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世联地产版权所有2004年7月版规划设计方向系列培训之一——规划设计方案评价世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版2用地勘测用地勘测方案设计方案设计施工施工施工图设计施工图设计竣工验收竣工验收可行性研究立项立项前期策划定位、物业定位、物业发展建议发展建议营销执行策划开盘筹备开盘筹备销售执行执行与调整执行与调整设计任务书方案评标规划设计沟通设计细部沟通平面设计沟通展示沟通世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版3l定位检测l总平面布局l户型分布l户型设计规划设计方案评价内容世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版4l规划设计方案评价（评标）l规划设计方案沟通（修改方向建议）l规划设计方案解读与营销应用规划设计方案评价应用范围世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版5PART1：评价理论基础—营销价值最大化价值奥林匹克论更快，更高，更强（不留尾）价值提升价值实现世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版6生理需求安全需求情感需求尊重需求自我实现马斯洛需求理论营销价值=客户感知价值世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版7生活方式舒适度第一层面第二层面世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版8第一层面：占有资源越多，舒适度越高第一层面：占有资源越多，舒适度越高奢侈需求超量占有舒适需求大空间、健康环境、感官舒适健康需求独立空间、健康环境基本需求独立空间低高世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版9空间、阳光、空气、景观、视野空间、朝向、通风、采光、景观、视野世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版10舒适度常规衡量标准：朝向：南东北西通风：通透不通透景观：自然类型景观人工类型景观大尺度景观小尺度景观采光：高楼层低楼层开阔不开阔视野：开阔不开阔远距近距空间：大小世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版11舒适度常规衡量标准：污染：低高视觉：美观整齐杂乱视距：远近世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版12邻里共融——小资空间宏大叙事——新富格调展示——知富。。。立面豪——新富环境洋——知富酷——小资。。。第二层面：客户体验越契合、强烈，生活方式越有价值第二层面：客户体验越契合、强烈，生活方式越有价值世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版13一、资源层面1、总平面布局价值判断三个方面（基于竞争）l充分利用资源，规避劣势——地块资源最大化l规划协调资源、创造资源——规划资源最优化l建立竞争优势——栋均、户均资源占有最优化PART2：世联规划设计方案评价体系世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版142、户型分布价值判断的三个层次l资源分配均好性——销售无障碍l资源分配合理性——好的资源给大的户型l资源集中形成价值标杆——价值提升世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版15二、生活方式层面1、空间类型与客户高度契合2、空间形象与客户高度契合世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版163、其它因素l分期建设、销售l展示l经济性l发展性世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版17KPI体系价值构面营销构面价值最大化均好性合理性价值标杆形象展示启动与分期开发构面经济性竞争差异化世联规划设计方案评价KPI分期开发客户体验世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版18世联规划设计方案评价表示意启动区客户体验切合度营销评价分期建设合理性经济合理性开发评价差异化竞争分期销售合理性展示价值户型竞争性户型分布价值最大化总平面布局价值最大化价值评价打分权重世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版19世联规划设计方案评价10大提示问题1、地块资源是否充分利用；2、是否有难以销售的产品；3、较大的户型是否占有较好的资源；4、是否有可以卖高20%以上的产品标杆；5、是否有好的展示内容和条件；6、是否有较为合理的成本；世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版20规划设计评价沟通要点1、我们找到地块最大的优势了吗？2、我们把最好的景观、朝向资源给最好的户型了吗？3、我们的户型分布与设计是否可以更好？4、我们的商业是否最有利于销售和经营？5、我们的建筑形象与环境设计是否创造了好的卖点？6、我们的产品是否是从客户的需求出发而设计？世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版21规划设计评价应避免的6大误区ü认识自己——解析地块，集中力量利用和发挥优势；ü价值，价值——永远将最好的资源留给最好的户型；同时，保证均好性；ü还是价值——“金角银边”是商业的法则；ü来源于市场，超越市场——建筑和环境设计在推陈出新中不断打造市场明星；ü上帝永远是对的——最大限度地满足客户需求是实现价值的良好途径。世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版221、价值最大化核心——资源平衡l资源最大化l资源合理分配l优势资源标杆世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版23PART3：规划设计案例世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版24案例---华侨城.波托菲诺燕栖湖天鹅湖欢乐谷天鹅堡2期2区天鹅堡2期1区纯水岸TOHO纯水岸多层262-288㎡三层TOHO多层170-206㎡平面五房31层，229㎡四房253㎡五房12-20层,170㎡三房205㎡四房245㎡平面五房产品分布图世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版25案例天鹅堡二期鸟瞰图1区2区世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版26案例---华侨城.波托菲诺方案评价l景观资源最大化l均好性l树立价值标杆l生活方式缔造世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版27案例---中旅国际公馆指标及户型比例总用地面积：55831.50㎡总建筑面积：124301.71㎡容积率：1.81建筑覆盖率：25.17%总套数：546223.88—392.8840复式212.08—311.2961TOWNHOUSE159.18--187.22138四房123.20—160.68265大三房113.91—132.0214小三房84.17—123.2028二房建筑面积（平方米）户数（户）户型世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版28案例---中旅国际公馆户型分布世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版29案例---中旅国际公馆鸟瞰图世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版30l均好性l树立价值标杆l院落、私密性案例---中旅国际公馆方案评价世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版31案例---星河国际指标及户型比例占地面积：33946平方米建筑总面积：243106平方米住宅总面积：152874平方米总套数：922套容积率：4.5户型2房面积18317716816416115614311912387栋数C栋D栋C/D栋B栋B栋B栋C栋B栋D栋D栋单位ABDFAADCB/CBB/EC/D套数7774525010253555610555112111总套数111户型套数比12%3房4房A栋5房23917%52%19%151473167世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版32案例---星河国际产品分布两房三房四房27F27F29F29F29F29F30F世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版33案例---星河国际鸟瞰图世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版34l产品均好性l树立价值标杆l王者坐标，体现尊崇感案例---星河国际方案评价世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版35案例---宝安N2地块指标及户型比例用地面积：27597㎡建筑面积：49676㎡容积率：≤1.8覆盖率：≤23％绿化率：40％5％123-245㎡复式13％118-236㎡复式花园洋房4％190-237㎡连排别墅39％149-161㎡四房两厅两怀19％119㎡三房两厅两卫10％91-94㎡三房两厅一卫10％79-85㎡两房两厅一卫套数比建筑面积户型世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版36案例---宝安N2地块产品分布N79-85㎡2X2X191-94㎡3X2X1119㎡3X2X2复式洋房200-236㎡6X3X3149㎡4X2X2161㎡4X2X2连排别墅1-2F4X3X3190㎡3-4F4X3X3237㎡花园洋房1-2F4X3X3199㎡3-4F3X2X2237㎡5-6F4X3X3191㎡12F12F18F18F18F6F4F18F18F世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版37案例---宝安N2地块鸟瞰图世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版38案例---宝安N2地块方案评价l均好性l树产价值标杆l院落、私密性世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版39区位：布吉新中心区——新一代区域CBD案例---大世纪花园三期区位分析世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版40三期总用地面积：89000平方米（其中5号地20000平方米待定）容积率：约2（暂定）计容建筑面积：178000平方米（暂定）大世纪一、二期布龙公路大世纪三期镇政府石芽岭森林公园大世纪一、二期布龙公路大世纪三期镇政府石芽岭森林公园含五号地不含五号地案例---大世纪花园三期用地分析世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版41案例---大世纪花园三期总体布局建议三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，东北、西北、北部分别为组团二、组团三、组团四（一、二期为组团一）。世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版42世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版43世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版44三各组团采用不同的标高，组团三与组团一持平；组团二由西向东逐步提高，形成台地式山庄格局；组团四保持高台地形，几个组团形成逐步上升的地形关系；案例---大世纪花园三期地形处理世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版45案例---大世纪花园三期建筑设计建议l以组团一的亚热带海洋建筑风格为基础，从组团三、组团二、到组团四在形象品质上有明显提升。l四个组团中，以8号路为界，组团一和组团三形象基本统一，组团二和组团四形象基本统一。l组团三基本沿袭组团一的特色，在细部处理上提升品质，形成亮丽的外观形象。l组团二和组团四在色调统一的基础上，更为注重底层和顶部的处理，采用蓝色坡顶，营造更为丰富的空间轮廓线，彰显小区的档次和品质；世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版46案例---大世纪花园三期地形处理l在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山势而建，亮丽的浅黄色基调，简约、挺拔的造型，在石芽岭森林公园的背景下尤显气势非凡。l从近处观赏，各组团又各具风采，步步走高，渐入佳境。空间更加开放、空透，造型更加自由和多样，处处体现流水的灵气和繁茂的绿意。l组团二依山势而建，建筑自下而上逐台而建，内庭院层层叠泉飞花溅玉，蕴藏风水的富贵，显出活力与生机；组团三在建筑的环绕中显出静谧与安宁，花团锦簇，宛如人间天堂；组团四地势高亢，建筑俯瞰全镇，气势非凡，显露高人一筹的自在与优越。世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版47案例---缇香名苑区位分析万科城市花园德式堡深圳高尔夫缇香名苑山姆会员店水榭花都商业街本项目商业街香逸名园商业香梅路口商业宏浩花园商业街天然居商业街世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版48四至及景观p西、北临市政路p东南为学校、多层住宅、生活文化配套p西北远观湖景p西南高层远观绿地p高层四向视野开敞案例---缇香名苑地块分析占地面积：20365㎡总建面积：101037㎡建筑容积率：3.26建筑覆盖率：28％世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7