房地产基本制度与政策

第一部分房地产基本制度与政策第一章房地产业第二节“二、现行城镇住房制度的基本框架”变更为“二、现行城镇住房政策”第二章建设用地制度与政策考试要求增加了“熟悉建设用地使用权的收回和终止”；删减“了解建设用地使用权出让合同及其管理”。第三章标题变更为“国有土地上房屋征税”第五章规划设计及工程建设管理制度与政策第二节删减原“二、勘察设计市场的管理”；第二节“二、勘察设计的发包与承包”增加小内容：（一）勘察设计业务的委托；（二）勘察设计业务的承接；第二节原“四、建设工程勘察设计的监督管理”变更为“三、勘察设计的监督管理”。第四节“四、建设工程的竣工验收管理制度”中增加“工程竣工验收备案”；删减“建设工程竣工验收的程序”。考试要求中删减“了解勘察设计市场的管理”。第六章房地产交易管理制度与政策考试目的中把“房屋租赁”变更为“商品房屋租赁”。第三节“一、商品房预售”内容包括1、商品房预售的概念2、商品房预售的条件3、商品房预售许可4、商品房预售合同备案第四节删除原“二、房屋租赁的政策；六、房屋租金”第四节原“三、房屋租赁的条件”变更为“二、商品房屋租赁的条件”，并增加小内容：（一）属于违法建筑的（二）不符合安全、放在等工程建设强制性标准的；（三违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止的出租的其他情形。第四节原“四、房屋租赁合同”变更为“三、商品房屋租赁合同”，并增加小内容：（一）商品房屋租赁合同的概念（二）商品房屋租赁合同主要内容（三）商品房屋租赁保护，同时删减小内容：租赁合同的终止第四节原“五、房屋租赁登记备案”变更为“四、商品房屋租赁登记备案”，并增加小内容：（一）商品房屋租赁备案材料1.房屋租赁合同2.房屋租赁当时人身份证明3.房屋所有权证书或者其他合法权属证明4.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。（二）商品房屋租赁备案办理。（三）商品房屋租赁登记备案证明。（四）商品房屋租赁登记备案系统。同时删减小内容：申请；登记备案第四节原“七、房屋转租”变更为“五、商品房屋转租”考试要求中增加“掌握房地产转让的概念和分类”；删减“掌握房地产转让概述，熟悉房屋租赁的政策，熟悉房屋租金”考试要求中原“熟悉房屋租赁的概念及分类”变更为“熟悉房屋租赁的概念”考试要求中原“熟悉房屋租赁的条件”变更为“熟悉商品房屋租赁的条件”考试要求中原“熟悉房屋租赁合同”变更为“熟悉商品房屋租赁合同”考试要求中原“熟悉房屋转租”变更为“熟悉商品房屋转租”第七章房地产权属登记制度与政策第一节“一、房地产登记的概念——（二）房屋登记”中删减“房屋预告登记”考试要求中“熟悉房地产测绘概述”变更为“熟悉房地产测绘的概念和作用”第八章房地产中介服务管理制度与政策第一节“二、房地产中介服务行业管理内容”中删减“房地产中介服务机构的业务管理”第二节第四部分中删减“（二）房地产估价资质核准的程序中”的小内容考试要求中原“了解住房置业担保概述”变更为“了解住房置业担保的概念”第十章房地产税收制度与政策第八节增加“五、廉租住房和经济适用住房的税收优惠政策，六、公共租赁住房建设和运营的税收优惠政策”2011房地产估价师《制度与政策》数字知识总结(一)时间数字1、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。2、房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。3、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日之内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。4、《暂定资质证书》有效期1年。5、自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。6、《开发经营条例》规定了，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的，不征收土地闲置费。7、房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。8、出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。9、《住宅质量保证书》最低保修项目和保修期限如下：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;②屋面防水3年;③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;④墙面、顶棚抹灰层脱落1年;⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年;⑥门窗翘裂、五金件损坏1年;⑦管道堵塞2个月;⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;⑨卫生洁具1年;⑩灯具、电器开关6个月。(二)人员数字设立房地产开发企业应具备的条件，有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。(三)百分数数字1、以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。2、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。3、按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，其中属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。(四)人民币数字1、对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或注销资质证书。企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。(一)时间数字1、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;2、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;3、房地产开发企业取得了《商品房预售许可证》后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人，签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。4、《合同法》规定：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。5、由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：(1)将承租的房屋擅自转租的;(2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的;(3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的;4)无正当理由，拖欠房租6个月以上的;(5)公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的。6、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。7、《城市房地产抵押管理办法》规定房地产当事人应在抵押合同签订后的30日内，持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记(二)人员数字1、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。(三)百分数及分数数字1、达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;③同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。做出此项规定的目的，就是严格限制炒买地皮牟取暴利，并切实保障建设项目的实施。2、商品房预售的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。(四)分项数字1、《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。(一)时间数字1、城市总体规划的期限一般为20年。近期建设规划期限一般为5年。建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年;2、批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过2年。3、城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后6个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。4、注册结构工程师注册有效期为2年，有效期届满需要继续注册的，应当在期满前30日内办理注册手续。5、招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。6、建筑施工许可证的管理中，对于符合条件的，发证机关应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证;对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延;对于不符合条件的，应当自收到申请之日起15日内书面通知建设单位，并说明理由。7、建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的应当在期满前，向发证机关申请延期，并说明理由;延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废8、建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。对重大质量事故，事故发生地的建设行政主管部门和其他有关部门应当按照事故类别和等级向当地人民政府和上级建设行政主管部门和其他有关部门报告。9、在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(1)地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(4)电气系统、给排水管道、设备安装为2年;(5)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。10、建设工程竣工验收的程序中，建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。(二)百分数及分数数字1、建设资金已经落实。建设工期不足1年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。(三)面积数字1、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。(四)人口数字1、国务院审批范围：直辖市的城市总体规划、省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。(一)时间数字1、总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。2、转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。3、变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如房屋权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除时，房地产权利人均应自事实发生之日起30天内申请变更登记，由房地产权利人提交房地产权属证书以及相关的证明文件办理。4、初始登记：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后3个月内向登记机关提出申请;集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30日内申请。转移登记应当在事实发生之日起90日内提出申请，变更、注销登记和他项权利登记，都应当在事实发生之日起30日内提出申请。5、登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登