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房地产业“营改增”税收业务培训房地产业“营改增”税收业务培训•“营改增”扩围背景及意义•增值税的基本原理•房地产开发企业销售自行开发房产业务处理•纳税人提供不动产经营租赁业务处理•纳税人转让不动产增值税业务处理营改增扩围的背景及意义•背景：李克强总理在十二届全国人大四次会议上提出从5月1日起全面推开营改增，意味着营改增进入了决胜的攻坚阶段。作为深化财税体制改革的重头戏和推进供给侧结构性改革的重要举措。•意义：首先，全面推开营改增，标志着我国增值税将实现对货物和劳务的全覆盖，延续多年的营业税将退出历史舞台，与国家治理体系和治理能力现代化相适应的现代消费型增值税制度将最终确立。•第二，全面推开营改增，不仅是税制改革的重大突破，而且将加快整个财税体制改革的进程，为财税体制更好地发挥在治国安邦中的基础性、支柱性、保障性作用奠定坚实的基础。营改增扩围的背景及意义•第三，全面推开营改增，将大大减轻企业税负，是为企业“降成本”“增活力”，用短期财政收入“减法”换取持续发展势能“加法”的重要一招，必将为缓解经济下行压力，推动经济稳中有进、稳中向好提供有力支持。•第四，全面推开营改增，将营造更加有利于激发市场主体活力的税制环境，为促进大众创业、万众创新提供有效的税制引导，在推进供给侧结构性改革中，助力经济保持中高速增长、迈向中高端水平。房地产业“营改增”税收业务培训•“营改增”扩围背景及意义•增值税的基本原理•房地产开发企业销售自行开发房产业务处理•纳税人提供不动产经营租赁业务处理•纳税人转让不动产增值税业务处理增值税的基本原理•（一）房地产业增值税纳税人•（二）房地产业征税范围•（三）房地产一般纳税人和小规模纳税人的认定•（四）房地产业税率和征收率•（五）房地产业计税办法•（六）需注意特殊税务事项•（七）房地产业纳税义务发生时间（一）房地产业增值税纳税人•在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为房地产业增值税纳税人。•自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。•销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。•有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。（二）房地产业征税范围•1、房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目。•2、房地产企业出租自己开发房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。（三）房地产业一般纳税人和小规模纳税人的认定•纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。•应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。上述年应税销售额标准为500万元（含本数）年应税销售额=连续不超过12个月应税销售额合计÷（1+征收率）（三）一般纳税人和小规模纳税人的认定•一般纳税人认定特殊情况：•年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。•年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。•会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。判断题：•例1：A纳税人（非自然人）2017年1月开始销售自行开发的房产，2017年1-12月共取得房产销售收入500万元，超过了财政部和国家税务总局规定的一般纳税人认定标准，必须认定为增值税一般纳税人（）•例2：自然人A于2016年5月销售房产1套，取得房产销售收入600万元，则自然人A需认定为增值税一般纳税人（）（四）房地产业税率和征收率•房地产一般纳税人企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。•小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。（五）房地产业计税办法基本规定•增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。•一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。•小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。（五）房地产业计税办法一般计税方法的应纳税额•一般计税方法的应纳税额计算公式：•应纳税额=当期销项税额－当期进项税额•当期销项税额=当期销售额×适用税率（五）房地产业计税办法简易计税方法的应纳税额•1、简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率•2、简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）（六）需注意特殊税务事项视同销售情形下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：•1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。•2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。•3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。（六）需注意特殊税务事项进项税额不得从销项税额中抵扣情形一般纳税人下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：•1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。•2、非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（六）需注意特殊税务事项•3、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。•4、非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。•5、非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（六）需注意特殊税务事项•6、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。•7、财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第4项、第5项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。所称非正常损失是指因管理不善造成货物的被盗、丢失、霉烂变质，以及因违法法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。（七）房地产业纳税义务发生时间增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：•1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。•2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。•3、纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。房地产业“营改增”税收业务培训•“营改增”扩围背景及意义•增值税的基本原理•房地产开发企业销售自行开发房产业务处理•纳税人提供不动产经营租赁业务处理•纳税人转让不动产增值税业务处理房地产开发企业销售自行开发房产业务处理•政策依据：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法•（一）适用范围•（二）一般纳税人征收管理•（三）小规模纳税人征收管理（一）适用范围•房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法•房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。•自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法•（一）适用范围•（二）一般纳税人征收管理•（三）小规模纳税人征收管理（二）一般纳税人征收管理销售额确认一般计税办法•1、房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（二）一般纳税人征收管理•2、当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。（二）一般纳税人征收管理支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。（二）一般纳税人征收管理销售额确认简易计税办法•4、一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）（二）一般纳税人征收管理房地产老项目，是指：•（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；•（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。习题•【案例一】A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015年3月15日，2016年5月该企业销售房产8套，开具增值税普通发票价税合计金额252万元，纳税人选择简易征收办法。•问：纳税人在6月申报期应申报的增值税销售额是多少？习题•纳税人6月应申报增值税销售额为：•应税销售额=252÷(1+5%)=240万元《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》习题•【案例二】A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B房地产项目，支付该项目土地价款1000万元，该房产项目可供销售建筑面积96000平方，施工许可证注明的开工日期是2016年5月15日，2017年8月该企业销售房产8套，涉及的房产建筑面积960平方，开具增值税普通发票价税合计金额252万元。•问：纳税人在6月申报期应申报的增值税销售额是多少？习题•纳税人6月应申报增值税销售额为：当期抵扣的土地价款=（960÷96000）×1000=10万元6月应申报销售额=（252-10）÷（1+11%）=218.02万元《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》（二）一般纳税人征收管理预缴税款•1、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。•2、应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方