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中国本土化地产运营服务商全程伙伴合作共赢易县景区7500亩地块综合发展策划演示报告全程伙伴合作共赢为了确定本项目的市场定位，我司对本项目进行了前期的市场调研。根据该项目调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托保定市房地产市场（主要是休闲旅游地产市场）相关的背景信息实施调查过程并形成结论，以期达到以下目标：1、了解保定市尤其是易县旅游地产市场的整体状况及变动趋势；2、了解全国性旅游地产市场以及别墅市场产品设计的发展趋势；3、了解大北京经济圈区域地产市场的发展现状及相关客户群体构成情况；4、掌握本项目所处地块的基本特征；5、掌握本项目周边房地产市场的走势及相关竞争项目的基本特征；6、明确本项目与周边主要竞争项目以及其它区域的优势、劣势所在；7、明确本项目构建优势的市场机会；8、提出本项目在前期运作中的若干思路和建议。项目研究背景全程伙伴合作共赢发展目标国家级优秀旅游项目示范基地；全国优秀居住项目示范基地；易州历史文化、民居、园林城市展示点；中美可持续城镇发展示范项目开创一种崭新的地产发展模式，大胆开拓更广阔的城市运营之道。全程伙伴合作共赢目录市场专题研究篇前期发展策划篇整体营销策略篇一二三全程伙伴合作共赢市场专题研究篇第一部分旅游地产宏观分析第二部分项目宏观市场分析第三部分区域旅游物业发展走势全程伙伴合作共赢第一部分旅游地产宏观分析目前国内对旅游地产概念存在不同的理解。有些认为旅游地产就是景观房产，在景区内或周围建房子；有些认为应利用已有的或开发新的度假景区，对此区域进行综合利用开发；还有一种观点，认为用“休闲房地产”代替“旅游房地产”的概念更为确切。时至今日，业内对旅游房地产还没有一个准确和公认的概念。目前业界认识较为一致的旅游房地产概念表述如下：旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。一、旅游地产的发展前景全程伙伴合作共赢我国房地产市场经历了近20年（1985—2005）的发展，已逐步从市场朦胧期、市场发展期、发展到今天的市场相对成熟。而这一阶段也正是我国房地产市场发展最为迅速，供需结构最为多元的时期。当前，随着我国房地产市场的不断推进，市场竞争越趋激烈，买房市场逐步成为房地产开发的主流方向。随着需求市场的不断细分，物业产品类型已经走出了过去模糊不清的状况，形成了普通住宅、豪宅公寓、酒店式公寓、TOWNHOUSE等全新地产的概念。旅游地产也正是在这一大的背景之下产生发展起来的。1、房地产的发展历程第一部分旅游地产宏观分析一、旅游地产的发展前景全程伙伴合作共赢我国传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域，据统计资料显示，我国商品房空置面积已超过1亿平方米，空置率高达50%以上。主流房地产市场的疲软与相对饱和，为旅游物业的发展创造了新的市场机遇，主流市场配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力，也为大量游散资金投资创造了条件。第一部分旅游地产宏观分析一、旅游地产的发展前景2、主流市场的饱和，为边缘市场的发展创造了条件全程伙伴合作共赢3、城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，开始厌倦城市喧嚣和烦躁，向往自由、纯朴的乡间野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。4、旅游模式转变，旅游消费支出比例增加当前我国城市居民对于旅游消费支出比例正在不断提高，单一的观光旅游产品，难以满足旅游客源市场多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目的地选择更加理性，更加注重“健康、时尚、个性”，一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始转向城市周边度假休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。这就为开发旅游地产与休闲地产创造了市场条件。第一部分旅游地产宏观分析一、旅游地产的发展前景全程伙伴合作共赢5、置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度越来越多的购房人在满足城市公寓或近郊别墅等第一居所后，开始越来越关注环境对居住品质的影响。越来越多的远郊区楼盘开始焕发新的生机与活力，他们借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点，从而开始形成“第二居所”甚至“第三居所”。6、可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一长假，累计一年将近114天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。第一部分旅游地产宏观分析一、旅游地产的发展前景全程伙伴合作共赢7、政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展在当前旅游假日经济持续增长的情况下，各地方政府在吸引大量投资，对当地旅游资源进行最大限度的包装和完善；同时，政府也会制定各种政策，为旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。8、信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件目前社会上已经形成了广泛的自由职业者、以及自由撰稿人、艺术创作人等，他们的日常办公形式并非传统的写字间，而是追求安静、闲适的创作空间。从目前类似的情况看，已经有大量自由职业人群经常性的进驻休闲地产。第一部分旅游地产宏观分析一、旅游地产的发展前景全程伙伴合作共赢综述：在传统的房地产开发机会逐步减少、住宅消费开始向舒适性转移的情况下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域。随着我国旅游产业的不断发展以及强大的消费群体，我国旅游房地产市场开发必然有巨大的发展空间。随着人们收入的提高和可自由支配的时间的增长，本案具备开发旅游地产的各项条件。全程伙伴合作共赢从90年代初海南开始，到1998年随着人民生活水平的提高，特别是社会有产阶级的形成为旅游房地产消费奠定了基础，多种旅游产品和投资品种的完善多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，不论是供给还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。第一部分旅游地产宏观分析二、我国旅游地产的发展现状全程伙伴合作共赢1、旅游地产开始迈向成长期我国房地产经历了市场朦胧期、市场发展期以及到今天的市场成长期。在房地产业、旅游业发展持续升温下，加之国家促进旅游及房地产业的政策法规相继出台，旅游房地产市场运营也开始凸现出来，产品出类型丰富、投资多样的新兴地产产品。传统的旅游模式地产开发，已经是落伍的发展套路，改变这种不良供需关系，需要对旅游地产做出更科学的定位，充分利用地域条件、经济结构、文化概念等多层面资源组合，对旅游地产的发展起到良性的循环效应。第一部分旅游地产宏观分析二、我国旅游地产的发展现状全程伙伴合作共赢2、旅游地产发展模式较潜从目前旅游发展现状来看，我国旅游地产发展应该有着非常好的市场前景。但是旅游地产发展还处于成长期，还没有达到相对成熟稳定的模式，有相当部分开发商只看眼前利益；没有长远的考虑，只认为靠近景区就有市场，这种绝对的观念还未转换，还有如投机、暴利等现象，根除这些恶性因素，这需要经济基础、法律体系、消费观念等多方面的支持，才能使旅游地产开发向着良性循环的方向发展。第一部分旅游地产宏观分析二、我国旅游地产的发展现状全程伙伴合作共赢3、主流市场饱和，边缘市场发展强劲目前，各大房地产都有相对完善的设施，并且城市居民收入也相对提高，旅游度假已经成为城市人口消费的方式。为了满足市区居民的休闲度假，郊区自然成为度假产品开发的焦点，在房地产快速发展的今天，郊区地产依靠景观环境资源，成为城市扩张的主要补充。随着居民生活水平的提高，轿车的拥有量也在逐步上升。同时，在发达城市资源挖掘所剩无几时，发展中城市也便成为旅游度假地产发展的重点对象。第一部分旅游地产宏观分析二、我国旅游地产的发展现状全程伙伴合作共赢综述：通过上述我国旅游地产发展现状可知，目前旅游地产成为房地产产业中的一大主流产品。随着旅游业的快速发展，旅游地产市场细分产品则更为突出，现在旅游地产的开发，是向着更高更大的方向发展，目的是实现享有与回报的双重模式，体现分时度假与投资回报的完美结合。本案拥有丰富的旅游资源，是目前旅游产业新发展的重点区域，未来必将有大量的开发商争先抢占开发资源，这为本案的发展提供良好的机遇。本案要抓住市场发展走向，同时结合当地目前市场空白，创新性的开发出适合市场主流的产品，为本案赢得更多的市场发展契机。全程伙伴合作共赢第二部分项目宏观市场分析一、易县旅游资源分析（一）优势分析１、旅游资源丰富易县旅游资源十分丰富，拥有大大小小古迹等58处，其中清西陵、狼牙山、云蒙山、南胡、龙湖、紫荆关长城、燕下都遗址、老子道德经幢、荆柯塔、战国影视城为易县十大景点。随着易县旅游资源知名度不断提升，所吸引需求市场数量以及层面都在不断增长和扩大。旅游休闲人群数量不断增长将为本案带来更大量的有效市场需求，同时客户层面扩大，本案打造多元化产品将成为本案必然导向。全程伙伴合作共赢山境内有五大名山河流境内有五大河流山名简介河名简介狼牙山有五坨三十六峰，主峰莲花瓣，海拔1150米。拒马河发源于涞源县涞山。五回岭大岭二十里中委折五回方得上其顶，主峰海拔1345米。北易水发源于云蒙山南麓。云蒙山峻岭山簇若屯云，山上有天然乳水洞，主峰海拔1120米。中易水发源于西部蚍蜉岭东麓。摩天岭高冠群山，主峰海拔1813米。南易水发源于狼牙山东麓。五峰寨山上有五峰，海拔1283米。漕河发源于西部五回岭东麓。五大名山与五大名河全程伙伴合作共赢2、历史文脉悠久易县历史悠久，早在虞舜时期因有易氏居于易水而得名。隋开皇16年置县，至今已有1400多年历史。荆轲塔家喻户晓的荆轲刺秦王就发生在这里，“风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复还”成为后人颂扬的千古绝唱。深厚的历史积淀，给易县的旅游资源带来了更为浓重的文化内涵，游客在此不仅得到身心上的愉悦，还更多的获取了对历史人文知识的了解，并增强了对我国悠久历史文化的传承意识。深厚的文化内涵，大大提升了项目的附加值。全程伙伴合作共赢（二）劣势分析1、知名度低，缺乏整合性易县旅游资源如此丰富，却知者甚少；较之同一档次的旅游区相比旅游氛围相对薄弱，应充分挖掘当地旅游特色，进一步整合旅游资源，全力打造新的旅游文化特色，使易县成为一个真正的旅游度假休闲场所。2、道路交通尚未完善本案的开发于大北京经济圈内将建立较高知名度，但距离北京较远。虽然到达本案的道路交通较为便利，但部分高速路错综复杂。新京石高速铁路与石张高速公路的开通距离本案面市时间还属于不确定因素，对本案利好因素在目前看来还不构成优势。同时，本案虽处在旅游景点区域，但周边道路尚未完善。全程伙伴合作共赢易县是一个历史文脉较为深远的县城，有着丰富的土地资源、旅游资源以及矿产资源。同时，易县也是一个著名的革命老区，在现代化建设的大潮中，它正以日新月异的姿态展现给人们，它将成为京津后花园最具生态特色的区域。其中造成易县地产开发缓慢的主要原因有：1、易县经济结构不明显，经济产业落后2、人口分散，没有形成城市集中效应，主要还以自建房来满足住房需求3、区域形象推广不大，招商引资力度不强4、旅游资源挖掘、开发严重不足（一）整体地产开发处于初期二、易县地产开发分析全程伙伴合作共赢在易县县城内，住宅商品房存在量小、单一的特点，没有社区文化理念。就目前市场上的产品，主要是当地开发商建造的普通住宅产品，只能满足一个居住的概念。由于易县有着较为丰富的旅游资源，所以和旅游相挂钩的地产产品成为地方房地产发展的主要形式。但是，这些产品都缺少时代性、前沿性、创造性的产品依然处于零状态，仍体现出单一、没有内涵的特点。这些产品体量较小、并且建造年代较早，内部设备陈旧，周边与内部环境较差，呈现出落后、混乱的局面。（二）易县房地产开发产品单一全程伙伴合作共赢在旅游业日益发展的今天，易县依靠自身的旅游资源和地理位置优势，成为北京、天津、保定市人们旅游休闲胜地。在庞大的客源基础上、区域内的房地产开发商抓住这一特点，建造成为的旅游度假项目。本案处于易县旅游景区，有着良好的发展前景，但就目前易县房地产市场发展而言，有着很多不成熟的地方。因此，本案可利用区域资源优势，弥补当地市场的空缺，营造适合当地市场发展的新型产品，并