雅居乐花园：规模260万㎡，开发周期10余年，分13期进行。大规模项目：B中惠河源取地的市场容量预测:本报告是严格保密的。13苏州工业园:通过对三个因素进行分析,我们可以得出适宜苏州地区发展的潜在产业机会外资对中国产业的影响和趋势民间资本对中国产业的影响和趋势长三角区域经济发展特点分析•港台资本•欧美资本•日韩资本•民营资本•长三角地区世联模型C本报告是严格保密的。14系统方式—基于对城市地产五个方向的判断市场阶段指标市场潜力指标市场趋势指标市场风险指标城市影响力指标城市经济环境与房地产整体市场评价回答什么问题适用条件外部对城市的需求有明显影响外作用对城市的拉动/外需求一般项目适用地产发展的前景和空间地产发展的机会/方向判断风险政策变动、市场竞争加据时本报告是严格保密的。15一、城市影响力指标城市影响力指标城市产业功能占位和排名2所在“都市圈”架构和排名1城市进出口额及外资使用影响城市的重大事件或会议4外来旅游人口量排名主要综合指标配合指标外企、三资企业数量城市资源占位3（历史、人文、自然资源）外来购买力所占比例本报告是严格保密的。161、项目所在“都市圈”架构和排名—如果依托的城市带对项目有影响。2、城市产业功能占位和排名—对城市实力有基本概念第一圈层—次级辐射中心第二圈层—专业产业基地、专业市场第三圈层—原材料基地核心—对外窗口珠三角10%京津冀10%长三角21%其他59%都市圈GDP占全国…0123456A省排名B省排名B省排名B省排名B省排名系列10123456A省排名B省排名B省排名B省排名B省排名系列1省GDP占全国排名市GDP占全省排名“都市圈”架构经济排名产业功能占位—广东的供水地，由此限制了人口增长和房地产迅速发展青山湖—悠久的历史资源和良好的自然资源决定了它成为杭州自古知名的休闲地本报告是严格保密的。173、城市资源占位_城市所承担的使命跟地产开发息息相关城市资源决定了城市的价值历史资源硬资源软资源人文资源历史资源自然资源产业资源交通、位置资源政冶资源河源—广东的供水地，由此限制了人口增长和房地产迅速发展青山湖—悠久的历史资源和良好的自然资源决定了它成为杭州自古知名的休闲地本报告是严格保密的。184、“界定项目”的关键城市事件专题研究世博规划区650－1000米核心区大三林辐射区5KM边缘区域交通经济效益开发投资徐汇卢湾、陆家嘴三林金三角案例研究对城市格局影响所属关系圈层对项目影响深入分析世博之于三林项目东盟之于南宁项目本报告是严格保密的。19二、地产发展阶段指标地产发展阶段指标GDP三项1房地产周期模板2综合指标单项指标人均居住面积一、二手房比例模型城市化率：纳瑟姆曲线本报告是严格保密的。20阶段综合指数1—GDP三项人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主