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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。莆田市文献广场营销推广全案深圳中原福建分公司FuJian.10.07.12Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010第一部分城市宏观环境分析第二部分城市商业环境研究第三部分项目本体分析第五部分营销推广策略组合第六部分项目经营管理建议第四部分项目定位项目定位规划建议营销执行招商策略第一阶段工作第二阶段工作第三阶段工作市场机会判断目录Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010城市宏观环境Part1Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010蒲田的发展优势一区位优势突出莆田位于福建沿海中部，境域北连福州，南接泉州，西依戴云山，东南濒临台湾海峡，是大陆离台湾直线距离最近的城市。是江西省最近的出海口。莆田，史称“兴化”，位于福建省沿海中部，现辖仙游县，荔城、城厢、涵江和秀屿四区，以及湄洲岛国家旅游度假区管委会。户籍人口306.97万人，陆域面积4119平方公里，海域面积1.1万平方公里。1莆田发展优势一区位优势明显Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010莆田大陆、岛屿海岸线总长533.46公里，怀抱兴化湾、平海湾和湄洲湾三大港湾；莆田港位置适中，航道顺直，水深港阔，岸线丰富，不冻不淤，避风及地质条件良好。交通部列之为我国四大远景规划国际深水中转港之一。被誉为“世界不多，中国少有”的天然良港。可建万吨级以上泊位150多个，大型深水泊位80多个，是目前全国少数几个能够建设30万吨以上深水泊位的海港之一，预计总吞吐能力可达7亿吨以上。1莆田发展优势二港口条件优越Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010海滨邹鲁文献名邦历史有过“科甲冠八闽”的鼎盛时期。共有进士2345人，状元12人，位居宰相之位14人。全市现有各类专业科技人员3万多名，更有近万名莆仙籍专家学者遍布世界各地，其中“两院”院士13名。妈祖文化是中华优秀文化之一国家旅游度假区湄洲岛是四海共仰的妈祖文化发源地，对台客轮直航点。妈祖文化对世界华人具有很强的凝聚力和影响力，湄洲岛上的天后宫是世界上20多个国家和地区5000多座妈祖宫庙的祖庙，有妈祖信众2亿多人。1莆田发展优势三底蕴深厚妈祖文化影响巨大Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010目前，全市有旅居海外华侨、华人、港澳台同胞70余万人，是福建省的重点侨乡；出外经商创业人员50多万人，足迹遍布全国各地，创办企业2万多家，年创产值2000多亿元。拥有一批千万甚至超亿元资本的莆籍民营企业家队伍。全国1500多家民营医院，高达90%为莆商所掌控。北京的90%的民营医院也是莆田人所有。在北京木材市场，近乎100%的市场为莆田人垄断，而现在全国各主要木材集散地或口岸掌控局面的，几乎也都是莆田人。1莆田发展优势四民间资本雄厚Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010福厦高速铁路已通车、向莆铁路和湄洲湾港口铁路支线已经开工建设，莆田将成为东南沿海区域及海西连接内陆腹地的重要交通枢纽；福厦高速公路扩建及湄永高速公路已开工建设，极大拓展了发展空间和经济腹地；国道、省道纵横有序，港口、供水、供电等设施日臻完善；莆田机场前期工作取得突破性进展。蒲田即将形成海、陆、空立体交通网络，对蒲田的城市发展会起到强大助推作用。1莆田发展优势五交通基础设施日益完善Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010从总体上看，福建产业集群的发展已初具规模。目前全省已初步形成近60个大小产业集群，总产值3800亿元左右，约占全省工业总产值的52%。其中蒲田优势产业集群分布如下：莆田涵江电子产业群＞100亿蒲田鞋业产业集群＞100亿林产加工业产业集群＞200亿能源产业集＞100亿1莆田发展优势六已形成部分全国领先地位的产业集群Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010莆田的几大发展优势必将成为莆田经济发展强有力的助推器，并极大地带动地产、物流、商业、零售、旅游等行业的发展。1、得天独厚的地理位置、港口条件及日益完善的交通网络，已吸引和将吸引更多的资本及人流进入莆田,海铁联运将有效降低运输成本并极大拓展莆田的经济腹地，促进现代物流业和临港加工贸易行业发展；2、深厚文化底蕴有助于更多优秀人才的产生，妈祖文化影响巨大，可有力提高莆田国际知名度并促进本地旅游及商业发展；3、雄厚的民间资本及优势产业集群，会加速龙头企业为首的本地产业链延伸、推升本地投资额度、带动当地GDP持续增长，并迅速提高莆田本地居民收入和消费水平。1莆田发展优势小结Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010统计显示，过去7年间，福建生产总值持续保持两位数以上增幅，从2002年的4，468亿元，增加到2008年的10，863亿元人民币，生产总值首次跻身大陆“万亿俱乐部”；GDP增幅达到13%，增幅在全国处于领先位置。同时，福建与台湾的差距正在迅速缩窄：福建的经济总量在上世纪80年代初期，只有台湾的四十分之一，到90年代初期，已是台湾的十三分之一，目前则缩至台湾的五分之二。1莆田经济发展状况分析推进海西建设以来，福建经济实力增强Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010福建省基本态势：延伸两翼、对接两洲，拓展一线、两岸三地，纵深推进、连片发展，服务全局。延伸两翼、对接两洲发展壮大闽东北一翼和闽西南一翼，加快对接长江三角洲和珠江三角洲。闽东北一翼要发挥福州省会城市服务全省的重心和辐射作用，促进闽东北地区加快发展，推动与长江三角洲对接；闽西南一翼要发挥厦门经济特区先行先试的龙头和示范作用，推动与珠江三角洲的对接。通过延伸南北两翼，使海峡西岸经济区与两个三角洲优势互补、联动发展。拓展一线、两岸三地深入挖掘和利用沿海港口、外向拉动内陆地区、对台五缘优势及大三通、EKFA的历史机遇，强化福州、厦门、泉州的辐射功能，发挥漳州、莆田、宁德拓展一线的骨干作用，突出特色、累积实力，促进全省的全面繁荣。内外兼备，促进发展1莆田经济发展状况分析海西建设战略规划布局Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010已经高起点编制莆田中心城区产业规划和各类专项规划，进一步优化产业空间布局、适当控制开发密度、规范空间开发秩序，形成合理的空间开发结构，提高资源环境承载能力。1莆田经济发展状况分析蒲田城市规划以荔城行政办公区为中心，结合莆田铁路中心站的建设，整合提升工艺美术城、鞋服城等特色资源，规划建设“总部经济区”、“金融商业区”和“文化休闲区”等功能分区，促进莆田高端服务业的发展，提升城市品质和现代化水平。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010莆田经济发展状况分析城市简介－城市规划行政中心商业中心商务中心居住中心莆田目前:全市人口:286万人城区人口:82万人1Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010从上表可以看出，莆田的GDP年增长率均在15%左右，在福建省各大城市中，增幅仅次于厦门，经济增长势头强劲，为房地产市场的持续发展奠定了很好的基础。1莆田经济发展状况分析莆田的GDP增长情况Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,20102009年，莆田实现GDP691.72亿元，同比增长15%，增幅居全省首位。莆田近年来经济发展特点一、经济增幅位居全省首位从设区市GDP增长速度看，均保持二位数增长。其中，莆田市增长15.0%、宁德市增长14.6%、龙岩市增长14.5%、三明市增长14.2%、泉州市增长14.1%、南平市增长14.1%、漳州市增长13.6%、福州市增长13.0％、厦门市增长11.1%。；二、第二、第三产业共同推动经济较快增长从供给方面看，第二、三产业是推动莆田市经济较快增长的主要因素，特别是第二产业中的工业、第三产业中交通运输业、金融业、租赁和商务服务业等行业的快速增长，为莆田经济较快发展提供了动力；三、消费投资拉动作用增强消费需求平稳增长从居民消费看，今年来，莆田市居民消费呈现平稳增长态势。全年农村居民人均消费支出达4770元，增长14.1％。城镇居民人均生活消费支出为11199元，增长12.0％。1莆田经济发展状况分析莆田的经济发展特点Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010未来10年，莆田市发展的总体要求是：壮大经济实力，提升区域竞争力，增强环境吸引力，全市经济总量和主要经济指标达到并超越全省平均水平，基本实现现代化，努力建成新兴旅游港口城市，再造一个崭新的莆田，同全省人民一道完成建设海峡西岸繁荣带的目标。战略重点：完成“五大转变”，以陆地为主的经济向以海陆综合开发的经济转变；以轻工业为主的工业基地向临海轻重结合型工业基地转变；由一般港口向国际中转港转变；由制约型运行体制向适应国际惯例和规则的运行体制转变；由单一功能的城市向功能配套组团式的中等规模新兴旅游港口城市转变。外向拉动战略：大力发展外向型经济。一是加大招商引资力度；二是以妈祖文化为纽带，增创对台经贸合作新优势；三是大胆“走出去”选择优势产业和企业到境外投资，扩大资本和劳务出口；四是扩大对内开放，加强与外省市经济合作。产业升级战略：一是着力提升第一产业，争创一批农产品名牌；二是加快发展第二产业；三是培育发展第三产业，重点发展旅游、金融、信息、咨询、社会服务等。1莆田经济发展状况分析莆田的城市发展目标Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,20102009年主要经济指标商品房销售价格2009年四季度6500元/㎡2010年第一季度6800元/㎡2009年主要经济指标地区生产总值691.72（亿元）年增长14.5%社会消费品零售总额240.56（亿元）年增长15.8%现有或计划重点项目金钟水利枢纽工程、福建LNG冷能空分项目、佩吉服饰生产项目、仙游抽水蓄能电站、力天红木艺雕生产项目、绿森枇杷深加工、莆田标准木业生产项目、海安巨型工程轮胎、莆田市城市生物质能源发电厂、、塘北片区改造、秀屿国家级木材贸易加工示范区、上塘珠宝首饰加工城、北岸供水等一批项目建设进展迅速。交通工具主要交通工具私家车/摩托车私家车/摩托车/电动车拥有量私家车：8辆/百户；摩托车16辆/百户1莆田经济发展状况分析Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,20101、海峡西岸经济区的发展战略，将大力推进莆田的城市经济快速增长；2、莆田市政府，围绕“再造一个新莆田”的战略目标，将对城市基础建设加大投入，并对文献广场等重点项目进行政策扶持；3、加快第三产业，包括旅游、商业服务业的发展，将带来大量流动人口，带动第三产业的繁荣发展和爆炸式增长；4、雄厚的民间资本及产业集群拉动的产业链延伸，为商业发展奠定良好基础及带来难得机遇。从宏观大环境分析，目前国家战略规划或经济、文化态势，都为莆田提供了一种前所未有的良好背景。同时海西城市群中，莆田在过去十年经济增速名列前茅，但城市基础建设最为缓慢，这种结构性二元矛盾反而会转变为后发优势。莆田将厚积薄发，迎来经济特别是基础建设的黄金时期。宏观环境总结Codeof