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“新国五条”北京***拍卖有限公司——房产政策培训MUACB政策条款政策细则案例分析政策历程核心主指政策更新对比逐条细则分析国五条京十九条举例委托方买受人A-01政策内容A-02政策要点C-01市场案例C-02自有项目案例B-01政策分析B-02北京政策细则A政策条款政策历程核心主指A-01政策要点A-02具体内容政策更新对比A政策条款政策历程2010年1月“国十一条”2010年4月“国十条”2010年9月“9.29新政”2011年1月“新国八条”2013年2月“新国五条”A政策条款新国五条（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。B政策细则B-01政策分析B-02北京政策细则逐条细则分析国五条京十九条B京19条北京政策京政办发[2013]17号发布日期：2013年3月30日B京19条细则B-01逐条解读一、切实承担稳定房价工作的责任（一）高度重视房地产市场的调控工作（二）认证落实房价调控目标（三）建立稳定房价工作责任制政策解读：1、为促进房地产市场健康发展、保障首都人民群众住有所居的需要。2、今年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。3、各有关本部门认真落实所承担的房地产调控工作任务。确保辖区内新建商品住房价格与全市房价控制目标总体一致。政策分析发布日期：2013年3月30日二、坚决抑制投机投资性购房（四）继续严格执行住房限购措施（五）严格购房资格审核，加大执法查处力度（六）继续严格实施差别化住房信贷政策（七）充分发挥税收政策的调节作用政策解读：4、自执行之日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。5、购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，将依法追究刑事责任。6、继续暂停第三套及以上住房贷款发放。7对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。BB-01逐条解读政策分析京19条细则发布日期：2013年3月30日BB-01逐条解读政策分析京19条细则发布日期：2013年3月30日缴纳个税的总额=（实际转让收入-房屋原值-转让税金-其他合理费用）×20%各项合理费用为：装修费用、贷款利率、各项手续费用等；装修费用最高为购房原值的10%；另外，契税、营业税、印花税为税金可以扣除的项目对于不能核实房屋原值的，按照总房款的1%来征个税。此规则主要针对，房改房、按工龄折算房价的福利分房业主。从2006年起，本市开始执行网签制度。因此在2006年以后购买的房屋，都应该能在系统中查到原值。但一些购买时间较长，当时购入价格很低的存量房，有可能会在系统中查不到原值。这种房屋，将按照总房款1%来计税。售房人还会对房屋原值进行申报，而有关部门将进行核实。如果能够核实到房屋原值，就按新政征税，如果通过各种手段都无法核实，则有可能按总房款1%来计税。B京19条细则B-01逐条解读政策分析发布日期：2013年3月30日本市户籍成年单身人士——限购资格审核工作日时限为10个工作日。家庭限购政策——2011年本市曾发布被称为“京十五条”的房地产调控政策，包括“本地户籍家庭限购2套、符合条件的非京籍家庭限购1套等政策”非京籍购房资格——按照北京的限购政策，外省市来京人员必须连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税(社会保险)，才能有购房资格。纳税是从申请年的上一年开始往前推算连续5年；社保则是从申请月的上一个月往前推算60个月。●“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”自申请年的上一年开始，往前推算连续5年，每年至少一次缴纳个人所得税，缴纳的年份不能中断，补缴无效。比如，今年提出的购房申请，要从2008年至2012年连续五年在北京缴纳个人所得税。●“连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险”从申请月的上一个月开始，往前推算60个月连续缴纳养老保险，不能断月。如有断月补缴后有效。据了解，这主要是考虑到一些人员在换工作期间，会出现社保的暂时“断档”情况。三、增加普通商品房住房及用地供应（八）稳定普通商品住房用地供应（九）完善土地市场监管（十）加快普通商品住房供应政策解读：8、2013年本市住房用地供应计划为1650公顷。继续完善土地出让方式，通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。9、密切跟踪土地供应后开发建设进度，强化房地产用地供应和开发利用的全过程监管。10对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。BB-01逐条解读政策分析京19条细则发布日期：2013年3月30日“限房价、竞地价”的交易方式——是指在限定项目未来住宅销售价格的条件下，竞拍土地价格，按土地价格价高者得的原则确定竞得人的挂牌出让方式。2013年本市住宅用地供应计划拟安排住宅用地1650公顷。其中保障性安居工程用地800公顷，商品住宅用地850公顷，满足各类保障性安居工程和中小套型住宅用地不低于住宅用地的70%。BB-01逐条解读政策分析京19条细则发布日期：2013年3月30日四、加快保障性安居工程建设（十一）进一步加大保障性安居工程建设力度（十二）加强建设分配管理五、加强商品房销售管理(十三)严格商品房预售管理。(十四)加强商品房销售价格引导。政策解读：11、2013年建设筹集各类保障性住房16万套，竣工7万套的任务。二季度前完成项目供地、规划等手续，落实财政资金，三季度确保项目开工建设。实施1000万平方米老旧小区抗震节能综合整治和简易住宅楼改造工程。12、落实工程质量责任，确保工程质量安全，统一保障性住房申请，完善保障家庭的经济及住房状况审核机制，严肃查处擅自改变用途等违法违规行为13、提高商品房预售许可门槛，完善和严格执行商品房预售资金监管制度14、对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。销售过程中，严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。BB-01逐条解读政策分析京19条细则发布日期：2013年3月30日BB-01逐条解读政策分析京19条细则发布日期：2013年3月30日中华人民共和国城市房地产管理法(中华人民共和国主席令第72号)关于预售条件：第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设关于商品房销售价格——房价由于人员成本、楼盘占用资金量都可能上涨，和销售毛坯房相比，销售成本房的成本也有提升，因此同一楼盘在不同期开盘时，房价有可能波动，但与前期相比应该不会出现大幅上涨，而且与周边品质相似的商品房相比，也不应该大涨。六、强化市场监管和预期引导(十五加强房地产企业信用管理。(十六)严厉打击开发企业的违法违规行为。(十七)加强房地产经纪活动监管。(十八)合理引导市场预期。政策解读：15、搭建本市房地产企业信用管理系统，实现对房地产企业违法违规行为的联动监管。16、加大对房地产开发企业的违法违规的行为查处力度，实施方式有：禁止其参加土地竞买、不对其发放新开发项目贷款、暂停批准其上市再融资或重大资产重组、禁止其通过信托计划融资、对其强化土地增值税的征收。17、有关部门联合开展房屋中介市场专项治理工作，加大市场监管力度，依法严肃查处房地产经纪机构违法违规行为。18、加强市场监测和研究分析，全面、客观、及时发布房地产市场相关信息，主动解读市场走势、调控政策措施及广大居民关注的热点问题，合理引导市场预期。BB-01逐条解读政策分析京19条细则发布日期：2013年3月30日BB-01逐条解读政策分析京19条细则发布日期：2013年3月30日市场监管——“京十九条”中囊括了对开发企业、中介企业市场行为进行约束的条款，要求惩处购房人骗购住房的行为包括不办产权证、5年内不得在本市购房，以及承担相应的法律和刑事责任。同时，“京十九条”也将规范开发商和中介的行为。其中要求，教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的房地产开发企业和中介机构，暂停网上签约，责令限期整改，并严肃处理相关责任人。七、加快推进长效机制建设(十九)加强基础性工作政策解读：19、推进本市城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度和基础信息。逐步实现住房保障对象应保尽保、自住型和改善型需求得到有效满足，切实解决人民群众住房问题，促进首都房地产市场保持平稳健康发展。BB-01逐条解读政策分析京19条细则发布日期：2013年3月30日C案例分析委托方买受人C-01市场案例C-02自有项目案例举例新国五条市场案例C案例分析C-01市场案例北京首批缴纳20%个税案例:28万元税买房者承担北京4月20日，出现了第一批二手房交易缴纳了获利部分20%个税的案例，其中最先缴税的就是北京市丰台区大成南里小区的一套二手房，这套房子的总面积为127平方米，交易房款为280万，这套房子房主购买时的价格为140万，此次交易获利140万，所缴纳的个税数额为140万的20%，也就是28万。特别值得关注的是，按照政策的规定，本应由卖房者承担的个税，经过买卖双方协商，最后是由买房者承担。这也表示北京已经正式开始执行二手房交易差额20%个税的收取。新国五条公司项目案例C案例分析C-02转让方海淀区莲花苑2号楼4门507、508房产——转让方税费标的内508号房产建筑面积137.57平方米，房产证号为：《京房权证海其移字第0099090号》；朝向西南，户型为三室一厅双卫。标的内507号房产建筑面积112.03平方米的房产证号为：《京房权证海其移字第0099091号》；朝向西北，户型为两室一厅单卫。原始购房发票日期为2007年，两套房产总建筑面积为249.6平方米，标的总计原始房款金额为：1572480元，折合单价6300元/平方米。按照评估价格取整核算，以24000元/平方米价格成交为例，