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2011年房地产估价师《制度与政策》资料（1）2011-06-0114:18【大中小】【打印】【我要纠错】第一章房地产业【本章主要内容】第一节房地产业概述第二节住房制度概述第三节土地制度概述第四节房地产法制建设【内容详解】第一节房地产业概述1.房地产的基本概念概念房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理（五类）的行业在国民经济分类中属第三产业房地产业与建筑业的区别与联系区别：房地产业是第三产业，建筑是物质生产部门，属第二产业联系：房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系2.房地产业的作用（七大作用）为国民经济发展提供重要物质条件房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展（GDP要靠房地产的拉动作用）可改善人民的住房条件和生活环境可加快旧城改造和城市基础设施建设有利于优化产业结构，改善投资环境可扩大就业可增加政府财政收入3.房地产业的细分（两大行业3大类）房地产开发业（主体地位）房地产服务业物业管理房地产中介服务业咨询估价经纪（成熟的房地产市场中，经纪业是主体）【注意】中介和经纪的区别房地产服务业和房地产中介服务业的区别【2008年真题】物业管理业不属于房地产中介服务业。（）【答案】√【答案】物业管理属于房地产服务业，但不属于房地产中介服务业，中介服务业包括咨询、估价和经纪三类。【典型例题】（）是指为有关房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。A．房地产投资开发B．房地产咨询C．房地产估价D．房地产经纪【答案】B4.房地产业的历史延革（五个时期）1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业1949~1955年，确立产权，建设机构改善生活条件的房地产稳定期1055~1965年，国家经租与公私合营，确立了公有制在房地产中的主体地位1966~1978年，房地产混乱停滞1978~今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场第二节城镇住房制度改革【我国的住房制度】城镇住房制度－78年后发生根本性变化农村住房制度－农民自建、自住、住房私有制度，一直未发生变化【我国房地产业的发展得益于以下三项改革】城镇住房制度改革城镇土地使用制度改革房地产生产方式改革1.城镇住房制度改革传统城镇住房制度国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度根本问题不能有效满足城镇居民的住房需求以租无法养房住制度改革的阶段（三阶段）探索和试点阶段－提出走住房商品化道路（1978－1991）改革的全面推进和配套改革阶段（1991－1994）改革的深化和全面实施阶段（1994年以后）2.现行城镇住房制度的基本框架（三个方面）新增住房供应方面（两条脚走路）加强经济适用住房的建设和管理（经济适用房）增加普通商品房供应，控制高档商品房建设（商品房）存量住房方面（房改）推进公房出售完善住房补贴制度政府住房保障职能建立完善廉租房制度2.1经济适用房性质经济适用房地具有保障性的政策性商品房（是商品房的一种）出售价格确定实行政府指导价，按保本微利原则确定经济适用住房的成本（八项）征地和拆迁补偿费勘察设计和前期工程费建安工程费住宅小区基础设施建设费企业管理费，一般控制在2%以下贷款利息税金开发利润，按前四项的3%以下政府的优惠政策－哪些措施降低开发成本（主要五项）土地无偿划拨减免行政事业性收费政府承担小区外基础设施建设控制开发贷款利率税收优惠政策建设的规定严格控制在中小套型严格审定销售价格严格实行建设项目招标投标制度供应的规定供应实行申请、审批和公示制度集资、合作建房资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，不得成为变相的实物分房或开发经营【2008年真题】经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（）【答案】X【解析】实行政府指导价，按保本微利原则确定【2006年真题】经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。（）【答案】√2.2普通商品房（两个70政策）从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%2.3廉租房内含廉租房是解决最低收入和低收入家庭住房困难的主要渠道保障方式城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，以发放租赁补贴为主人均廉租房面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%租金标准实行政府定价，由维修费、管理费二项因素构成租赁住房补贴标准按市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算廉租住房房源（四项来源）政府新建收购改建鼓励社会捐赠廉租住房保障资金来源（五项来源）财政预算资金住房公积金增值收益－提取贷款风险准备金和管理费用之后土地出让净收益－用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，可适当提高廉租住房租金收入－实行收支两条线管理，专项用于廉租房维护和管理中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助（支持对中西部困难地区）【2008年真题】我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（）住房困难家庭。A．低收入B．中低收入C．中等收入D．所有【答案】A【2007年真题】政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。A．商品住房B．限价商品住房C．经济适用住房D．廉租住房【答案】D【解析】低收入的住房保障只有廉租房。【2007年真题】廉租住房保障资金的来源有（）A．财政预算资金B．房屋维修资会C．土地出让净收益D．住房公积金增值收益E．廉租住房预售资金【答案】ACD第三节城市土地使用制度改革1.土地所有制（土的实行社会主义公有制）1.1国有土地内含所有权归全民所有，由国务院代表国家行使国有土地的范围（土地管理法）城市市区的土地农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地国家依法征收的土地依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地农村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地特殊情况建制镇的土地所有权问题区别对待取得建设用地使用权的途径（四种）划拨出让转让租赁关于国有建设用地的相关规定使用权人享有占有、使用和收益的权利（还有部分处分的权利）不得改变土地用途，如需改变用途，必须经有关行政主管部门批准建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立房随地走地随房走【2008年真题】国有土地所有权由（）代表国家行使。A．国务院B．国务院土地行政主管部门C．市、县人民政府D．市、县人民政府土地行政主管部门【答案】A【解析】政府代表国家行使，只能是中央人民政府。1.2集体土地内含所有权归农民集体所有三种具体形式村农民集体村内两个以上农村集体经济组织的农民集体乡（镇）农民集体集体所有土地的范围农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有（法律明确规定属于国家所有的除外）宅基地和自留地、自留山，属于集体所有法律明确规定属于集体的矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源（如无规定属国家所有）2.土地管理基本制度（四大制度）土地登记制度国有土地使用权登记集体土地所有权登记集体土地使用权登记他项权利登记土地有偿有限期使用制度土地使用权出让有偿有期限土地用途管制制度土地分为农用地、建设用地和未利用土地三大类核心是不能随意改变土地的用途，农用地转用需经政府批准控制建设用地总量耕地保护制度包括新开垦地、轮歇地、草田轮作地以种植农作物为主间有树木的土地耕种3年以上的滩地和滩涂也属于耕地3.城镇土地使用制度改革原有的使用制度核心（两方面）土地实行行政划拨，无偿无期限使用（无偿无期限使用）禁止土地使用者转让土地（禁止流转）城镇土地使用制度改革的进程（五方面）征收土地使用费开展土地使用权有偿出让和转让制定地方性土地使用权出让、转让法规修改宪法和土地管理法制定全国性的土地使用权出让和转让条例4.现行城镇土地使用制度的基本框架在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式，将土地使用权有偿、有限期出让给土地使用者（有偿有期限）土地使用者在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动（使用权可入市）需要继续使用的，经批准期限可以延长，按当时市场情况补交地价（可延期）第四节房地产法制建设1.房地产法律体系（六类）法律－人大通过（四法律）行政法规－国务院令（六条例）地方性法规部门规章－国务院部委部长令地方性政府规章规范性文件和技术规范2.房地产相关法律（四法律）城市房地产管理法土地管理法城乡规划法物权法3.房地产行政法规（六条例）土地管理法实施条例城市房地产开发经营管理条例城市房屋拆迁管理条例城镇国有土地使用权出让转让暂行条例住房公积金管理条例物业管理条例4.房地产部门规章名称特点：XX办法，规定第二章建设用地制度与政策【本章主要内容】第一节集体土地征收第二节建设用地使用权出让第三节建设用地使用权划拨第四节闲置土地的处理【内容详解】第一节集体土地征收1.征收集体土地的特点1.1集体土地概述农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依发生转移的除外（集体土地流转的特例）【2006年真题】《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属（）所有。A．国家B．所在的村民小组C．农民个人D．农民集体【答案】D【解析】宅基地的所有权也归集体，使用权归农民个人。1.2征地集体土地的概念是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为实质是土地所有权由集体所有变为国家所有1.3征收与征用的共同与不同之处共同之处都具有一定强制性都要经过法定程序都要依法给予补偿不同之处征收是所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权征用是使用权改变，所有权不变，强制使用，特定情况结束后应返还原所有人【2008年真题】国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。（）【答案】√【解析】征用所有权不发生变化，只是使用权变化。1.4征收的特点强制性-土地征收是国家行为妥善安置被征地单位和人员的生产和生活-要给予被征地单位经济补偿被征收的土地所有权发生转移-集体所有土地转变为国家所有土地2.征收的原则珍惜耕地，合理利用土地的原则能不征就不征，能少征就少征保证国家建设用地的原则该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用妥善安置被征地单位和农民的原则对征收的土地要适当补偿对农民造成的损失要适当补助对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排妥善安置拆迁户有偿使用土地的原则土地征收后，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应依法征地的原则必须有县级以上政府的批准文件按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续限止以租代征【2007年真题】下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（）。A．征收或者征用都是为了公共利益需要B．征收或者征用都要依法给予补偿C．征收是国家行为，征用是企业行为D．征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E．征收是强制性的，征用是非强制性的【答案】ABD3.征收、征用集体土地的政策规定3.1征收土地的范围为了公共利益的需要，可以征收集体土地土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权【2006年真题】《宪法》规定，国家为了公共利益的需求，可以依照法律规定对土地实行（）并给予补偿A．征收B．征用C．征收或者征用D．征购【答案】C3.2征收土地批准权限听证制度-在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证征收土地实行两级审批制度－国务院和省级政府（所有权转变）农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续（用途转变）由国务院审批的基本农田基本农田以外的耕地超过35公顷的其他土地超过70公顷的其他用地由省级政府审批并报国务备案3.3申请征地不得化整为零征收土地应根据总体设计一