9-第9章-房地产开发项目工程建设管理

房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理房地产开发项目工程建设管理概述9.1房地产开发项目质量控制9.2房地产开发项目投资控制9.3房地产开发项目进度控制9.4房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定1）房地产开发项目工程建设管理目标确定的时间投资决策阶段？？设计阶段？？施工阶段？？施工图设计！！房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定2）房地产开发项目工程建设管理目标分解的原则WBS--(WorkBreakdownStructure)能分能合按工程部位分解建设工程目标分解的原则与组织分解结构对应区别对待有可靠的数据来源房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定3）房地产开发项目工程建设管理目标分解的方式一般而言，要将工程的目标分解到单位工程和单项工程上。项目——单项工程——单位工程——分部工程——分项工程房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定4）房地产开发项目工程建设管理目标确定项目管理知识体系范围管理时间管理费用管理质量管理人力资源管理沟通管理风险管理采购管理整体管理三大目标房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系1）建设工程三大目标投资进度质量房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系1）三大目标（1）投资目标——通过具体有效的投资控制工作，在满足进度和质量的前提下，力求使工程实际投资不超过计划投资。“三超”！房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系1）三大目标（2）质量目标——通过具体有效的质量控制措施，在满足投资和进度要求的前提下，实现工程预定的质量目标。共性质量目标个性质量目标房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系1）三大目标（3）进度目标——通过具体有效的进度控制措施，在满足投资和质量要求的前提下，力求使工程实际工期不超过计划工期。关键线路！！房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系2）三大目标之间的关系对立+统一一个目标实现两个目标实现房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理（1）三大目标之间的对立关系质量提升，投资增大，进度拖延9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系2）三大目标之间的关系房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理（2）三大目标之间的统一关系9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系2）三大目标之间的关系质量提升，投资增大，但是维修费用减少房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系9.1.3房地产开发项目工程建设管理的通用措施组织措施经济措施技术措施工程建设管理通用措施合同措施房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.2.1工程质量控制的概念1）质量的概念质量（Quality）是指一组具有固定特性满足要求的程度。——GB/T19000-ISO9000房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.2.1工程质量控制的概念2）工程质量的概念工程质量，即建设工程质量，是指工程满足业主需要，符合国家法律法规、技术规范标准、设计文件及工程合同对工程质量特性的综合要求的能力，包括工程建设各个阶段的质量及其相应的工作质量。房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.2.1工程质量控制的概念工程质量控制是指在工程项目质量方面指导和控制组织的协调活动。活动：制定质量方针和质量目标、质量策划、质量控制、质量保证、质量保证3）工程质量控制的概念闭环！！房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.2.1工程质量控制的概念4）工程质量控制的环节确定目标纠偏实施和反馈房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理5）工程质量保证和质量保证体系外部质量保证内部质量保证工程质量保证担保活动9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.2.1工程质量控制的概念房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理5）工程质量保证和质量保证体系9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.2.1工程质量控制的概念质量保证体系方针、目标、计划质量责任制管理机构和人员标准化、程序化质量信息管理系统房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.2.1工程质量控制的概念9.2.2工程质量形成的过程及影响因素1）建设工程质量的形成过程房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理32145初步制定具体化实施检验处理建设工程质量的形成过程房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.2.1工程质量控制的概念9.2.2工程质量形成的过程及影响因素2）建设工程质量的影响因素建设工程质量影响因素人材料机械方法或工艺环境房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.2.1工程质量控制的概念9.2.2工程质量形成的过程及影响因素9.2.3工程质量管理体系工程项目质量管理体系（ProjectQualityManagementSystem，PQMS）是指建立工程项目质量方针和质量目标，并实现这些目标的体系。质量管理体系质量策划质量控制体系房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.2.1工程质量控制的概念9.2.2工程质量形成的过程及影响因素9.2.3工程质量管理体系1）质量策划首先制定质量方针，根据质量方针设定质量目标，根据质量目标确定工作内容（措施）、职责和权限，然后确定程序和要求，最后才付诸实施。形成质量控制的目标房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.2.1工程质量控制的概念9.2.2工程质量形成的过程及影响因素9.2.3工程质量管理体系2）工程质量控制体系建设工程质量控制体系组织体系对象体系承包商的质量保证体系业主/监理的质量控制体系影响因素施工结果前、中、后过程体系房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.2.1工程质量控制的概念9.2.2工程质量形成的过程及影响因素9.2.3工程质量管理体系3）工程质量控制点的选择质量控制点是指在施工中某些需要重点控制的施工项目、部位或环节。房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.2.1工程质量控制的概念9.2.2工程质量形成的过程及影响因素9.2.3工程质量管理体系3）工程质量控制点的选择对工序质量有重要影响的内容和薄弱环节；对下道工序的施工质量起重要影响的内容或工序；施工中质量不稳定或不合格率较高的内容或工序；承包商对施工质量没有把握的内容或工序。质量控制点选择的要点：房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.2.1工程质量控制的概念9.2.2工程质量形成的过程及影响因素9.2.3工程质量管理体系9.2.4工程质量检验与验收1）工程质量检验工程质量检验是指工程实体的一个或多个特性进行的诸如测量、检查、试验或度量，并将结果与规定要求进行比较，以确定每项特性的合格情况而进行的活动。房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.2.1工程质量控制的概念9.2.2工程质量形成的过程及影响因素9.2.3工程质量管理体系9.2.4工程质量检验与验收2）工程质量检验的方法工程质量检验的方法全数检验抽样检验统计抽样检验免检房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.2.1工程质量控制的概念9.2.2工程质量形成的过程及影响因素9.2.3工程质量管理体系9.2.4工程质量检验与验收3）工程质量验收《建筑工程施工质量验收统一标准》房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理工程项目验收中间验收合同工程完工验收竣工验收9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.2.1工程质量控制的概念9.2.2工程质量形成的过程及影响因素9.2.3工程质量管理体系9.2.4工程质量检验与验收3）工程质量验收房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.2.1工程质量控制的概念9.2.2工程质量形成的过程及影响因素9.2.3工程质量管理体系9.2.4工程质量检验与验收9.2.5工程质量管理的工具工程质量管理工具调查表控制图排列图因果分析图直方图房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理建设工程质量管理的工具1）调查表原因受影响的施工部位影响程度及次数设计方案多变地下室、机电安装各一次工程场地狭小厂房基础、出水口全过程承包商施工组织不妥临时设施、骨料跟不上各一次承包商施工组织不妥上坝公路交通、机电安装各一次电气生产厂家延期供货电气安装一次影响施工进度原因调查表房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理建设工程质量管理的工具2）控制图房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理建设工程质量管理的工具3）排列图房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理建设工程质量管理的工具4）因果分析图房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理建设工程质量管理的工具5）直方图房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.3房地产开发项目投资控制9.3.1房地产开发项目投资构成分析按费用构成分解1按时间分解23按子项目分解房地产开发概论第9章房地产开发项目工程建设管理9.1房地产开发项目工程建设管理概述9.2房地产开发项目工程质量控制9.3房地产开发项目投资控制9.3.1房地产开发项目投资构成分析9.3.2房地产开发