个人购房贷款培训教材2

个人购房按揭贷款彭伟国有商业银行房地产信贷主管房地产专业咨询机构策划人内容项目(楼盘)按揭贷款合作准入一手房按揭贷款二手房按揭贷款公积金按揭贷款其他购房贷款业务房地产风险与金融调控项目按揭授信（楼盘合作审查）提供项目开发贷款授信后自带按揭授信纯按揭合作审查重在关注开发商自筹和销售预期可转投入等资金链——不烂尾！现房按揭楼盘合作提供资料可适当简化阶段性担保责任的承担与解除项目按揭贷款合作准入申请资料的完整性\有效性1\公司资料:书面申请书\有关决议\营业执照\公司章程\资质等级\贷款卡\会计报表\高管资料及签字式样2\项目资料:五证\项目总平\环评\可行性报告\效果图及套型图\工程进度照片开发商\开发项目的合法性开发项目的可行性关注要点:1.项目投资预算的准确性;2.投资进度与建设进度吻合度;3.后续资金的保障程度;4.项目市场前景基础资料的提供：需要年检合格的有哪些？（营业执照、资质证、机构代码证、税务登记证）公司章程决定出具决议的有效性期房应进行投资分析，财务报表是基础贷款卡（法人）、授权委托书（自然人）是征信查询和办理贷款的基准条件基本5证外应关注特殊许可证按揭贷款发放的前提条件五证齐全，并在项目预售许可证取得范围面积内主体封顶，其中商用房发放贷款前提应为已竣工验收按揭项目授信要素一五证一批文(合法性\一致性\有序性)证件名称证号取得时间面积(平方米)备注＜立项通知＞如有不一致或无序之处应附有权机关证明或合理说明《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》按揭项目授信要素二项目投资总成本构成序号投资构成额度占比单价备注１土地实际投入含地价款（拆迁补偿费）、交易契税、出让金２建安含土建施工、设备采购、安装３前期报建成都市收费标准１４０左右４基础设施配套红线内主体外管线、道路工程建设费用５管理费５％内６财务费６％内项目建设借款利息７销售费２－５％８其他费用２％内工程监理、保险及临时建设费等杂费９不可预见费５％内10营业税及附加:销售额X5.8%11所得税:毛利润X33%按揭项目授信要素三资金来源和到位情况表单位:万元项目资金来源实际到位占比备注自有资金自有资金=所有者权益-长期资金占用自筹资金欠＼借＼垫款等形式投入，含在他行项目贷款销售转投入依靠本项目预售款滚动投入备注项目开发贷款要求自有资金比例35%以上，销售转投入20%以内；纯按揭在建项目要求开发商自有和自筹资金（不含垫资）比例35%以上，销售转投入比例一般应控制在45%以内按揭项目授信要素四市场分析(区位优势\设施配套\价格定位\收益预测\销售进度)本项目ＸＸ花园ＸＸ花园ＸＸ花园住房（分档次则分列）商铺（分层则分列）住房（分档次则分列）商铺（分层则分列）住房（分档次则分列）商铺（分层则分列）住房（分档次则分列）商铺（分层则分列）地理位置销售面积价格销售率房地产开发项目收益测算销售收入:各种出售物业类型面积X单价之和总成本:土地成本+建安成本+配套成本+营业税及附加毛利润:销售收入—总成本净利润:毛利润—所得税成本利润率:净利润/总成本投资利润率:净利润/开发商自有资金投入一手个人住房贷款操作流程流程图银行按照审贷分离的原则建立:贷款申请人-----银行客户部门(贷款前台受理并调查)-----银行贷款后台审查-----决策人审批-----银行贷款前台与客户(及担保方)签订借款合同-----银行会计部门贷款帐务处理------银行客户部门贷后管理一手房个人按揭申请填写个人贷款申请表提交资料：有效身份证件、婚姻状况证明、收入证明、征信查询授权书、购房合同及备案表、首付款依据、抵押承诺书一手房个人按揭受理核查楼盘情况：签订协议与落实限制性条款情况核查额度情况：从银行信贷管理系统查询楼盘合作额度核查资信状况：央行个人征信管理系统，一般连续三期或累计六期拒绝受理，或追加担保公司担保。一手房个人按揭调查一、面谈二、收集核对资料三、调查主体资格（1、完全民事行为（18岁以上，或16-18有自主收入来源）；2、收入证明合理性；有无不良信用记录）3、核查贷款成数、期限、利率第二套(含)以上住房40%，贷款利率1.1倍以上；按户（含未成年子女）认定；是否已有贷款购房，以征信查询为准；查询包括公积金贷款；提供虚假房产、收入、户籍、税收证明入黑名单首套自住房、90平以下20%；首套自住房、90平以上30%；商业用房50%，贷款利率1.1倍以上；商住两用房45%，贷款期限和利率同商业。4、调查个人按揭还款能力住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%）月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）5、购房价格合理性分析6、审查审批签订合同与借据银行、开发商（担保人）、借款人签定三方保证担保合同；银行法规部门审查合同文本、合同内容、一致性办理一保险三公证：抵押物财产保险；借款合同公证；单身公证；委托公证（委托或受托办理业务、借款人姓名变更、委托开发商或银行办理分户产权和抵押手续必须公证）银行会计部门出具借款凭证授权委托书：代理客户签字必须有授权书按月扣款定日扣款与对日扣款：定日扣款（每月20日首次、月末前2次）与对日扣款（贷款入帐日的对应日）形态调整：正常调不良、不良调正常、银行信贷管理系统信息更新、传递至央行个人征信系统关于不良记录贷款五级分类正常、关注、次级、可疑、损失。前2为正常类，后3为不良。分类标准重要特征就是逾期不归还贷款本息的时间。一般在逾期30-90天内为催收重点期。如逾期90天（含）以上，就自动转次级，着力点转移为风险的处置。逾期180天，进入可疑。抵押登记办理分户产权办理正式分户抵押登记退还保证金减按业务(部分或全部提前还款)方式:1.期限不变,减少月还款额;2.月还款额不变,缩短还款期限;3.还款期限和月还款额同时减少.提出申请.抵押人(含共有人)或保证人需要签署”同意减按”意见.审查审批：主要关注减按后月还款额增加的,是否有还款能力.注意:缩短贷款期限的,应签订期限变更补充协议.加按贷款业务概念:正常按期还款一定时间和金额以上,因其他资金需求而产生的：1.收回再贷款;2.新增加贷款;3.月还款减少而延长期限。贷款仍然用原抵押房产继续抵押。关注要点:贷款是否已达到法定最长期限和最高成数增加贷款金额:最高加按金额=房屋现值X70%--剩余贷款本金延长贷款期限:最长贷款期限=30年—房屋已使用年限上述2种方式需要到房管部门重新办理(即变更)抵押登记手续转按贷款概念:在还款期内,因借款人出售作为抵押物的房屋,银行向新的购房人发放的用于其购买作为抵押物的房屋的贷款.贷款仍然用原房屋过户后抵押.特别要求:1.只能在原贷款行办理。原借款人应提供同意房屋出售所得款优先归还尚欠贷款本息的承诺书.2.禁止期房转让!3.过户和抵押登记:买卖双方,开发商和银行持买卖合同担保借款合同到房管部门解除原备案或者抵押登记手续,办理产权过户手续。其他购房贷款业务操作——个人公积金购房贷款1主体限制:本市(大成都)正常缴存公积金年龄限制:法定退休年龄贷款成数时间限制:7成20年贷款金额限制:25万元房源限制:普通商品一\二手房\政策性住房其他购房贷款业务操作——个人公积金购房贷款2流程区别:委托银行受理\初审\贷后管理,公积金中心审查审批\资金划拨公积金贷款最高额度计算公式:借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和÷6（缴存比例）×12（月）×0.45（还款能力系数）×贷款期限（最长可贷年限）公积金组合贷款:商贷和公积金贷款期限应一致二手房公积金贷款:可由获得公积金中心资格认可的担保公司或房屋中介公司提供全程保证担保,住房抵押给保证人其他购房贷款业务操作——二手房贷款1范围:1、房改房.省级房改房交易须经省级房改办同意,市级可直接交易.2、经济适用房.在政府规定年限内限制转让.3、商品房（一）所购买住房的房地产权利证原件；（二）售房人身份证明原件；（三）购买已出租的房屋，须提交租户同意搬迁或借款人同意租户续租的证明；（四）经办行要求提供的其他资料。其他购房贷款业务操作——二手房贷款2贷款年限：二手房房龄与贷款年限之和不超过30年，贷款期限加借款人年龄不超过法定退休年龄贷款成数：房龄不超过10年的住房，最高贷款成数不得超过7成；房龄超过10年的但没超过20年的，最高贷款成数不得超过6成其他购房贷款业务操作——二手房贷款3客户委托价格评估,房屋评估公司必须经受理银行认可银行现场调查,对评估价格进行确认二手房银行直贷和担保贷款其他购房贷款业务操作—直客式个人住房贷款1定义:指银行直接向符合贷款条件的自然人发放的、不由开发商承担阶段性保证担保的一手住房（不含商业用房）贷款.适用范围:营销优质开发商开发的楼盘或为个人优质客户提供综合的金融服务。其他购房贷款业务操作—直客式个人住房贷款2类型:1\合作型直客式贷款:贷款行与开发商签署合作协议.2\独立型直客式贷款:贷款行不与开发商签署《直客式贷款合作协议》，直接向符合贷款条件的借款人发放贷款。需要担保公司或第三方担保人提供阶段性担保3\楼盘型直客式贷款:须由有权审批行对楼盘进行准入4\散户型直客式贷款:不经过楼揭楼盘准入程序，由经营行对符合条件的借款人发放个人住房贷款。需要担保公司提供阶段性担保直客式贷款与传统按揭贷款比较直客式贷款传统按揭贷款适应房源住宅住宅、商业用房担保担保公司担保开发商担保担保手续费借款人支付贷款金额5-8‰;开发商保证金项目合作协议两可必须签订是否锁定楼盘两可是销售让利一次性或分期付款优惠不让利或较少其他购房贷款业务操作—个人住房接力贷款1定义：指以某一子女（或子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人购买住房的住房信贷产品，对于子女已婚的，其配偶也作为共同借款人。其他购房贷款业务操作—个人住房接力贷款2适用范围NO1类：作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按现行规定可贷金额较少，希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。NO2类：父母作为借款人的年龄偏大，按现行规定（借款人年龄+贷款年限〈65）可贷年限较短，月还款压力较大，希望子女作为共同借款人以延长还款期限其他购房贷款业务操作—个人住房接力贷款3准入条件1、共同借款人均具有完全民事行为能力2、作为共同借款人的父母和子女均具有稳定的职业和收入，收入之和具有偿还贷款本息的能力3、作为父母的借款人中年龄较大的一方不超过60岁4、购房合同的买受人必须为子女，且是唯一的（已婚的，其配偶也可为共同买受人）5、共同借款人尚有贷款余额的住房累计不超过一套。其他购房贷款业务操作—个人住房接力贷款4贷款期限：可按子女的年龄计算贷款利率：对于所购房屋为子女第一套住房的，可按第一套住房贷款利率执行。贷款额度和月还款额：根据共同借款人的累计收入之和作为基础进行确定，同时在计算债务时也需计算共同累计债务。承接贷款债务业务1概念:借款人在银行贷款关系存续期间,因死亡,离婚,共有财产关系解除等原因,需要重新落实贷款债权债务.类型1.一人或多人继承财产承接债务2.离异分割,(1)借款人分割共有财产承接债务;(2)非借款人分割共有财产承接债务.3.分离异的其他分割共有财产承接债务承接贷款债务业务2方式:1.承接人如符合银行贷款条件的,一般通过转按贷款解决.2.承接人都不符合银行贷款条件又无还款能力的,一般通过银行与承接人就处理财产还贷事项协商一致后签订书面协议,协助处理财产,收入优先归还贷款本息的方式解决.房地产风险与金融调控房地产业历来是一个高风险的行业多数国家将房地产列入高风险行业十年一觉——美国次级债风波多次金融危机都与房地产投机有关海南梦灭——中国式的房地产泡沫人民币对内贬值，对外升值——洋快餐催化房地产风险与金融调控调控日紧，涨声此起彼伏——供需关系失