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“营改增”业务培训及交流叶静·重庆中天汇鑫税务师事务所1、“营改增”概况2、“营改增”对房地产行业的影响3、“营改增”文件详解4、税收政策5、税收优惠6、混业经营与兼营的区别“营改增”内容摘要“营改增”概况什么是增值税增值税（value-addedtax）是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。“营改增”概况营业税与增值税并行的弊端营业税属于价内税，对营业额全额征税，且无法抵扣，不可避免地会对原营业税单位导致重复征税。而对现行增值税单位，由于在购进服务环节不能取得增值税专用发票，无进项可抵扣，最终导致对未增值部分也要缴纳增值税，这与增值税自身定义相违背。1、“营改增”概况价内税与价外税的最直接的区别：•价内税：税款=含税价格*税率•价外税：税款=【含税价格/（1+税率）】*税率=不含税价格*税率相关文件•财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人。发文时间：2016年3月23日执行时间：除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。相关文件•财税〔2016〕36号附件1、营业税改征增值税试点实施办法附件2、营业税改征增值税试点有关事项的规定附件3、营业税改征增值税试点过渡政策的规定附件4、跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定相关文件•国税总局（2016）13-19号公告第13号试点后增值税纳税申报有关事项的公告第14号纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第15号不动产进项税额分期抵扣暂行办法第16号不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法第17号跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第19号委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告营业税改征增值税文件详解•一、纳税人在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人。二、扣缴义务人•中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。三、征税范围•强调在境内销售服务、无形资产或者不动产：•（一）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；•（二）所销售或者租赁的不动产在境内；•（三）所销售自然资源使用权的自然资源在境内；•（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。三、征税范围•下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：•（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。•（二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。•（三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。•（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。三、征税范围（一）房地产业主要涉及以下税目：1、房地产企业销售自行开发的房地产项目属于销售不动产税目；2、房地产企业出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），属于租赁服务税目中的不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务（不含不动产售后回租融资租赁）。三、征税范围（二）房地产业不征收增值税项目1、房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。2、在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。四、税目（房地产业）税目税率销售自行开发的房地产项目、出租不动产11%小规模纳税人销售自行开发的房地产项目、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售房地产项目、出租不动产5%从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人及按简易计税方法项目的适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。五、纳税人及其标准划分一般纳税人会计核算健全，年应税销售额超过500万元。小规模纳税人会计核算不健全，年应税销售额未超过一般纳税人标准。特殊规定：年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。六、纳税义务、扣缴义务发生时间纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。七、税率和征收率税率或征收率服务项目税率17%商品销售、提供有形动产租赁服务税率11%提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权税率0%境内单位和个人发生的跨境应税行为税率6%纳税人发生应税行为，除前三项服务项目税率项规定外征收率3%另有规定，房地产业征收率按5%八、计税方法一般纳税人小规模纳税人老项目新项目老项目新项目一般或简易（选择）一般简易简易注：老项目是指：《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在2016年4月30日之前，无施工许可证，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日之前。新项目是指：《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在2016年5月1日之后，无施工许可证，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年5月1日之后。仅针对房地产业及建筑业可以有此选择八、计税方法一般纳税人小规模纳税人老项目新项目老项目新项目一般或简易（选择）一般简易简易1.对于小规模纳税人，不管新老项目，均为简易计税。因为小规模纳税人会计核算不够健全，只能适用简易计税方法。可以开具3%的普通发票或申请代开3%的增值税专用发票。2.对于一般纳税人，情况就比较复杂。首先是老项目，可以选择一般计税和简易计税。分别适用11%税率和3%、5%征收率。对于新项目，一般情况下，适用一般计税方式。但是在过渡期，建筑企业一般纳税人的特定应税行为可以选择简易计税方法。八、计税方法1、一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。2、小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。简易计税方法应扣缴税额=购买方支付的价款÷（1+征收率）×征收率（一）建筑业特定行为简易计税特定行为标准计税方式清包工方式施工方不采购建筑工程所需材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或其他收费（3%征收率）简易计税甲供工程工程发包方自行采购全部或部分设备、材料和动力建筑工程老项目开工日期在2016年4月30日之前（标准同上）虽然对于建筑企业，在以上三种情形下，可以选择适用简易计税，但是在实际操作中，要根据企业自身特点，选择是否适用简易计税。一经选择，36个月内不得改变。（二）销售额的确定1、一般计税方法：纳税人提供服务收取的全部价款和价外费用为销售额。2、简易计税方法：（1）建筑业：以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。（2）房地产业：纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：•代为收取并符合本办法第九条规定的政府性基金或者行政事业性收费；•以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。（二）销售额的确定•[房地产业的具体规定]•房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。•房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。（二）销售额的确定•[房地产业的具体规定]房地产企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（二）销售额的确定•组成计税价格价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的；单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供建筑服务而无销售额的（用于公益事业或者以社会公众为对象的除外），主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人同期同类平均价格。（二）按照其他纳税人同期同类平均价格。（三）按照组成计税价格确定：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）（二）销售额的确定注意：1、扣除分包款不包括转包款。《建筑法》第二十八条规定，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。2、扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。（二）销售额的确定[试点前的业务]1、营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。2、纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。3、按照有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。（三）销售不动产销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产可以选择适用简易计税（全部价款及价外费用-购置原价）*5%在不动产所在地预缴，向机构所在地进行纳税申报。销售其2016年4月30日前自建的不动产可以选择适用简易计税全部价款及价外费用*5%在不动产所在地预缴，向机构所在地进行纳税申报。销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产应适用一般计税（销项-进项）*11%（全部价款及价外费用-购置原价）*5%，在项目所在预缴再向机构所在地纳税申报销售其2016年5月1日后自建的不动产应适用一般计税（销项-进项）*11%按照5%的预征率，在不动产所在地预缴再向机构所在地纳税申报区别！[一般纳税人的规定]（三）销售不动产销售其日前取得（不含自建）的不动产（全部价款及价外费用-购置原价）*5%在不动产所在地预缴，向机构所在地进行纳税申报。销售其自建的不动产全部价款及价外费用*5%在不动产所在地预缴，向机构所在地进行纳税申报。[小规模纳税人的规定]（三）销售不动产一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税小规模纳税人销售自行开发的房地产新、老项目按照5%的征收率计税一般纳税人销售自行开发的房地产新项目按照11%的税率计税采取预收款方式销售所开发的房地产项目预收款【应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%】收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。在项目所在预缴再向机构所在地纳税申报[房地产开发企业的规定]（四）不动产经营租赁纳税人身份项目情况判定标准计税方法适用税率（征收率）项目工程所在地本地项目异地项目一般纳税人新项目2016年5月1日后取得一般计税11%不动产所在地按3%预征率预缴税款，再向机构所在地纳税申报老项目2016年4月30日前取得一般计税11%不动产所在地按3%预