7房地产开发项目的融资

房地产开发与管理主讲人：张建坤东南大学土木工程学院建设与房地产系7房地产开发项目的融资7.1房地产开发项目融资的基本概念7.1.1房地产开发项目的融资1）项目融资2）房地产金融3）房地产项目融资7.1.2房地产开发项目融资的特点1）融资规模大2）偿还期较长3）房地产资产缺乏流动性7.1.3房地产开发项目融资的基本要求与决策内容7.1房地产开发项目融资的基本概念1）房地产开发项目融资的基本要求•（1）确定合理的融资规模•（2）正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本•（3）统筹考虑房地产开发的融资与投资，提高房地产开发资金的使用效益•（4）按规定建立资本金制度•（5）优化房地产开发的资金结构2）房地产开发融资的决策内容•（1）房地产开发融资决策的概念•（2）房地产开发融资方案的内容7.1房地产开发项目融资的基本概念•每一个周密的房地产开发融资方案应包括如下基本内容。–欲筹集资金的币种、数额。–融资流量，即与房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。–资金来源构成，即各种融资方式所筹集的资金占总融资额的比重。–融资风险分析及风险管理措施。–融资成本预算，即在融资过程中所必须支付的手续费、工本费、管理费等费用的估算。–融资方法。7明确融资的权力责任关系，安排融资工作各阶段的先后顺序，以及各阶段的具体目标、任务、时间、地点和负责人等。7.1房地产开发项目融资的基本概念•（3）房地产开发融资方案的选择方法–安全性–经济性–可行性7.1.4房地产开发项目融资的意义资金问题历来都是房地产投资者最为关切和破费心机的问题，任何一个房地产投资者，想要在竞争激烈的房地产市场中获得成功，除了取决于其技术能力、管理经验以及他在以往的房地产投资中赢得的信誉，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本领。7.2房地产开发项目融资的资金来源1997—2003年全国房地产开发企业的融资方式所占比重单位：亿元国家预算内国内贷款债券外资自筹其他19970.3323.870.1312.0725.4938.1119980.3423.860.148.1926.4341.1419990.2123.180.205.3528.0443.0220000.1223.090.062.8126.9147.0120010.1821.990.0041.7628.3847.6920020.1222.770.021.6128.1047.382003-----23.86------1.4028.6946.187.2房地产开发项目融资的资金来源7.2.1自有资金7.2.2银行贷款银行贷款增加了自有资金的回报率，同时也加速了自有资金的运作速度和范围。7.2.3证券化资金7.2.4争取外单位投资7.2.5外资7.2.6垫资7.2.7预售款7.2.8合作开发7.3房地产开发项目融资方式评价7.3.1银行信贷1）商业银行向房地产开发企业发放贷款的要求2）商业银行向房地产开发企业发放贷款的类型3）房地产开发贷款的担保类型•（1）土地开发抵押贷款•（2）在建工程抵押贷款•（3）个人住房抵押贷款4）金融机构对项目货款的审查•（1）房地产开发企业的资信评价。•（2）对房地产开发项目的审查•（3）商业银行效益与风险的评估7.3房地产开发项目融资方式评价•各方面的具体指标可用如下表来表示：系号指标名称内容及计算公式一项目建设情况评估1项目建设的必要性评估主要调查项目的基本情况包括位置、用途、主要建设指标、项目所在地的开发环境、政策和发展状况、经济意义，确定项目建设的必要性。2项目建设条件评估调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，“四证”落实情况，是否已就城市基础设施的供应（水、电、煤气和供热）得到政府项目部门的承诺等。3项目建设的实施进程评估了解分析项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、规划设计、开工进程状况。对未开工项目要分析预测项目的时间计划；对已开工项目，了解项目的形象进度、投资完成情况、设计变更、概预算调整情况、已有商品房销售（预售）许可证的项目对外销售情况等。4项目建设的施工条件评估调查项目工程建设的招投标方式以及是否符合相关部门的规定；了解施工单位和建设监理单位的资质能力；了解项目施工的组织计划、项目建设所需材料的采购方式和供应计划等。5项目建设的环境保护条件评估调查项目建设地区的环境状况，分析项目是否可能引起周边生态环境的变化，了解项目为环保所采取的措施以及其方案的批复情况6项目品质项目自身的产品品质，包括规划和设计风格、容积率、小区环境，房型设计等是否合理，新材料、新技术、新设计、新理念的应用以及这些应用所带来的效益和风险二市场评估7市场定位项目是否有明确的市场定位，是否面向明确的细分市场及这种走位的合理性8供需形势分析项目所在细分市场的供应量与有效需求之间的关系、市场吸纳率、市场交易的活跃程度等以及拟建同类项目的供给情况和价格水平，以及对本项目的影响9竞争形势分析项目所在地区人口聚集度、项目所处细分市场的饱和程度、项目与竞争楼盘的优势比较次序等内容。l0市场营销能力项目的营销推广计划是否合理有效、销售策划人员的能力、是否有中介顾问公司的配合等。11认购或预租能力项目是否已有认购或已经开始预租及认购或预售、预租的比例如何。三投资估算与资金来源评估11房地产开发项目总投资包括开发成本、开发费用。12房地产总投资估算和审核主要包括项目开发成本（土地费用、前期工程费、建安工程费、公共基础配套设施费、开发期税费和不可预见费）、开发费用（管理费、销售费和财务费用），分析项目工程内容和成本是否齐全，是否符合要求。13对项目资源来源的评估侧重于对借款人自有资金来源评估、预售收入资金来源评估、对其他资金来源评估。四财务评估14内部效益使项目在计算期内各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率15销售利润率利润总额/销售收入16贷款偿还期项目用规定的还款资金偿还贷款本息的时间17敏感性评价分析和预测主要指标（如收益率、净现值、贷款偿还期等）对由于通货膨胀、市场竞争等客观原因所引起的成本、利润等因素变化而发生变动的敏感程度7.3房地产开发项目融资方式评价7.3.2房地产信托融资1）我国的房地产投资信托现状2）我国的房地产投资信托趋势•（1）扩大资金来源，像专业的房地产投资信托的发展。•（2）扩大房地产信托经营范围增加投资品种•（3）增强房地产信托产品的流动性•（4）完善法律支持体系3）房地产投资信托风险•（1）项目风险•（2）利率风险•（3）管理风险•（4）流动性风险•（5）法律风险7.3房地产开发项目融资方式评价4）房地产融资信托的基本结构•（1）贷款型信托委托人信托公司开发商①信托资金④信托受益②信托贷款③偿还贷款担保人①提供担保7.3房地产开发项目融资方式评价•（2）股权证券化型信托委托人信托公司开发商之股东①信托资金④信托受益②已购股权③回购股权担保人①提供担保7.3房地产开发项目融资方式评价•（3）混合型信托•（4）股权投资型信托委托人信托公司开发商之股东①信托资金④信托受益②房地产股份③买卖担保人①提供担保7.3房地产开发项目融资方式评价•（5）财产信托7.3.3证券融资1）证券融资的优越性•（1）有利于吸收大众资金。•（2）有利于分散投资风险。•（3）有利于金融市场的繁荣和房地产企业经营管理的改善。2）房地产证券的发行•（1）房地产股票的发行•（2）房地产债券的发行7.3房地产开发项目融资方式评价7.3.4利用外资1）国政府贷款2）国际金融组织贷款3）外国商业银行贷款4）与外资合营5）发行境外债券7.3.5房地产典当7.3.6其他融资方式1）施工企业垫资2）房地产基金7.4房地产开发资金7.4.1房地产开发项目资金链1）房地产开发项目资金的特点2）房地产开发项目的资金循环投资时间前期建设阶段7.4房地产开发资金3）房地产项目资金流地重要性，房地产开发项目的成功与否主要取决于两点，一是政策的稳定性，二是资金链的持续性。资金流技术流信息流物质流人力流7.4房地产开发资金4）资金链•①政策因素•②市场因素•③项目的因素•④资金计划7.4.2几种常见的项目融资资金链介绍1）以自有资金＋银行信贷的传统融资方式•（1）传统融资方式的资金筹集过程–自有资金的筹集。–土地使用权抵押贷款–承包商的垫资7.4房地产开发资金–在建工程抵押贷款–预售款商业银行购房者开发商按揭付款首付款首付款后的余款7.4房地产开发资金•（2）传统项目融资方式的资金图商业银行建筑施工企业房地产开发商购房者土地开发商商业银行商业银行商业银行房地产市场运行及资金流程图7.4房地产开发资金2）自有资金＋房地产产业基金•在国外，以产业基金形式投资房地产是很普遍的，但在我国由于法律和市场的原因，房地产产业性质的基金还处在起步阶段。但从国外的房地产金融经验来看，“自有资金＋房地产产业基金”的融资方式，在我国是比较有发展前景的。3）自有资金＋信托•自从央行出台了货币信贷调控的政策后，对传统的“自有资金＋银行信贷”的融资方式，提高了门槛，开发商开始考虑“自有资金＋信托计划”的融资方式，该种融资方式的融资成本在8％～15％左右，比银行的融资成本要高，但抵押﹑担保方式比银行灵活。7.5房地产资金证券化7.5.1资产证券化的结构与特征1）房地产证券化的形式•（1）以房地产作为担保，把供方资金与需求权益直接联系起来的房地产有价证券化，包括把供方资金与借贷和债权联系起来的房地产资本性债权证券化，具体形式如住宅贷款、债权信托、抵押证券等，把供方资金与投资的资金直接联系起来的房地产资本性股权证券化，具体形式如地产投资股权券、房地产开发股权券等。•（2）资金供方通过房地产划分的所有权及其共有的份额获取收入的房地产所有权证券化，具体形式如房地产小批及商品证券化(产权分割)、股权合作、权益包销合作等。7.5房地产资金证券化2）房地产证券化的框架•（1）有价房地产证券化框架–债券方式：拥有债权要求权的投资者把要求权托付给证券管理商。投资者证券管理商或信托公司委托管理感分配房地产开发公司小业主或次级开发商监管披露销售披露房地产开发公司债券方式框架抵押证券投资7.5房地产资金证券化–股权方式：拥有所有权的投资者把所有权托付给股权执行机构投资者股权执行机构（董事会）委托管理感分配房地产开发公司小业主或次级开发商监管披露销售披露房地产开发公司股权方式框架抵押证券投资7.5房地产资金证券化•（2）所有权证券化框架–信托方式：拥有持股权的投资者把持股权托付给信托银行。投资者信托银行持股权信托分配房地产管理公司小业主全部销售支付收益销售收入房地产开发公司持股权销售投资信托方式框架7.5房地产资金证券化–组合方式：拥有持股权的投资者出资形式的任意组合投资者信托银行持股权出资分配房地产管理公司小业主全部销售支付收益销售收入房地产开发公司持股权销售投资组合方式框架7.5房地产资金证券化•（3）房地产证券化的意义3）住房抵押贷款证券化•（1）住房抵押证券化的形式•（2）住房抵押贷款证券化的方案设想•（3）住房抵押贷款证券化的意义7.5.2我国房地产证券化的障碍1）信用问题2）法律问题3）税收问题4）资金问题7.6房地产金融7.6.1我国的房地产金融7.6.1.1现行的金融体制7.6.1.2金融业与房地产业的关系金融业对房地产业的支持主要体现在以下几个方面：•为房地产前期大额投资提供贷款。•提供购房贷款，促进房地产销售市场的扩大。•分散风险，提高房地产资金效应。金融业再对房地产业资金支持的同时，也使其自身获得了长足的发展。•金融资金得以迅速扩大。房地产也投资规模巨大，再整个再生产过程中，会出现大量的暂时闲置资金，这就为金融资产的扩大提供了源泉。•拓宽了金融业务，提高了金融业的收益。•降低了金融资产的风险。7.6房地产金融7.6.1.3当前我国房地产金融现状1）当前我国房地产融资渠道分析•（1）以上市