房地产基本制度与政策

\云南省房地产协理证考试重点——房地产基本制度与政策(2011-02-2711:50:34)标签：房产房地产基本制度与政策第一章法律基础知识1、法是由国家制定和认可，以权利义务为内容，体现国家意志并以国家强制力为后盾的人们行为规范的总称。2、中国现行法包括：宪法、法律、行政法规、地方性法规、行政规章、特别行政区法和国际条约。①宪法是国家的根本大法，是由国家最高权力机关按照特别程序制定和修改的，综合性地规定国家。社会和公民生活根本问题，具有最高法律效率的法。②法律：这里指狭义的法律，是由全国人名代表大会及其“常务委员会”制定的，规定和调整国家，社会和公民生活某一方面根本性地社会关系或基本问题的一种法，其他位和效力低于宪法而高于其他法。③行政法规是有国务院依法制定的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。起效率低于宪法、法律，高于地方性法规、规章。④地方性法规、自制条例、单行条例地方性法规是有省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下制定的，效力不超过行政区域范围的规范性文件的总称。报省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会批准后生效。⑤行政规章是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性文件的总称，分为部门规章和政府规章两种。3、法的分类：（1）按规定内容分为实体法和程序法；（2）按效率范围分为特殊法与一般法，特殊法优于一般法。4、民法的概念：民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。财产关系包括财产所有关系和财产流转关系，人身关系包括人格关系和身份关系。5、民法的基本原则：（1）平等原则：平等是民事法律关系的基本特点，是民事法律关系区别于行政法律关系、刑事法律关系的重点标志；（2）诚实信用原则：诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则，是道德规范在法律上的表现；（3）公序良俗原则；（4）自愿原则；（5）禁止滥用权利原则。6、民事法律的三要素是：主体、客体、内容。民事法律关系的客体包括：物、行为、智力成果，客体称为标的。7、民事权利的分类：（1）根据有无财产内容，可分为财产权和人身权；（2）根据权利的作用可分为：支配权、请求权、形成权、抗辩权。人身权是指以人身利益为内容的、与权利人的人身不可分离的民事权利，如生命健康权、姓名权、肖像权等。8、自然人也称公民，包括本国公民、外国人和无国籍人。自然人的民事行为能力：在中国18周岁以上的公民为成年人，具有完全民事能力；16周岁以上18周岁以下的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源地，视为完全民事行为能力人。限制民事行为能力人是指具有一定行为能力，但行为能力受到限制的自然人。在中国，10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人。监护：监护不是一种权力，而是一种职责。未成年人的监护人是父母。9、宣告失踪指：下落不名满2年的公民。宣告死亡指：（1）下落不明满4年；（2）因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。10、法人是和自然人相对称的另一类民事主体。法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。法人的4个条件：（1）依法成立；（2）有必要的财产或经费；（3）有自己的名称，组织机构或场所；（4）能独立承担民事责任。11、合伙的法律主要特征：（1）合伙具有独立性；（2）合伙人对合伙承担无限连带责任。12、民事法律行为：是指民事主体设立、变更、终止民事权力和民事义务的合法行为。民事法律行为的形式主要有：口头形式、书面形式、视听资料形式、推定形式和默示形式等。成立的条件：①行为人具有相应的民事行为能力；②意思表示真实；③不违反法律或者社会公益。下列民事行为无效：①无民事行为能力的人实施的；②限制民事行为能力的人依法不能独立实施的；③一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下所为的；④恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；⑤违反法律或者社会公益的；⑥经济合同违法国家指令性计划的；⑦以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力。13、代理的概念指：行为人根据一定方式的取得，以他人的名义以第三人的名义为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人的行为。代理的关系由以下3方面构成：①代理人与被代理人的关系；②代理人与第三人的关系；③第三人与代理人的关系。代理权可通过以下方式取得：①因授权而取得代理权；②因指定而发生；③因法律规定而发生。14、代理的分类：（1）委托代理、法定代理和指定代理；（2）本代理和复代理：①本代理指基于被代理人选任代理人而发生的代理；②复代理指代理人为行使代理权以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理。15、行使代理权应遵循的两个原则：（1）代理权应为维护被代理人的最大利益而行使；（2）代理权不得滥用。16、诉讼时效期间指：权利人请求人民法院和仲裁机关保护其民事权利的法定期间，可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间、长期诉讼时效期间。《民法通则》规定下列的诉讼时效为1年：①身体受到伤害要求赔偿的；②延福或拒付租金的；④寄存财物被丢失或损毁的。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。17、民事责任：是指民事主体违反民事义务而依法应承担的民事法律后果。承担民事责任的方式主要有下列10种：①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财产；⑤恢复原状；⑥修理、重做、更换；⑦赔偿损失；⑧支付违约金；⑨消除影响、恢复名誉；⑩赔礼道歉。17、广义的行政包括公行政和私行政，行政主体包括行政机关和法律、行政法规、地方性法规授权的组织。私行政是指企业、社会组织、社会团体针对其内部事务的执行和管理活动。18、行政行为包括行政立法、依申请的行政处理、依职权的行政处理、行政指导、行政合同、行政复议。19、行政行为的分类：（1）具体行政行为和抽象行政行为；（2）作为行政行为和不作为行政行为。20、行政许可的概念指行政机关根据公民、法人和其他组织的申请，经依法审查，准予从事特定活动的行为。其特点是：（1）是依申请的行政行为；（2）是一种依法审查的行为；（3）是一种受益性行为；（4）是要式行政行为。临时性的行政许可实施满一年需呀继续实施的，应当提请本级人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规。21、行政处罚的种类：（1）人身罚；（2）行为罚；（3）财产罚；（4）声誉罚。22、行政诉讼的概念是行政相对人认为行政主体的具体行政行为侵犯其合法权益，依法向法院起诉，法院在当事人以及其他诉讼参与人的参与下对具体行政行为的合法性，进行审查并做出裁决的活动：《行政诉讼决定》规定国家行为、抽象行政行为、内部行政行为和终局裁定行为为不可诉讼行为。第二章房地产法律法规概述1、房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。属于第三产业。房地产业的关联度高，带动了强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。房地产经纪业是知识密集型和劳动密集型行业。2、房地产法的概念：房地产法的调解房地产经济关系的法律规范的总称，广义的房地产法包括调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、法规、规章。狭义的房地产法指《房地产管理法》。3、房地产法的调整对象包括开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系。4、房地产法律体系是指各种不同的房地产法规按照一定的内在联系而组成的一个共同的有机整体。5、全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律包括：（1）专门法律：《城市房地产管理法》和《土地管理法》；（2）相关法律：《民法通则》、《城市规划法》、《合同法》、《中华人民共和国担保法》。6、国务院发布的房地产管理方面的行政法规包括《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》。7、物的种类：（1）动产和不动产；（2）流通物和限制流通物；（3）主物和从物；（4）原物和孳息。8、物权主要有：所有权用益物权、担保物权。9、物的效力有排他效力、优先效力、追及效力。10、物权的特征包括：物权法定原则、物权公示原则、物权优先原则。11、用益物权包括承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、典权。担保物权包括：抵押权、留置权。12、房地产交易包括：房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。房地产中介服务机构应具备下列条件：①有自己的名称和组织机构；②有固定服务场所；③有必要的财产和经费；④有足够数量的专业人员；⑤法律、行政法规的其他条件。13、合同又称契约，是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的意思表示一致的协议。14、合同的分类：（1）典型合同与非典型合同；（2）双务合同和单务合同；（3）有偿合同和无偿合同；（4）诺成合同与实践合同；（5）要式合同和不要式合同；（6）主合同和从合同。15、合同的订立程序是：（1）要约；（2）承诺。16、违约的形式有预期违约和实际违约。违约责任的承担方式：（1）继续履行；（2）偿还损失；（3）给付违约金；（4）定金法则。17、消费者权益保护法：经营者的义务：①依法定或约定履行义务；②听取意见和接受监督的义务；③保障人身和财产安全的义务；④不做虚假宣传的义务；⑤出具相应的票据和单据的义务；⑥提供符合要求的商品或服务的义务；⑦不得从事不公平、不合理的交易；⑧不得侵害消费者的人身权利。消费者权利：①保障安全权；②知悉真情权；③自主选择权；④公平交易权；⑤依法请求赔偿权；⑥求教获知权；⑦依法结识权；⑧维护尊严权；⑨监督批评权。第三章建设用地制度与政策1、中国现行的土地所有制有：（1）全部土地都为社会主义公有制；（2）土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制；（3）土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式；（4）土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式；（5）城市市区的土地属于集体所有；（6）农村和城市郊区的土地除法律规定属国家所有的以外属农民集体所有。2、国家土地现实行的制度有：（1）国家实行土地登记制度，属于国有土地的发《国有土地使用证》，属集体土地的发《集体土地所有证》，使用集体土地的发《集体土地使用证》；（2）国家实行土地有偿有限期使用制度；（3）国家实行土地用途管制制度；（4）国家实行保护耕地的制度。3、取得国有土地使用权的途径主要有：①通过行政划拨方式；②通过国家出让方式；③通过房地产转让方式；④通过土地和房地产租赁方式。4、征收土地批准权限的规定：（1）征收土地实行两级审批制度即国务院审批和省级人民政府审批；（2）征收农地的应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续；（3）基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由国务院审批；（4）其他用的和已经批准农用地转用范围内的具体项目由省级人民政府审批并报国务院备案。征收集体土地的原则：①珍惜耕地，合理利用土地（基本国策）；②保证国家建设用地的原则；③妥善安置被征地单位和农民的原则；④有偿使用土地的原则；⑤依法征地的原则。5、设立建设用地使用权，可采取出让或者划拨等方式。国有建设用地包括：（1）现有的属于国家所有的建设用地包括城市市区内土地、城市规划区外现有铁路、公路、机场、军事设施、工矿企业使用的国有土地：国营农场内的建设用地等；（2）依法征收的原属于农民集体所有的建设用地和办理了农用地转用和征收的农民集体所有的农用地；（3）依法办理农用地转用的国有农用地。6、国有土地使用权的出让方式有：（1）招标方式；（2）拍卖方式；（3）协议方式；（4）挂牌方式。7、国有土地使用权的出让年限：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合和其他用地50年。8、国家收回土