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个人住房公积金业务交流2011年8月23日贷款对象贷款对象•在武汉住房公积金中心及其分中心按规定连续正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的职工，可申请公积金贷款。中心和受托银行的职责中心和受托银行的职责•中心——负责公积金贷款的审批和管理。•受托银行——负责借款人贷款申请、贷款受理、贷款初审、合同签订、贷款复审、贷款发放、贷款归还、贷后管理等日常贷款业务的办理。贷款条件贷款条件•1、借款人持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力;•2、借款人及其配偶信用良好，符合管理中心的《个人住房公积金贷款信用审核标准》；•3、有稳定的经济收入和按时归还贷款本息的能力（提供经济收入证明应同时附上近3个月工资条或银行代发工资近半年的明细账）；•4、所购房屋建房手续齐全合法且产权清晰无法律纠纷；•5、无尚未还清的公积金贷款，并且无影响公积金贷款偿还能力的其他债务；•6、同意以所购住房进行抵押。贷款程序贷款程序贷款咨询、申请→贷款受理、初审→合同签订→抵押登记→贷款复审→贷款终审→资金发放•1、贷款咨询、申请借款申请人向所购房屋公积金贷款银行进行贷款咨询，领取《个人购房贷款档案》，借款人应提供以下资料：(1)《个人购房贷款档案》；(2)借款人夫妻双方身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（单身提供民政局婚姻状况证明）；(3)已备案的购房合同、首付款收据的原件及复印件；（铁路房:铁路局成本价房买卖合同、铁路房分房通知书）(4)阶段性保证书;(5)贷款银行要求提交的其它证明材料。贷款程序贷款程序贷款程序贷款程序•2、贷款受理、初审贷款银行工作人员在受理借款人贷款申请时，实行与借款人的面谈制。认真审核提交贷款申请资料的真实性、完整性、有效性以及文书填写的规范性，确保各类文书上申请人的签名真实有效。对符合贷款条件的借款人，在公积金系统中进行贷前试算。银行工作人员对审核无误的借款人资料，应按管理中心的政策规定及时在公积金系统中准确、完整地录入借款人信息并进行初审，贷款初审通过后，打印贷款审批信息确认表，签署初审意见并加盖银行公章；对公积金系统初审未通过的，及时通知借款人并告知原因。贷款程序贷款程序•3、合同签订贷款初审通过后，银行工作人员应与借款人、购房人面签借款（抵押）合同和房产抵押登记等相关贷款资料。•4、抵押登记由贷款银行或借款人到房地产抵押登记部门办理房屋抵押登记，银行工作人员领取“抵押登记收件单”或抵（质）押证明后，及时在公积金系统中准确录入抵押信息。贷款程序贷款程序•5、贷款复审对借款人提供和填写的贷款资料正确性、完整性审核，对银行工作人员办理贷款资料手续的齐全性、准确性、规范性审核，并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对，提出复审意见。•6、贷款终审管理中心对贷款资料进行终审，要求贷款资料完整，手续齐全、合规，填写准确、粘贴格式规范，并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对。贷款程序贷款程序•7、贷款终审管理中心对贷款资料进行终审，要求贷款资料完整，手续齐全、合规，填写准确、粘贴格式规范，并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对。•8、资金发放贷款终审通过后，受托银行依据管理中心的放款通知单，进行贷款资金的发放，并将借款人的贷款资金以转账方式划入售房单位。贷款额度贷款额度（一）一手房公积金贷款额度与比例1.一手房公积金贷款购买首套住房的，最高贷款额度为60万元，且贷款额度不得超过所购房屋总价的70%（建筑面积在90平方米以下的放宽至80%）。2.一手房公积金贷款购买二套住房的，最高贷款额度为50万元，且最高不超过房屋总价的40%。贷款额度贷款额度（二）二手房公积金贷款额度与比例二手房公积金贷款最高额度为40万元，同时满足如下条件：1.二手房公积金首套住房贷款最高比例按房屋建成年限分为三个等级：房屋建成年限在10年（含10年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的70％；房屋建成年限在11－20年（含20年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的60％；房屋建成年限在21－30年（含30年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的50％。其中房屋总价的认定以房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的最低价格为准；2.二手房公积金二套住房贷款最高比例不超过房屋总价的40%。（三）商贷转公积金贷款额度与比例商贷转公积金贷款额度不得超过剩余的商贷金额，同时不得超过上述一、二手房贷额度与比例的规定。贷款额度贷款额度贷款额度贷款额度（四）贷款额度计算贷款额度＝（借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）×45％×12个月×贷款期限上述贷款额度（如是组合贷款，含商贷额度）不得超过借款申请人的还贷能力。借款申请人的还贷能力，以家庭总负债的累积月供不超过职工家庭夫妻双方月收入的50%标准进行核实。其中，职工家庭月收入以借款人及配偶的计缴公积金月收入或借款人及配偶工作单位出具的经济收入证明为参考。贷款期限和利率贷款期限和利率•贷款期限•1、购买一手房公积金贷款最长期限不超过30年；•2、购买二手房公积金贷款最长期限不超过20年；•3、商贷转公积金贷款的期限在满足上述规定的情形下不得超过商贷剩余年限。上述贷款期限同时不得超过借款人法定退休年龄后5年，即：男性职工为65岁，女性职工为60岁。贷款期限和利率贷款期限和利率•贷款利率•个人住房公积金贷款利率，由武汉住房公积金管理委员会根据中国人民银行制定的贷款利率进行公布。贷款期限内如遇国家贷款利率调整，贷款期限在一年以上的，当年仍执行调整前利率，于次年1月1日起，按相应利率档次执行调整后的利率。贷款期限在一年以内（含一年）的，贷款利率不作调整。•按照最新颁布的利率，公积金贷款年利率：1—5年：4.45%；6—30年：4.9%；贷款额度计算贷款额度计算例例11•某女，40岁，已婚，月缴存公积金400元（单位＋个人），公积金缴存比例为16%（单位＋个人），月收入3500元，配偶未缴存公积金，月收入1500元，首次申请公积金贷款，购买108平方米，价值40万元的房子，可贷款金额？（希望贷款25万，20年）•某女40岁，离退休年龄（女：60岁）还有20年；•贷款额度＝400÷16%×12×0.45×20＝27万元；•首次公积金贷款，房屋建筑面积90平米以上，最高可贷房价的70%；（28万）•贷款27万元，20年，每月还款1767元，家庭月收入5000,还贷比为35%。•可贷款金额27万元，20年例例22•某男，28岁，未婚，月缴存公积金1500元（单位＋个人），公积金缴存比例为24%（单位＋个人），月收入8500元，购买80平方米，价值60万元的商品房，首次公积金贷款，可贷款金额多少？（希望贷款48万，20年）•某男28岁，离退休年龄（男：65岁）还有37年；•贷款额度＝1500÷24%×12×45%×20＝67.5万元；•首次公积金贷款，房屋建筑面积90平米以下，最高可贷房价的80%；（48万）•贷款48万元，20年，每月还款3141元，计缴公积金月收入6250元，还贷比50%。•可贷款金额48万元，20年贷款归还贷款归还•贷款归还方式•1、公积金贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，实行按月归还贷款本息。•2、借款人可选择等额本息还款方式、等额本金还款方式或管理中心认可的其他还款法，偿还每月应还贷款本息。•3、借款人可以用现金方式归还公积金贷款本息，也可以提取本人及配偶住房公积金账户内的存储余额用于偿还公积金贷款。具体手续由受托银行按管理中心相关文件规定办理。贷款归还贷款归还•4、正常还款6个月后，借款人可以提前归还部分贷款本金或全部贷款本息，已按借款合同计收的贷款利息不作调整和退还。使用现金提前归还部分贷款本金的，每年可办理3次，每次还款金额不得少于5000元。提前归还贷款，借款人应当向受托银行提出书面申请，提前还款后由受托银行重新计算剩余贷款的每月还款额或剩余还款期限。贷款归还贷款归还•贷款结清，抵押注销借款人结清全部贷款本息后，受托银行将抵押的权利凭证等资料返还给借款人。以房产抵押的，凭受托银行出具的抵押注销证明，到房产管理部门办理抵押注销手续。住房公积金委托扣划还贷住房公积金委托扣划还贷•“委托扣划”是指公积金借款申请人及其配偶提出扣划本人住房公积金存款归还其公积金贷款的委托。（一）办理对象在管理中心缴存住房公积金并办理了公积金贷款且贷款本息尚未结清的借款人及配偶。住房公积金委托扣划还贷住房公积金委托扣划还贷•（二）公积金委托扣划还贷方式:逐月扣划还贷和逐年扣划还贷两种方式。•1、逐月扣划还贷：在借款人正常还款1个月之后，管理中心即可依据贷款申请人《委托授权书》的委托，于次月开始每月20日自动扣划委托人的住房公积金存款归还当月应还公积金贷款本息额，其中约定月缴存额6倍的公积金不能用于扣划。住房公积金委托扣划还贷住房公积金委托扣划还贷•2、逐年扣划还贷：在借款人正常还款6个月之后，管理中心即可依据贷款申请人《委托授权书》的委托，每年1次按指定时间自动扣划委托人的住房公积金存款，用于提前部分归还或提前结清公积金贷款，其中约定保留金额为100元。在选择逐年扣划还贷的同时，委托人可选择降低月还款额或缩短贷款期限，并且每月仍需用自有资金归还公积金贷款应还本息额。•3、借款人和配偶选择委托扣划还贷方式应保持一致。住房公积金委托扣划还贷住房公积金委托扣划还贷•（三）公积金扣划还贷办理程序1、申请办理委托扣划公积金归还公积金贷款的借款人及其配偶（以下简称“委托人”）到缴存银行领取或登陆武汉住房公积金网下载《委托扣划住房公积金归还公积金贷款申请表》（下称《申请表》），据实填写相关信息；2、委托人单位对《申请表》的身份、帐号等相关信息进行验证，验证无误加盖单位公积金预留银行印鉴；3、委托人持《申请表》、身份证原件及复印件、约定用于偿还公积金贷款的银行储蓄还款存折（卡）到缴存银行办理扣划手续。住房公积金委托扣划还贷住房公积金委托扣划还贷（四）委托扣划方式变更在原委托扣划还贷方式办理6个月后，可到公积金缴存银行办理逐月和逐年扣划还贷方式的变更手续。个人住房公积金贷款信用审核标准个人住房公积金贷款信用审核标准•一、申请公积金贷款的，借款人和配偶的信用状况，按以下标准审核：•（一）借款人及其配偶个人信用报告有以下情况之一的，不予贷款：•1、存在因贷款或信用卡逾期行为被起诉或属银行“禁入”类客户的；•2、逾期贷款部分尚未偿还的；•3、信用卡透支逾期未还的；个人住房公积金贷款信用审核标准个人住房公积金贷款信用审核标准•4、贷款的最高逾期期数达到6期及以上的；•5、贷款最近24个月每个月还款状态记录显示，贷款连续逾期达到3期以上（不含3期）或累计逾期次数超过8次（不含8次）的；•6、信用卡最近24个月每个月的还款状态记录显示，信用卡连续逾期在3期以上（不含3期）。个人住房公积金贷款信用审核标准个人住房公积金贷款信用审核标准•（二）借款人及其配偶个人信用报告有下列情况之一，但在申请贷款前贷款或信用卡逾期部分已结清的，借款人及其配偶作出书面情况说明,并签署按时还款承诺后，可予贷款：•1、贷款的最高逾期期数在6期(不含6期)以内；•2、贷款最近24个月每个月的还款状态记录显示，贷款连续逾期在3期（含3期）以内或累计逾期次数未超过8次（含8次）的；个人住房公积金贷款信用审核标准个人住房公积金贷款信用审核标准•3、信用卡最近24个月每个月的还款状态记录显示，信用卡连续逾期在3期以内（含3期）；•4、个人住房商业贷款转公积金贷款的信用审核标准，在遵循上述审核标准的同时，该笔贷款在原商贷还款期间，最高逾期期数在2期（含2期）以内或累计逾期次数在6次（含6次）以内。个人住房公积金贷款信用审核标准个人住房公积金贷款信用审核标准•二、信用卡逾期记录全部是因未缴纳年费所致，且无任何交易记录的，可予贷款。•三、因银行系统问题导致个人信用报告中信用记录相关信息不正确的，由银行出具情况证明，经核查属实的，可予贷款。个人公积金贷款新政策的主要内容•一、住房公积金