8-第8章-房地产开发项目融资

房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资房地产开发项目融资概述8.1房地产开发项目融资的资金来源8.2房地产开发项目贷款的风险管理8.3房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资8.1房地产开发项目融资概述8.1.1房地产开发项目融资的概念1）项目融资的概念广义：为了建设一个新项目或者收购一个现有项目，或者对已有项目进行债务重组所进行的一切融资活动。狭义：指以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款活动。20世纪30年代美国油田开发石油、煤、天然气、铝、铜房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资8.1房地产开发项目融资概述8.1.1房地产开发项目融资的概念2）房地产项目融资的概念房地产项目融资是指在房地产开发项目中以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动。参与方？？房地产开发商出资方？？？杠杆效应房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资杠杆效应经营杠杆财务杠杆框剪结构房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资8.1房地产开发项目融资概述8.1.1房地产开发项目融资的概念8.1.2房地产开发项目融资的特点5.资金增值性较强1.资金占用量大2.资金占用时间长3.资金使用的地域性4.资金缺乏流动性6.资金的高风险高收益性房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资★确定合理的融资规模；★正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本；★统筹考虑房地产开发的融资与投资，提高房地产开发资金的使用效益；★按规定建立资本金制度；★优化房地产开发的资金结构。8.1房地产开发项目融资概述8.1.1房地产开发项目融资的概念8.1.2房地产开发项目融资的特点8.1.3房地产开发项目融资的基本要求内部、外部房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资●住房抵押信贷有助于提高家庭住房消费能力，增进效用；●有效的项目融资是房地产业和建筑业发展的动力；●有效的项目融资有助于提高金融机构资金的使用效率。8.1房地产开发项目融资概述8.1.1房地产开发项目融资的概念8.1.2房地产开发项目融资的特点8.1.3房地产开发项目融资的基本要求8.1.4房地产开发项目融资的意义房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资8.1房地产开发项目融资概述8.1.1房地产开发项目融资的概念8.1.2房地产开发项目融资的特点8.1.3房地产开发项目融资的基本要求8.1.4房地产开发项目融资的意义8.1.5房地产开发项目融资的分类融资渠道偿还特性融资主体房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资房地产开发项目融资分类1）按融资渠道分类房地产开发项目融资直接融资间接融资区别：金融中介机构房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资房地产开发项目融资分类2）按资金偿还特性分类房地产开发项目融资权益融资债务融资房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资房地产开发项目融资分类3）按融资主体分类房地产开发项目融资房地产企业融资房地产项目融资房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资8.1房地产开发项目融资概述8.2房地产开发项目融资的资金来源过去：自有资金+银行贷款国家调控的重要手段：利息、存款准备金率房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资8.1房地产开发项目融资概述8.2房地产开发项目融资的资金来源房地产开发项目融资的资金来源自有资金筹集商品房预售债务资金筹集房地产金融创新其他方式房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资房地产开发项目融资的资金来源1）自有资金自有资金资本金筹集股票筹资注册资本金、资金公积、盈余公积、未分配利润自有资金比例：2004年《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》普通商品房开发项目：20%提高到35%2009年5月27日《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》普通商品房开发项目：35%下降到30%定向增发房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资房地产开发项目融资的资金来源房地产上市公司股票交易市场深市沪市香港房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资房地产开发项目融资的资金来源2）商品房预售商品房预售条件：★已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；★持有建设工程规划许可证和施工许可证；★按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；★取得商品房预售许可证。1994年，建设部《《城市商品房预售管理办法》南宁！！取消商品房预售的试点城市房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资房地产开发项目融资的资金来源3）债务资金债务资金债权筹资信贷筹资公司债房地产抵押贷款房地产信用贷款房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资房地产开发项目融资的资金来源4）房地产金融创新房地产金融创新住房抵押贷款证券化房地产投资信托MBS-Mortgage-backedSecurity权益型REITs抵押型REITs混合型REITs房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资房地产开发项目融资的资金来源5）其他方式其他方式内部认购承包商垫资房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资8.1房地产开发项目融资概述8.2房地产开发项目融资的资金来源8.3房地产开发项目贷款的风险管理银行及开发商视角房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资8.1房地产开发项目融资概述8.2房地产开发项目融资的资金来源8.3房地产开发项目贷款的风险管理8.3.1银行对房地产开发贷款的风险管理银行管理贷前管理贷后管理房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资银行对房地产开发贷款的风险管理1）贷前管理贷前管理企业评价项目评价贷款综合评价担保方式房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资银行对房地产开发贷款的风险管理1）贷前管理★1企业评价企业评价企业资信等级房地产开发资质及开发经验AAA、AA、A、BBB、BB、B房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资银行对房地产开发贷款的风险管理1）贷前管理★2项目评价项目评价政策法律许可条件项目基本情况财务评价指标市场分析结果房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资银行对房地产开发贷款的风险管理1）贷前管理★3担保方式担保方式保证抵押质押房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资抵押与质押的区别：抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。抵押与质押的区别在于：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等）；质押则以动产为主。2.抵押要登记才生效，质押则只需占有就可以。3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力。4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资银行对房地产开发贷款的风险管理1）贷前管理★4综合评价计算贷款综合风险度房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资银行对房地产开发贷款的风险管理2）贷后管理资金监督房地产开发概论刘博第8章房地产开发项目融资8.1房地产开发项目融资概述8.2房地产开发项目融资的资金来源8.3房地产开发项目贷款的风险管理8.3.1银行对房地产开发贷款的风险管理8.3.2开发商对房地产开发贷款的风险管理开发商贷款风险管理安排资金使用计划加强资金使用管理