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全辖个金条线资产类产品培训个人金融部2009.11个人住房贷款消费类汽车贷款商业助学贷款商业用房贷款抵质押贷款额度项目准入我行零售贷款的基本原则•部分自筹•有效担保•专款专用•按期偿还个人住房贷款一手住房贷款（PLAA）二手住房贷款（PLAB）易居宝安居宝一手住房贷款（PLAA）贷款对象具有完全民事行为能力的自然人。借款人条件•在中国境内具有常住户口或有效居留身份；•年满18周岁，具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；•已经签署购买住房的合同或协议；•已支付首付款;•提供经贷款人认可的有效担保；•贷款人规定的其他条件。贷款期限、成数（以人民币贷款为例）•贷款期限：最长期限不得超过30年，且男性借款人贷款期限加年龄不超过65周岁，女性借款人贷款期限加年龄不超过60周岁。•贷款成数：最高不得超过房价的80％根据央行政策，家庭第二套房首付不低于40%贷款利率、还款方式（以人民币贷款为例）•贷款利率：执行人行规定的同档次商业贷款利率，并可在规定范围内浮动。•还款方式：一年以上按月还本付息，一年以内可一次性还本付息。根据央行最新政策，家庭第二套房贷款利率不低于基准利率的110%等额本息还款法和等额本金还款法借款人申请贷款时应提供的资料借款申请书；具有法律效力的身份证件;婚姻状况证明；收入证明；借款人在中国银行开立的还款账户；购房合同、协议或其他有效文件；首期款收据等;其他资料。月收入8000元以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金融资产等居民身份证、户口本、军官证等贷款资料初审借款人资格审查借款人还款能力审查借款用途审查担保条件审查抵押物情况、抵押率等还贷比（50%和55%）、收入证明及佐证等对项目、购房合同、房价、首付款、关联关系等身份证明、年龄、信用记录等贷款担保•抵押担保•质押担保•保证担保•其它贷款人认可的担保方式抵押权的设立抵押双方以书面形式订立抵押合同，抵押物和抵押合同应当符合《中华人民共和国担保法》的规定。以期房抵押的，抵押双方办理预抵押登记备案手续；同时需落实期间担保，待该期房竣工交付使用后办理正式抵押登记，取得房屋他项权证明文件。以现房抵押的，抵押人双方办理抵押登记，取得房屋他项权证明文件。物权法：预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效抵押权的设立以土地使用权抵押，抵押双方办理抵押登记，取得《土地他项权利证明书》。抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）等，均由抵押权人执管。抵押物由抵押人占管的，贷款本息未清偿前，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、变卖、赠予或以其他方式处置。抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。以房屋所有权和土地使用权设定抵押的，抵押合同自抵押物登记之日起生效；以其它有效资产抵押，当事人自愿办理抵押登记的，抵押合同自签订之日起生效。港澳台及外籍人士•有效身份证明：港澳台人士提供身份证件和通行证或台胞证，外籍人士提供护照和在华居住证明•婚姻证明：港澳人士由当地的民政事务所出具，由外籍人士出具的国外婚姻证明，应由驻该国的中国大使馆或领事馆出具证实书。未婚的签未婚承诺函•贷款成数：原则上应比同档次国内居民贷款成数低一成•贷款期限：外籍人士贷款期限最少6个月，最长不超过20年，港澳台人士可放宽至30年。贷款期末男性借款人年龄不得超过65岁，女性借款人年龄不得超过60岁•贷款利率：原则上应比较同档次国内居民购房贷款利率上浮5％以上重点地区内个别优质楼盘和重点客户的贷款成数,可参照国内居民常见问题资料录入：产品码错、利率周期错，借款人基础资料、第二担保方式、抵押物面积、贷款金额录入不完整或错误等资料提供：无影像件或资料扫描不全，提供无效身份证件，收入证明无公章或公章不清晰等风险防范：提供虚假收入证明或收入证明涂改、贷款首付不足、月还款超比例、所购房产非我行按揭支持类型（纯阁楼）、买卖契约无买房人签名和日期、无销售备案或备案有涂改、借款人逾期记录较多而无说明等。如：二手房错用PLAA、一年以内周期错为1案例借款人，男，30岁，私营业主，月收入1万元，配偶在同间公司工作，月收入5000元。借款人公司成立于2000年，注册资金100万元，股东为借款人夫妇。借款人为购买一套150平方米住房向中行贷款，期限20年，首付30%。信用报告显示，借款人名下无住房贷款，配偶名下已有一笔房贷尚未结清，月还款3000元。如何审查借款人资格：包括身份证件、户口本、婚姻证明等是否真实有效，信用记录是否有逾期记录，如有需调查分析是否为恶意。还款能力：判断贷款成数是否合规，期限及月还款额是否合理，并结合已有负债，判断还贷比是否合规。另外还需根据借款人经营情况、佐证材料，分析其收入是否真实。贷款用途审查：确认项目是否准入，如否，需分析该项目是否存在完工风险等，价格是否合理、借款人与开发商是否存在关联关系等。担保分析：贷款是否可落实有效的担保二手住房贷款（PLAB）借款人条件1、所购房屋具备进入房地产二级市场交易条件,产权明晰。2、其他同一手住房贷款借款人条件。贷款期限、成数、利率、还款方式（以人民币贷款为例）•贷款限额：按所购住房评估价值或交易价格孰低原则，最高不得超过其80％•贷款期限：最长期限为30年，且房龄与贷款期限之和不得超过30年，同时男性借款人贷款期限加年龄不超过65周岁，女性借款人贷款期限加年龄不超过60周岁。•贷款利率、还款方式同一手住房贷款。也适用央行新政借款人申请贷款时应提供的资料•借款人资料同一手住房贷款;•拟出售房屋的所有权有效证件及复印件；•售房人（含共有人）身份证明及复印件；•房屋共有权人签字同意出售房屋的书面文件；•已出租的房屋须提供租赁合同变更的证明文件；•贷款人要求提供的其他文件或资料。贷款资料初审•借款申请人资格审查（同一手住房贷款）•借款人还款能力审查（同一手住房贷款）•贷款成数、期限和利率、还款方式审查•抵押物审查可上市交易、具备权证，面积不少于60平米(重点地区除外,但需定位中高端客户）。还需关注的问题•交易的真实性、合法性：所购房屋必须具备进入房地产二级市场交易条件，产权明晰，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议。注意买卖双方姓名在有关交易资料中与房产证姓名前后手是否一致，借款人与房屋出售方是否存在有损我行权益的关联性交易。•交易时间的确认以契税交纳日为准，一般要求在交税后三个月内申请按揭贷款。•抵押物注意抵押物价值虚高，房产性质是否为住房，结构不能为砖木、简易，土地性质是否为出让或划拨，过户和抵押是否有障碍，土地年限是否超出贷款年限。易居宝•“理想之家.易居宝”住房贷款产品，即一手散户按揭，产品政策、贷款审查等与一手住房贷款基本相同。•对借款人进行必要的审查同时，还须对所购房产的项目情况及开发商进行调查。•我行只对原则上无完工风险的楼盘叙做“易居宝”业务。对项目及开发商的调查•各行需对项目的完工风险、合规风险、销售风险、开发商情况等问题进行调查评估并出具调查报告，也可引进专业的具有一定资质的中介机构进行评估。•对单笔贷款金额达到尽职标准的贷款，客户经理需出具调查报告。•对凭“购房意向书”申请易居宝贷款的，客户经理须逐笔出具调查报告。•对优质开发商开发的楼盘、我行认可的优质客户购买的楼盘、我行有开发贷款的楼盘、已通过省行准入的楼盘及与我行签订《“理想之家”合作协议》的楼盘，客户经理可不出具对项目的调查报告。阶段性担保保证方式抵押方式信用方式质押方式开发商、我行认可的中介公司、担保公司、客户分层前二类自然人担保借款人自有物产具体操作待总行规定动产或权利质押阶段性担保的期限●所购房产为现房：取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明后，解除阶段性担保。●所购房产为期房并能办理预抵押登记：对优质客户，以及购买总行级、省行级优质开发商开发的楼盘的客户，阶段性担保至办妥预抵押登记为止；对一般客户购买非优质开发商开发的楼盘，必须取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明后，方能解除阶段性担保。●所购房产为期房并只能办理合同备案：必须取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明后，方能解除阶段性担保。安居宝“理想之家.安居宝”住房贷款产品，产品政策、贷款审查等与二手住房贷款基本相同。个人住房贷款消费类汽车贷款商业助学贷款商业用房贷款抵质押贷款额度项目准入消费类汽车贷款（PLBA）贷款对象具有完全民事行为能力的自然人。车型定位在8-40万元满足我行中高端客户和目标客户贷款需求。中高档高用经济型、休闲型、运动型、小型商务车借款人条件•在中国境内具有常住户口或有效居留身份；•具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；•已经签署购买汽车的合同或协议；•必须支付首付款；•提供经贷款人认可的有效担保；•贷款人规定的其他条件。贷款期限•贷款期限：原则上不应超过3年，最长不超过5年。贷款成数、担保方式担保方式最高成数最长期限房产抵押80%5车辆抵押+保证担保70%5车辆抵押前三类客户70%,其他60%前三类客户5年,其他3年借款人申请贷款时应提供的资料借款申请书；具有法律效力的身份证件；婚姻状况证明；收入证明；借款人在中国银行开立的还款账户；购车合同或协议；首期款收据等；其他资料。月收入8000元以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金融资产等居民身份证、户口本、军官证等贷款资料初审借款人资格审查借款人还款能力审查借款用途审查担保条件审查抵押物情况、抵押率、担保人及担保能力等还贷比、收入证明及佐证等对购车合同、车价、首付款、关联关系等身份证明、年龄、信用记录等银行卡分期购车•申请人条件同车贷•车辆购置价原则上不低于5万元，私车上公牌车辆购置价不低于15万元•以所购汽车为抵押,并可追加房产抵押、存单质押、保证金质押、自然人保证等方式•分期期数最长不超过36期•额度最高不超过购车总价的70%•手续费率不低于1年3%、2年6%、3年9%案例申请人王XX因购买22.3万元的PASSAT轿车向我行申请13万元贷款，期限3年，抵押率58%，担保方式采用车辆抵押与自然人保证。调查情况：1、信用报告显示借款申请人已有贷款，月还款1000元，还款记录正常。2、借款人为大学教授，家庭月收入约1.2万元，同时借款人提供了所得税纳税证明。3、担保人为教育局工作人员，月收入6000元，信用报告显示无贷款。审批结果：通过个人住房贷款消费类汽车贷款商业助学贷款商业用房贷款抵质押贷款额度项目准入商业助学贷款（PLDA）贷款对象年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人。用于就读国内中学、高校、境外接受高等教育所需学杂费和生活费用等（包括出国路费）借款人条件•具有当地常住户口或有效居留身份，就读境外学校的，还须提供受教育人的护照（通行证）；•受教育人需具有就读学校的录取通知书（接收函）或学生证以及就读学校开出的学习期内所需学杂费和生活费用的证明材料；•须提供中国银行认可的财产抵（质）押或第三方保证；•已拥有一定比例（不少于20%）的自有资金的证明；•贷款人规定的其他条件。贷款期限、成数•贷款期限：一般为1至6年，最长不超过10年（含10年）。•贷款成数：原则上不超过受教育人所需学杂费、生活费等总金额80%；•还款方式：1年以上只能采用按月还本付息，1年以内的还可采用灵活还款方式贷款担保•抵押担保•质押担保•保证担保•其它贷款人认可的担保方式借款人申请贷款时应提供的资料•借款申请书；•具有法律效力的身份证件；•婚姻状况证明；•收入证明•借款人在中国银行开立的还款账户；•受教育人就读学校的录取通知书（接收函）及就读学校开出的学生学习期间所需学杂费和生活费用的证明材料；若受教育人需出境读书，还需提供受教育人的护照；•借款人如系受教育人的直系亲属、法定监护人，须提供中国银行认可的借款人与受教育人的关系证明；•担保所需的证明或文件；•有一定比例自有资金的证明材料；•中国银行要求提供的其他资料。月