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1/49买卖签约课程研发部2/49讲师介绍•请讲师在此填写个人简介姓名个人简介将右图更换为讲师本人职业照3/49做好策划，准备签约买卖相关文本合同填写签约过程中，买卖双方常问问题签约过程中，哪些突发情况需要采取隔离斡旋签约后，必做事项课程内容4/491、约买卖双方签约的最佳时机？双方条件达成一致双方价格差距不大、其他条件有商量空间做好策划，准备签约其中一方购房/卖房意愿强烈，要求见面协商5/49（点击放大）做好策划，准备签约2、短信/电话通知买卖双方签约备件、时间、地点业主备件客户备件签约需带备件身份证（非京户籍还需要暂住证）户口本（包含未成年子女）婚姻证明银行卡/现金（经纪人应提前告知中介费的收取）业主：签约需带备件产权人是一人产权人是两人及以上（共有）产权人身份证原件√√产权人户口本原件√√房产证原件√√共有权证原件——√婚姻证明（结婚证/离婚证）√√配偶身份证原件√√配偶户口本原件√√共有权人签约不到场共有权人同意出售证明——√共有权人授权委托书——√配偶签约不到场配偶同意出售证明√√非业主本人签约，委托人需要提供公证书或委托书6/49提前告知店经理签约事项、买卖双方的基本情况、自己的准备工作（让店经理指出是否存在做得不妥或忘记做的事项）维护业主的经纪人和维护客户的经纪人需要提前沟通（电话/见面）：a)价格（双方价格承受范围）b)买卖双方决策人c)买卖双方的性格特点3.1人员策划做好策划，准备签约3、合作策划7/49人员角色分配店经理/资深经纪人：总把控人、调停者、风险把控者房源维护经纪人：维护业主客户维护经纪人：维护客户（采用1+1合作）店助理：签约物料支持者、辅助者人员角色分配的目的：能把控签约现场的主导地位能有人缓解签约的紧张氛围可以为调停做好铺垫做好策划，准备签约3.1人员策划3、合作策划8/493、合作策划做好策划，准备签约一定不要让双方同时到，时间错开（15分钟-20分钟）最好让买方先到（现在是卖方市场，让业主感受到买方的诚意）也可以让配合度高的一方提前到（提前沟通房款、付款方式、家具家电、代理费）3.2时间策划业主：A.提前铺垫代理费，让业主不要帮客户议代理费B.防止同业搅单,提前与业主沟通：“如果签约的过程有其他公司给您打电话，给您报高价，这可能是恶意搅单，您可以让他带着客户和钱过来，我们给您提供签约地址，以防您的利益受损”客户/业主：铺垫价格，态度不要过硬（如：我们就出400万，多/少一分我们不买/卖），以免造成对方的反感，影响谈判结果9/493.3资料策划列出签约需要的资料明细（提前准备好）：合同包收据印泥签字笔计算器签约告知书做好策划，准备签约3、合作策划10/491、签约室环境美化，提前通风2、注意店面文化墙及业绩板的布置好的店面文化墙：展现店面积极向上的内容好的业绩板：反应店面目前的成交情况3、座位安排做好策划，准备签约3.4地点策划3、合作策划11/49做好策划，准备签约买卖相关文本合同填写签约过程中，买卖双方常问问题签约过程中，哪些突发情况需要采取隔离斡旋签约后，必做事项课程内容12/49业主迁出户口时间客户资金给付方式（托管/自行）税费的承担(特别是新增税费的承担）客户交首付款的金额和时间业主腾房时间家具家电赠送情况签署合同前,必须和双方商定的事项（若不提前协商，很可能导致签约中断)买卖相关合同文本填写业主拿到全部房款的时间办理后续手续，需要双方出面配合的时间业主屋内有租户，约定好解决方案中介费的承担客户的购房资质（要再次确认）13/49四.《网上签约授权委托书》二.《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》五.《存量房交易结算资金自行划转声明》三.《房屋交易保障服务合同》需要签署的文件买卖相关合同文本填写一.《房地产经纪服务事项告知书》14/49合同文本作用一.《房地产经纪服务事项告知书》建委要求中介公司在签约前必须向客户/业主出示，并向客户讲解告知书的相关条款二.《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》《北京市存量房屋买卖合同》证明客户与业主的买卖关系及权利义务《居间服务合同》证明链家提供的服务事项和收费标准三.《房屋交易保障服务合同》体现中融信后续提供的服务事项和收费标准四.《网上签约授权委托书》证明买卖双方委托链家作为他们的合法代理人协助双方办理交易房产存量房买卖合同网上签约手续五.《存量房交易结算资金自行划转声明》证明客户和业主自行办理房屋交易资金的给付买卖相关合同文本填写15/49一、《房地产经纪服务事项告知书》使用流程签收联签字处《房地产经纪服务事项告知书》是用来告知买卖双方房屋信息、需要他们协助提供资料、交易可能存在的主风险、签约注意事项、经纪服务内容及收费、服务监督的事项点击播放视频“如何签签约告知书”16/49二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》注意事项：1、本合订本包括《交易资金监管提示函》、《交易方留存信息表》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》，每个文件您均需要签署一式三份（保证三份完全一致）2、签署的合同中，除需手工填写的地方以外，其他部分均不得随意进行手写补充和修改，否则将会影响合同或条款的有效性；如确实需要对合同中条款进行补充或修改的，必须三方在补充或修改处签字或盖章后，方为生效。3、保证合同无空白，空白处需要划“×”或者“/”二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》17/49链家地产签约提示：签署合同前，一定要让买卖双方阅读该提示，明确签署合同的注意事项（合同内容、合同份数及检查、签署规范、辨别链家收据、支付服务费方式、链家的对公账户、服务热线）二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》18/49二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》-《交易资金监管提示函》买卖双方选择四方资金监管的优势(经纪人详细了解，签约时向客户介绍四方资金监管选择四方资金监管，双方则在此处签字，日期填写签约当天的日期放弃四方资金监管，双方在此签字确认，日期填写签字当天的日期填写房产证的地址1、《交易资金监管提示函》19/49红色字体是合同中需要业主与客户填写并签字的内容【姓名（与证件上一致）、证件名称及号码、联系电话是必填项】黑框中的内容是经纪人需要提醒客户/业主在填写中注意的若无委托代理人，这部分空着即可二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》-《交易方留存信息表》2、《交易方留存信息表》20/493、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》目录：说明+买卖双方信息第一条：房屋基本情况第二条：房屋权属情况第三条：出卖人与买受人达成交易的方式第四条：成交价格、付款方式及资金划转方式第五条：房屋产权及具体状况的承诺第六条：房屋的交付第七条：违约责任第八条：出卖人将该房屋出卖给第三人要承担的责任第九条：税、费相关规定第十条：权属转移登记第十一条：不可抗力第十二条：争议解决方式第十三条：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。第十四条：合同份数的确定签字二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》-《北京市存量房屋买卖合同》21/491.本合同的签署日期填写合同签署当天的日期2.出卖人是个人:【法定代表人】【负责人】横线划上“×”出卖人是公司：出卖人处填写公司名称；【法定代表人】、【负责人】选择勾选3、无代理人或共有权人，必须在所有空白横线上划“×”，不得留有空格二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》-《北京市存量房屋买卖合同》回到目录22/49讲解:严格按照房产证上的房屋信息填写二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》-《北京市存量房屋买卖合同》回到目录23/491、房屋产权为:已购公房2、房产证证号讲解：（一）、按照房产证上填写[点击放大：图片一第2点、图片二第2点]（二）、按房屋性质勾选“出让/划拨”，有土地使用权证填写证号和填发单位，若无则在横线上划“×”（三）、按照房产证上选择[点击放大：图片一第1点]（四）、按照房产证填写，若房屋有抵押双方约定解抵押时间[点击放大：图片二第1点]（五）、与业主确定房屋是否出租，若购买人不是承租人，则需提醒业主让承租人签署《放弃优先购买权的承诺书》2、房产证填发单位1、房产抵押后在房地局会有备案，从房地局查询是可以查询到房产抵押状态。一般情况下，房产抵押后，在房产证附记页会有“已抵押“印章。他项权利证：房屋抵押后，建委会出具他项权利证，房屋他项权利人持有，作为抵押的凭证。图片一图片二二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》-《北京市存量房屋买卖合同》回到目录24/49讲解：纸质版合同，达成交易的方式已经选择1，后面两个空白横线需要划“×”（公司进行的是居间服务，所以只能选择1）必须填写两个本店面备案的房地产经纪执业人员二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》-《北京市存量房屋买卖合同》回到目录25/49讲解：（一）（二）房屋成交价格+装修补偿款=房屋实际价格（三）商定客户需要支付的定金（定金不得高于成交价格的20%）（四）商定客户的付款方式（五）客户选定贷款方式，确定贷款额度以及贷款失败后的解决方式。（必须告知买卖双方该贷款方式需要的时效，以免因时间过长导致买卖双方利益的损失，如对于换房的客户，可能因为时效而存在风险）12345678910百千万壹贰叁肆伍陆柒捌玖拾佰仟万阿拉伯数字大写二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》-《北京市存量房屋买卖合同》回到目录26/49红线部分为出卖人要承担的义务蓝线部分为买受人要承担的义务讲解：经纪人需要让买卖双方明确在“房屋产权及具体状况承诺”方面自己以及对方的义务二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》-《北京市存量房屋买卖合同》回到目录27/49讲解：1、将双约定的房屋交付的时间或条件填入横线2、告知买卖双方房屋交付时要完成的手续3、提醒买卖双方时间约定得宽裕些二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》-《北京市存量房屋买卖合同》回到目录28/49二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》-《北京市存量房屋买卖合同》回到目录29/49讲解：第八条是出卖人要承担的责任，经纪人需要明确告知出卖人√讲解：红框部分必须要和买卖双方确认：合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳房的，由哪一方缴纳（勾选出缴纳人）二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》-《北京市存量房屋买卖合同》回到目录30/49讲解：1、双方确定房屋权属转移的时间和户口迁出的时间2、经纪人要告知出卖人若没有按约定时间完成，需要承担的责任时间一般选择：30、60、90二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》-《北京市存量房屋买卖合同》回到目录31/49①②讲解：①所有权转移：以办理完房屋权属转移登记手续为准；转移占有：以交房为准因房屋过户和交房会不一致，所以买卖双方协商选择②补充协议与合同具有同等的法律效力，当两者发生冲突的以补充协议为准二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》-《北京市存量房屋买卖合同》回到目录32/49签字：★最后由买卖双方签字确认，若是代理人代签，须在后面括号标明二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》-《北京市存量房屋买卖合同》33/49填写签署合同当天的日期填写准确（房屋地址必须与房产证一致）与买卖双方商定好居间代理费的支付经纪人要告知买卖双方他们要承担的违约责任，尤其发生违约对居间代理费的处理买卖双方签字确认（代理人代签的，需要在代签后面标注）经纪执业人员与买卖合同中一致经办人就是签署合同的经纪人签名4、《居间服务合同》点击放大查看二、《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》-《居间服务合同》34/49在《房屋买卖业务签约文件合订本3.2版》的最后还需要填写补充协议，目前公司共有八个模板，经纪人根据买卖双方的情况选择模板签署二、《房屋买卖业务签约文件合订本