7房地产开发项目融资

2019/8/51第七章房地产开发项目融资2019/8/52第七章房地产开发项目融资※本章要求了解房地产开发项目融资概念与意义；熟悉房地产金融市场的结构、房地产开发项目融资的资金来源、方式和步骤；掌握金融机构对开发项目贷款进行审查与评估的工作内容。2019/8/53第七章房地产开发项目融资第一节房地产资本市场第二节房地产开发项目融资第三节金融机构对项目贷款的审查2019/8/54第一节房地产资本市场一、房地产市场与房地产资本市场二、房地产企业融资三、房地产抵押贷款四、金融机构对房地产抵押物的要求五、房地产投资信托基金2019/8/55一、房地产市场与房地产资本市场没有融资要求——关系密不可分：房地产开发耗资巨大，因此房地产开发企业对资金的需求相对持续。随着房地产价值的逐步提高，房地产开始需要从金融机构贷款，房地产信贷开始流行。随着房地产信贷规模逐步扩大，金融机构为了规避相关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。机构通过发行股票、债券等方式为开发持有房地产融资，实现房地产权益的证券化。2019/8/56一、房地产市场与房地产资本市场（续）房地产贷款土地储备贷款房地产开发贷款房地产开发公司、房地产有限责任合伙企业和房地产投资信托的股票交易房地产抵押贷款支持证券逐渐成为证券市场的重要组成部分。房地产市场与资本市场的联系，形成了房地产资本市场。个人住房贷款商业用房贷款2019/8/57一、房地产市场与房地产资本市场（续）市场渠道融资分类私人市场公众市场权益融资个人房地产上市公司企业权益性REITs退休基金债务融资商业银行抵押贷款支持证券保险公司抵押型REITs退休基金表7-1房地产资本市场的结构分类2019/8/58二、房地产企业融资房地产企业融资主要分为两大类：权益融资和债务融资。权益融资的方式：公司上市或增发新股吸收其他机构投资者资金合作开发等权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。2019/8/59债务融资的方式：贷款、发行企业债券债务融资的资金融出方不承担项目投资风险，其所获得的报酬是协议中规定的贷款利息和有关费用。房地产开发相关的债务融资主要有：房地产开发贷款和土地储备贷款。二、房地产企业融资（续）2019/8/510（一）房地产开发贷款房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售或出租等用途的房地产项目的贷款。土地购置贷款土地开发贷款建设贷款（二）土地储备贷款土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款，主要针对土地储备机构。二、房地产企业融资（续）2019/8/511房地产抵押贷款：是指借款人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提供债务履行担保，获得贷款的行为。主要包括：个人住房抵押贷款商用房地产抵押贷款在建工程抵押贷款三、房地产抵押贷款2019/8/512（一）个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。包括：商业性住房抵押贷款政策性（住房公积金）住房抵押贷款政策性住房抵押贷款利率较低，但限于已参加交纳住房公积金的居民，且贷款额度有一定限制。三、房地产抵押贷款（续）2019/8/513我国目前个人住房抵押贷款的利率采用可调利率方式，在法定利率调整时，于下年初开始按新的利率规定计算利息。目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的70%。贷款期限最长不超过30年。三、房地产抵押贷款（续）2019/8/514（二）商用房地产抵押贷款商用房地产抵押贷款：是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。由于商用房地产抵押贷款的风险较高，因此其贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也要高于个人住房抵押贷款。三、房地产抵押贷款（续）2019/8/515（三）在建工程抵押贷款是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。三、房地产抵押贷款（续）2019/8/516合法设定房地产抵押权择优选择设押的房地产合理确定抵押率（贷款价值比率）处置抵押物的渠道畅通四、金融机构对房地产抵押物的要求2019/8/517（一）房地产投资信托基金的含义房地产投资信托基金是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。五、房地产投资信托基金2019/8/518（二）房地产投资信托基金的分类按物业类型划分：商业、工业、住宅等类型的房地产投资信托按投资策略划分：权益型、抵押型、混合型按发行股票的原则划分：开放式、封闭式按组织形态的不同划分：契约型、公司型五、房地产投资信托基金（续）2019/8/519（三）房地产投资信托基金的特征投资目标清晰：投资于房地产把大部分收益分配给了基金投资者：90%以上是资金信托和财产信托的结合：接受房地产价格更多的取决于其所拥有的房地产价值并不一定需要在交易所公开上市，只要得到批准就可以采取私募的方式融资五、房地产投资信托基金（续）2019/8/520投资于房地产投资信托基金的好处在于：流动性好市场价值稳定高现金回报有效分散投资风险抵御通货膨胀五、房地产投资信托基金（续）2019/8/521第二节房地产开发项目融资一、房地产项目融资概述二、房地产项目融资的渠道三、融资方案分析与决策2019/8/522一、房地产项目融资概述（一）房地产投资项目使用资金的特性特性：垫付量大、占用周期长、投资的固定性和增值性、风险大、回报率高矛盾：资金投入的集中性与来源的分散性；资金投入量大与每笔收入来源小；投资回收期长与再生产过程连续性2019/8/523一、房地产项目融资概述（续）（二）房地产项目融资的含义房地产项目融资是发生在房地产领域中，房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。包括资金筹措、资金供应两个方面。特点：融资过程是以房地产项目为核心的。2019/8/524（三）房地产项目融资的意义房地产企业：“烂尾楼”金融机构：流动性、安全性、盈利性的原则一、房地产项目融资概述（续）2019/8/525（四）融资方式资金融通方式：直接融资和间接融资直接融资：资金供需双方直接接触，不通过中介机构间接融资：资金融通通过金融中介进行，由金融机构筹集资金和运用资金一、房地产项目融资概述（续）2019/8/5261.自有资金2.信贷资金（银行贷款）3.证券市场资金发行股票发行公司债券4.非银行金融机构的资金5.其他机构和个人的资金6.预售或预租收入二、房地产项目融资的渠道2019/8/527实例某小型房地产开发企业拥有100万元股本，现有某一投资项目，预计该项目的投资收益率为15%，如果该企业不进行任何融资，那么股本资本的利润率就是15%。现在如果能够以10%的利率借入100万元，与100万元股本一并投资，收益水平仍为15%，由于财务杠杆的作用，股本收益率为20%，如果投资收益水平由于市场风险跌至7%，那么股本收益率降为4%。2019/8/528科学制定、正确选择房地产开发融资方案比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。（一）资金来源可靠性分析（二）融资结构分析资本金与债务比例、股本结构、债务结构（三）融资成本分析债务融资成本、资本金融资成本（四）融资风险分析资金供应风险、利率风险、汇率风险三、融资方案分析与决策2019/8/529一般采用比较分析法，即对各个可行的房地产开发融资方案的安全性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比较，选择出安全性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。安全性按照风险大小分为A、B、C、D四级；经济性按照综合融资成本费用率高低标准分为A、B、C、D四级；A级F（综合融资成本费用率）小于70%银行同期贷款利率；D级大于130%；可行性按照各融资方式的落实程度分为A、B、C、D四级。2019/8/530第三节金融机构对项目贷款的审查一、企业资信等级评价二、金融机构对开发建设项目的审查三、有助于金融机构同意融资的其他因素四、贷款综合评价2019/8/531一、企业资信等级评价（一）企业素质企业素质是企业为完成一定的任务而必备的各种要素。素质的构成如下：领导者素质职工队伍素质企业经营管理素质知识结构、处理人际关系的能力、决策能力、组织指挥能力、领导班子素质等专业构成、文化水平构成市场开拓能力、竞争能力、风险预测和抵御能力、财务管理能力、应变能力2019/8/532一、企业资信等级评价（续）企业素质的指标企业领导者经历企业业绩企业管理层学历企业领导者信用企业资质等级2019/8/533一、企业资信等级评价（续）（二）资金实力注册资本；企业实有资产净值有形长期资产（三）企业偿债能力长期偿债能力指标：资产负债率、利息保障倍数；短期偿债能力指标：流动比率1；速动比率；流动比率22019/8/534一、企业资信等级评价（续）（四）企业经营管理能力应收账款周转率、存货周转率、预收账款存货比率、存货占流动资产比重、预收账款占流动负债比率（五）获利能力税后利润总额、销售利润率、总资产报酬率、自有资本报酬率（六）企业信誉到期还款率、逾期贷款率、积欠贷款利息额、对外经济担保率2019/8/535（七）企业在贷款银行的资金流量存款比；贷款比；结算资金归行率（八）其他指标销售收入增长率；权益增长率；开发产品销售率；开发产品合格率；开发产品优良率企业经营管理能力企业的影响力一、企业资信等级评价（续）2019/8/536审查时要评价的指标体系：项目基本情况指标四证落实情况；自有资金占总投资比率；资金落实情况；地理与交通位置；基础设施落实情况；项目品质；市场分析指标市场定位；供需形势分析；竞争形势分析；市场营销能力；认购或预售（预租）能力财务评价指标内部收益率；销售利润率；贷款偿还期；敏感性评价贷款相关因素贷款数量；贷款期限；利息率；目标收益率二、金融机构对开发建设项目的审查2019/8/5371.开发商已经拥有了项目用地的土地使用权；2.开发商准备进一步投入自有资金用于项目建设；3.有充分的证据证明，项目确实可以顺利出租或出售出去；4.其他财务雄厚的合作伙伴，如总承包商的合作；5.开发商所在集团内部有威望杰出成就的人士以个人名义担保三、有助于金融机构同意融资的其他因素2019/8/538某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额÷某笔贷款额)×100%某笔贷款风险额＝某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数综合风险度＝信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数综合风险度超过60%的即为高风险贷款，一般不予发放贷款四、贷款综合评价