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房地产业主讲人：林光照2012年4月20日主要内容1.房地产业概述2.住房制度概述3.土地制度概述4.房地产法制建设房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业。主要包括在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和服务部门。｛房地产开发经营房地产中介服务物业管理和其他房地产活动1.房地产业的基本概念一、房地产业概述2.房地产业的作用增加财政收入提供物质条件改善环境优化产业结构扩大就业房地产业的作用3.房地产业的细分房地产业房地产开发经营业房地产服务业物业管理业房地产中介服务业房地产咨询业房地产估价业房地产经纪业4.房地产业的历史沿革1966-1978年1956-1965年1949-1955年1949年前沿海一带的上海、广州等城市近代房地产业产生并得到了迅速发展。接收了旧政府的房地产档案、确认产权归属等一系列活动；开展了大规模的房地产清查登记，建立了新的房地产管理秩序；国家建造新住宅，改善贫困居民的居住条件。全国城镇以“国家经租”和“公私合营”的形式对出租私有房屋进行了社会主义改造，使城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化。“十年动乱”时期，城市房地产管理工作受到极大破坏。1978年后1978年后。中国共产党第十三次全国代表大会提出《沿着有中国特色的社会主义道路前进》的报告，确立了房地产市场的地位。1.城镇住房制度改革二、住房制度概述1城镇住房制度改革的探索和试点阶段2城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段3城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段三个阶段2.现行城镇住房政策商品住房保障性住房政策性住房《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”三、土地制度概述1.土地所有制全民所有制的土地被称为国家所有土地，其所有权由国务院代表国家行使。√国有土地劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地√集体土地2.土地管理的基本制度（1）国家实行土地登记制度（2）国家实行土地有偿有限期使用制度（3）国家实行土地用途管理制度（4）国家实行耕地保护制度（1）国家实行土地登记制度（2）国家实行土地有偿有限期使用制度我国城市土地使用制度通过几十年的实践，证明存在许多弊端，主要表现如下：3.城镇土地使用制度改革不利于土地的合理利用不利于正确评价企业的绩效有违按劳分配原则不利于城市建设产生不正之风我国城镇土地使用制度改革的发展过程突出表现在下列五个方面：征收土地使用费开展土地使用权有偿出让和转让制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规修改宪法和土地管理法制定全国性的土地使用权出让和转让条例4.现行城镇土地使用制度的基本框架不改变城市土地国有的条件下，土地使用权有偿、有限地出让给土地使用者；土地使用权在使用年限内可转让、出租、抵押或者用于其他经济活动；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价款。我国房地产法律主要有：四、房地产法制建设1.我国房地产法律体系2.房地产相关法律《土地管理法》《城乡规划法》《城市房地产管理法》《物权法》主要解决征收农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题重点确定规划区范围、规划区内建设用地规模等规定如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等确定了国家、集体和私人的物权平等保护的原则，确定了物权的种类和内容等《土地管理法实施条例》《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》……3.房地产行政法规《房地产开发企业资质管理办法》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《注册房地产估价师管理办法》……4.房地产部门规章建设用地制度与政策主要内容1.集体土地征收2.建设用地使用权出让3.建设用地使用权划拨4.闲置土地的处理集体土地是指农民集体所有的土地。一、集体土地征收1.征收集体土地的特点3被征收后的土地所有权发生转移1具有一定的强制性2妥善安置被征地单位和人员的生产生活依法征地妥善安置被征地单位和农民有偿使用土地保证国家建设用地珍惜耕地，合理利用土地2.征收集体土地应遵守的原则征收土地的范围；征收土地批准权限的规定；申请征地不得化整为零；对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助；临时用地必须办理报批手续；联营使用集体土地政策；征收土地公告；合理使用征地补偿相关费用；特殊征地按特殊政策办理。3.征收、征用集体土地的政策规定4.征收集体土地补偿的范围和标准《土地管理法》规定，征收耕地的补偿费用包括：《物权法》还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用。5.征收集体土地的工作程序申请用地受理申请并审查有关文件审批用地征地实施签发用地证书征地批准后的实施管理建立征收土地档案1234567指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。二、建设用地使用权出让1.建设用地使用权出让的概念出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。2.建设用地使用权出让计划、方式和年限2.1出让计划的拟定和批准权限2.2建设用地使用权出让方式挂牌协议出让方式包括：招标拍卖居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年综合或其他用地：50年2.3建设用地使用权的出让年限2.4.1土地使用权期间届满处理收回申请续期自动续期批准签订合同未申请续期支付出让金收回未批准2.4建设用地使用权的收回2.5建设用地使用权终止√√建设用地使用权因土地灭失而终止建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止3.建设用地使用权出让合同及管理3.1合同的主要内容合同：当事人的名称住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及其附属设施占用空间等……合同附件：宗地平面界址图；出让宗地竖向界限；市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工的，征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款；项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额应达到合同约定标准。3.2合同的履行土地使用者延期付款超过60日，经土地管理部门催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可请求违约赔偿；土地管理部门未按出让合同约定的时间提供土地，出让人延期交付土地超过60日，经土地使用者催交后仍不能交付土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门双倍返还定金，退还已支付的地价款并可请求违约赔偿。3.3合同的解除指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。三、建设用地使用权划拨1.含义根据《划拨用地目录》，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：2.建设用地使用权划拨的范围国家机关用地军事用地城市基础设施用地公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、行政法规规定的其他用地3.建设用地使用权划拨的管理划拨土地的转让；划拨土地使用权的出租；划拨土地使用权的抵押；对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款；国有企业改制中的划拨土地；凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理；划拨土地使用权的收回。闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。四、闲置土地的处理1.闲置土地的认定2.闲置土地的处理方式451236已办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。3.征收土地闲置费已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。4.无偿收回土地使用权