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1房地产企业税务稽查应对培训得威财税服务机构（北京）二〇〇七年七月22财富巨人，纳税侏儒2004年开展的第一次全国经济普查报告：房地产行业的利润率仅为6.7%，不管是净资产回报率还是销售利润率都在7%以下，在全国普查的16个行业中销售利润率排在第7位，仅为中游的水平。福州市物价局2006年在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。经测算，该市开发商的利润率平均约为50%，最低的约20%，最高的超过90%。332007年２月，中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会共同发布的一份调查结果显示：房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第二位的电力煤气业的利润高１倍多，比平均水平高５倍。其中，房产业的利润率一般在15％－30％之间；地产业利润率更是高达100％－300％。房地产行业的高利润，造就了该行业中不胜枚举的富豪。一部“胡润制造”的“2004中国大陆百富榜”中，房地产企业老板竟然占到了４５％。在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。财富巨人，纳税侏儒442005年，国税总局公布的2004年度“中国纳税500强”企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业，500强中也只有一家。2006年9月2日，国税总局发布的“中国纳税500强”企业中，房地产企业的数量仅占0.6%，纳税额仅占0.3%。房地产业，被公认为是造就富人最多的暴利行业，却成了税收违法行为最严重的行业。2007年国家税务总局继续把房地产企业列为专项检查重点，这是全国第六次把房地产列为专项检查的范围，也说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度关注。财富巨人，纳税侏儒55本次培训目的针对行业特色探讨稽查策略剖析稽查内容指导业务操作关注涉税事项重点项目解析66本次培训的内容一、房地产行业的特点及对税收检查的影响二、房地产行业的检查策略三、房地产行业预售的检查四、房地产行业收入的检查五、房地产行业税前扣除的检查77一、房地产行业的特点及对税收稽查的影响（一）房地产企业经营活动的主要业务（二）房地产企业开发审批过程及批件（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响（四）房地产企业主要税收违法行为88（一）房地产企业经营活动的主要业务房地产企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随着我国土地使用改革、城乡住宅建设事业的发展以及城(镇)住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业，它与施工企业、工业制造业有着一定相似之处，但又不同于这些产业，而形成一个独立的行业——房地产业。1．土地的开发与经营2．房屋的开发与经营《城市房地产转让管理规定》以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；99②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。3．城市基础设施和公共配套设施的开发4．代建工程的开发（一）房地产企业经营活动的主要业务1010（二）房地产企业开发审批过程及批件立项审批由公司向建委提出立项申请，建委与发改委会签审批文件，公司凭立项文件，向发改委申请投资计划立项批复1111规划审批由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常包括办理“两证一书”即“建筑工程规划许可证”、“规划用地许可证”、“选址意见书”（确定用地范围，审核红线图）（1）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证（2）城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同（3）国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证（4）土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和开发费的依据)（二）房地产企业开发审批过程及批件1212施工审批房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责（1）建委颁发的施工许可证（2）企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出（二）房地产企业开发审批过程及批件1313销售审批依据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》（1）房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据（2）企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。（3）规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）（4）房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表（二）房地产企业开发审批过程及批件1414产权审批商品房交付使用后，由业主向房管局报送购买房产的资料，办理房产证房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据资料：房地产开发的法律程序、步骤和税费（二）房地产企业开发审批过程及批件1515（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响房地产企业有非常特殊的行业特点必须认真分析研究，才能解剖税收漏洞。1、房地产行业生产周期长，经营业务复杂房地产企业生产最终产品周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套分割销售，而且可以预售。成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实。1616经营业务复杂一是经营业务的内容复杂，囊括了征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售、售后服务等过程。二是涉及面广、经济往来对象多。（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响17172、资金密集型产业，前期投入资金大，企业资金压力大，有强烈的迟缓税款缴纳的意愿。原因建住房[2002]217号规定：对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响1818商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响19193、购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易与其他行业相比，商品房的消费群体主要关心的是产权证明的办理结果，为房地产开发企业采取隐匿经营收入等手段偷逃税款开了方便之门。4、产品具有固定性、永久性便于取证，有一定的补救措施每套房产都有一套完整的档案资料，便于检查人员取证，有一定的补救措施（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响2020（四）房地产企业主要税收违法行为一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。房地产企业偷逃税收手段花样繁多，高招迭出，真可谓是“八仙过海，各显神通”。概括来看，主要有以下几种形式：1、移花接木式——少计不计应税营业收入偷逃税收。（1）“以房换地”不计收入（2）“以房抵欠”不计收入2121（3）银行按揭收入充抵借款少计收入（4）代收代垫款项不计收入（5）返租房款冲抵收入2、瞒天过海式——采取虚增成本手段偷逃所得税（1）采用混淆成本归属期、成本所属项目的办法，人为控制成本结转将不属于某一项目的成本挤入该项目，提前结转成本，甚至重复计算结转成本，空转成本，调节利润，少缴税款。（四）房地产企业主要税收违法行为2222（2）不按规定核算资本性支出与经营性支出将应当在开发成本中核算的相关支出直接在期间费用中列支，混淆成本费用界限，减少当期应纳税所得额。（3）购进土地“三通一平”后，进行虚假土地评估，虚增土地成本，并将虚增土地成本直接计入开发成本，侵蚀企业所得税税基。3、偷梁换柱式——将开发行为改头换面为自建联建行为逃避税收。存在“假合同，假集资，假代建，假联建”的四假行为（四）房地产企业主要税收违法行为23234、暗渡陈仓式——利用关联企业进行偷逃税收。房地产开发企业麽下拥有了一些控股或全资的建筑安装公司、销售公司和物业管理公司。房地产开发集团公司采取将开发房屋的建安工程转交给关联的建筑公司承建，由关联的销售公司经营其房地产开发企业的代理销售业务和广告业务等，由下辖的物业公司代收房地产企业的代垫代付维修基金等价外费用。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，达到偷逃税收的目的。（四）房地产企业主要税收违法行为2424二、房地产行业的检查策略（一）从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。（二）拓展和完善调查取证的渠道和方法（三）收集企业基础资料、数据（四）运用整体测算法分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口（五）实地检查与询问调查相结合（六）账内检查与外调相结合（七）重视房地产合同凭证的检查2525（一）改进税务检查的方法，年度检查与开发项目检查相结合以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。2626（1）从立项环节入手，到发展改革计划委员会调查房地产开发企业批准立项的全部开发项目及其开发量。（2）从开发环节入手，通过对开发项目主体工程预（决）算建筑面积的审核，掌握开发企业竣工和在建的开发项目及其开发量。（3）从竣工环节入手，通过建筑质检部门了解开发产品竣工验收的建筑面积，责令房开企业提供测绘报告，核实开发企业竣工项目的开发量——“库存商品（或开发产品）”。（一）改进税务检查的方法，年度检查与开发项目检查相结合2727（二）拓展和完善调查取证的渠道和方法1、根据房地产开发的审批、备案程序，依托社会综合治税网络，采集涉税信息。（1）向发改委采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息。（2）向规划部门采集开发项目名称、性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。2828（3）向建设部门采集城市拆迁资料信息，发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。（4）向土地管理部门采集土地使用权出让和转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等（5）向房产管理部门采集房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。（二）拓展和完善调查取证的渠道和方法29292、收集企业基本情况主要了解：（1）企业的业务性质、经营规模、组织机构和经营情况。目的了解是否有关联机构，有几个分支机构；有几个开发项目，是否有挂靠机构或挂靠项目。与建筑商或销售商的关系交易。（2）企业的内部控制制度和财务管理制度；（3）公司的重要会计政策的选择；（4）企业会计销售收入的确认时限；（5）企业销售成本的计算方法等。（6）以前年度接受审计和税务检查的情况；（二）拓展和完善调查取证的渠道和方法30303、收集开发项目的基本信息（1）开发项目名称；（2）项目坐落地址；（3）取得土地使用权方式和支付地价款；（4）支付的土地补偿费、公共设施配套费等各项费用；（5）开发项目总建筑面积；（6）开发产品类型和各自建筑面积；（7）项目施工建筑总承包企业名称；（8）建筑工程预（决）算金额；（9）项目可供销售面积；（10）已销售（含预售）房屋（土地）面积；（11）最低房屋销售价格；（12）采取何种销售方式；（13）已售房屋收取总价款等。（二）