搜索
第一章物业保安业务知识第一节物业管理保安概述一、物业管理保安的涵义顾名思义，物业管理安全保卫的对象是房屋建筑、附属设备和公共设施。但是物业管理又是以人为本，业主与使用人的生命与财产安全是最基本、最基础的物业管理要求。物业管理安全保卫可简称为“物业保安”。有了物业保安才会有清洁要求，便捷要求，舒适要求，享受要求，豪华要求等等，否则一切物业管理便无从谈起。试想一下，如果一个物业管理公司连业主或使用人的生命与财产（包括物业这一“不动产”在内）安全，都不能提供切实保证，那么还管理什么物业呢？因此，我们可以给物业管理保安下一定义：物业管理保安就是必须通过现行的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备与工具，防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或使用人的生命财产与身心健康的行为与因素，比如电线短路、电梯关人、水管爆裂、火警、偷盗以及噪声等，还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止，确保业主或使用人人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。二、物业管理保安的任务和准则（一）工作任务从目前物业管理实践来看，物业管理保安的任务主要有三项，即治安管理、消防管理与交通管理。这是从安全保卫工作的性质来划分的。防盗、防流氓犯罪活动、防各种破坏活动，是属于治安管理范畴；防火、防电梯故障及各种自然灾害，是属于消防管理的范畴；防车辆失窃、维护辖区内交通秩序，是属于交通管理范畴。还有一种从管理或管理的空间来划分，物业管理保安的任务又可分为固定岗哨、安全巡视、监控值班等。门岗、各种重要位置的岗哨如车库岗哨、定点伏击哨位、仓库和机房等重要区域设岗等都是固定岗位，各种流动的巡查、巡更则是流动岗哨。流动岗哨是一种有指定巡查路线的，另一种则无。第三种是根据安全工作所处状态来划分，可分为正常状态（或一般状态）下的保安管理和紧急状态（或非正常状态）下的保安管理。正常状态下的保安管理，是指按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行任务的管理；非正常状态下的保安管理，是指突发性的事件、案件处理，紧急情况下的临时性处置、管制。在规范的物业保安管理中，它有一种预案，也即紧急应变方案或突发事件应变方案。根据紧急情况与程度不同，方案又可分为一级方案、二级方案、特别方案等。非正常状态下的保安管理，一般要打乱正常状态下的班次、人员、岗位、时间与工作的性质，必须一切服从、听从方案中所指定负责人的调动。第二节保安器材（硬件）一、保安器材分类从性质上来划分，保安器材可分为保安设施、保安设备与警用工具。1、所谓设施，是指依附在建筑物上的构筑物，如防火卷帘门、防火门、消防通道、避难层、消防梯前室、消防水池（水箱）、防烟排烟装置、轻质龙骨阻燃矿棉板、防火墙等。2、所谓设备，是指安装在整个大厦与小区内用于保安电子、电器、给排水等操作系统，如电子监控系统、红外线报警系统、火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消防电梯等。3、所谓工具，是指保安人员可随身携带的保安用具，如对讲机、手电筒、应急灯、太平斧、警棍等。从用途来分，保安器材又可分为治安、消防、交通三类。1、治安设施、设备与工具有电子监控系统、红外线报警、门禁管理系统、电子巡更系统、对讲机、集群电话、电筒、警棍等。2、消防设施、设备与工具有火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消防供水系统、消防增压泵、墙式消防栓、楼层发信机、消防电梯、卤代烷灭火系统、应急照明、灭火器、防毒面具、消防战斗服、救生绳、太平斧等。3、交通管理的设备与工具有机动车库和非机动车库管理系统。二、一些保安器材作用1、电子监控系统。整个监控设备由电子摄像机、屏幕显示、录像机、中央微处理机（中控键盘）、中央供电器等主要部分组成。电子摄像机（也叫探头）：一般安装在大厦、小区的重要部位，如大门口、电梯口、电梯内、停车场、各楼层公共走道、大堂、后堂等。在经济条件许可的情况下，在所需监视的范围之内最好均安装探头，不让监视区域出现死角。屏幕显示：在中央监控室里，将输入的电子信号转换成图像在屏幕上显示出来。一般有多少个摄像探头，就应有多少鼐屏幕。但是由于智能化大厦所需监视的目标较多，一般需要几十只甚至上百只探头，这样就要相当数量的屏幕和人员与之相匹配。所以在一般情况下，为了节省显示屏，都采取了画面切割或分割的形式，如一个屏幕4个画面、16个画面等。还有一种就是采用画面选择，将画面编程序进行滚动，即选多个监控点编一组，每间隔几秒钟自动切换画面，如看到有疑问的地方可以实行单一探头专录或定格。录像机：由于屏幕众多，一般无法有效全面地看清所有的画面，通过录像，可以把监视范围的所有人员情况逐一录下，并随时提供给有关单位、人中员进行查阅。现在一般使用硬盘刻录机进行录像，节省了录像带所占的空间，以及加长了录像的存放时间。中央微处理机：它是整个监控系统的大脑，一般设在监控室内或总控室内。它能够根据用户的需要与要求，对整个大楼多路（探头）的输入输出信号进行编组、分路，并在指定的显示屏上显示。它还可以通过键盘的操作，对每组监控线路的滚动间隔时间、显示时间等进行设定，对移动式探头进行远近、上下、左右的跟踪、监视，重新选择、显示所需的监视点。中央供电器：它是为监控室或总控室的电器设备提供一个可靠、稳定电压的工作电源。它是电子监控系统重要的辅助设备，由两组交流稳压器进行分路输出（根据摄像机探头的路数），各路均有指示、开关及短路保护，以保证监控正常进行与监控质量。2、红外线报警系统。由防盗主机、键盘、门窗传感器、变压器、电瓶等组成，如果在重点部位人为使传感器进入报警状态，即传感器被纳入系统，一旦在禁止入内的时间内有人出入，传感器就会通过防盗主机发出警报。一般主机安置在监控室内，值班保安就会作出反应。3、门禁管理系统。由控制器、进出门读卡机、报警传感器、警报器、阴锁／电磁锁、出门按钮、门传感器等组成。该系统最大的控制器是为监视入控制人员进出第一区域提供了完备的功能。一般控制器可识别三种类型的IC卡：“用户卡”、“特殊卡”、“设置卡”。进出人员只要拥有三卡中的任何一卡，进出无阻，否则谢绝入内。4、电子巡更系统。它是一种能弥补监控不到位的部位或死角，也能对巡逻保安人员的工作进行督查的系统。它由手机（巡更棒）、墙机（信息点）、打印机等组成。墙机（信息点）主要安装在需要巡视的部位，手机（巡更棒）主要由巡逻保安掌握，在到达指定部位时，将手机插入墙机方孔内，手机即可记录巡逻人员巡逻的信息（时间、日期、人员），监督人员（经理、主管、领班）即可通过手机显示屏或专用打印机输出记录内容，以便查阅巡逻情况。5、对讲机。它是目前保安人员常用的寻呼、联络、通话设备，一般是由电源板、主机、天线等三部分组成。主机上设有寻呼频道旋钮与音量旋钮。需对话、联络时，双方必须把旋钮安放在同一频道。一般对讲机应有多个频道。火灾自动报警系统。一般有温感、烟感、煤气感应等几种。当大厦内某一部位温度上升到一定的临界点时，温感器就会自动感应，将信号传入主控制室。烟感器同样如此，当大厦某一部位的烟雾浓度达到某一临界点时，也会将信号传入主控室。煤气感应器的原理也同样如此。有的大厦把各种感应报警系统装置的控制室设在一起，形成总控室，有的则是与治安监控室放在一起。6、自动喷淋系统。目前一般新建的高层建筑或综合性建筑都设有喷淋装置，它分闭式自动喷水灭火系统和开式自动喷水灭火系统。一般大厦都使用开式自动喷水灭火系统。通常由火灾探测系统、传动管网、雨淋报警装置等组成。平时雨淋阀呈关闭状态，火灾发生时建筑物内温度升高，导致A：如是易熔锁封控制，易熔合金熔化、锁封脱开后，传动阀门打开；B：如是闭式喷头控制，温感元件易破脱落；C：如是闭式喷头控制，火灾探测器经火灾报警控制箱开启电磁阀，使传动管网压力释放，雨淋阀自动开启，向淋水管网供水，所有开式喷头、水幕喷头等一齐喷水灭火。7、消防给水系统。一般的高层建筑都有一套独立的消防用水系统，专门用于灭火的供水的系统，它的机房也是独立的，主要包括消防水泵、消防水箱和消防管道等。消防管道控制开关一般每个楼层都有，并与楼层中的消防栓相连接。消防栓装置包括接口、开关、水带、喷头等。消防栓栓口离地面高度为1.1米。在消防栓边，一般装有楼层发信机，在紧急情况下启用，能及时通知消防控制中心及周围人员马上疏散，一旦发生火灾，每个楼层打开消防栓，启用消防水泵（自动），水就直接从水龙带中流出，进行灭火。8、消防增压泵。在一类建筑（住宅除外）消防水箱不能满足灭火要求的水压或二类公共建筑无消防水箱时设置，使平时消防给水管网保持足够的压力。9、卤化烷灭火系统。卤化烷1301是世界上工业发达国家广泛应用的卤代烷灭火剂，它无色、无味、低毒、不导电，能以蒸气状态喷入火灾区域，通过化学反应，中断燃烧过程，迅速扑灭A类、B类、C类物质的表面火灾。对于大部分火灾，5﹪的灭火剂蒸气容积浓度就可以扑灭，且在灭火后不留任何污迹。10、应急照明。一般有两种。一种是安装在每个楼层通道及公共场所的墙上。在正常情况下，它是处于充电的状态下，但是一旦大厦供电线路出现故障或停电，它就自动启动照明，以供应急使用。还有一种是手提式应急灯，平时充电，应急时使用，式样有些像煤矿中的手提式矿灯。11、消防电梯。它是在火灾发生时，专供消防灭火用的电梯。它与一般电梯有两点不同：一是它的轿厢、门等都是用防火材料制成。二是在火警发生时，只要敲破底楼的紧急按钮，它就不再接受其它楼层按钮的信号。12、灭火器。根据国家有关规定，灭火器的配置一般在非重点要害部位，每100㎡配置两只2㎏的灭火器，重点要害部位每每50㎡配置两只2㎏的灭火器。它的类型有：水型（清水、酸碱），主要用来扑灭木材、纺织品、纸张等引起的火警；干粉型（磷酸铵盐、碳酸氢钠），主要用来扑灭油脂、石油制品引起的火警；卤代烷型（1211、1301），主要用来扑灭电器、燃油、煤气等引起的火警；二氧化碳型，主要用来扑灭电器、易燃液体等引起的火警。13、防毒面具、消防战斗服、救生绳、太平斧。这些都是消防自救的必备器具。一旦发生火警，一个训练有素的保安人员，接到报警后，就应在最短的时间内带上上述器具整装待命，投入战斗。14、防火卷帘门、防火门。国家对高层建筑设防火区域有统一规定，防火卷帘门、防火门的用途是一旦发生火灾，可将火势控制在一定的范围内，防止蔓延扩大，便于消防扑救，以便减少损失。15、消防通道、避难层、消防电梯前室、楼梯前室。当火灾发生时，人们紧急疏散，要一个阶段比一个阶段安全性高，即人们从着火源（房间或其它部位）跑到公共走道，再由走道到消防通道或消防电梯前室、楼梯前室，然而转向或其它安全处所避难层（间），一步比一步安全，不会产生“逆流”情况。这样的疏散路线即为安全通道。临时藏身之处有消防电梯前家、楼梯前室，而避难层，一般是与设备层、消防给水分区系统和排烟分区系统有地结合，十分便利。16、消防水箱（水池）。现代化的高层建筑随着楼层的递增，对消防用水也提出了相应的要求，每幢大厦设上区和中区水箱。按规范规定：中区消防水箱与生活水箱各自独立设置，消防水箱容积为18立方米，设置在26层。上区生活与消防水箱共用，容积为100立方米，设置在46层。顶层50层水箱容积为18立方米，消防水箱为矩形，钢筋混凝土制作。第三节物业辖区保安管理工作一、治安管理作为一个区域物业管理的保安，首先应做到防止和终止任何危及或影响辖区内的业主或使用人的生命财产和身心建康行为与因素，以本单位系列规章为范本，既要做到坚持原则，贪污依法处理，又要有一定的灵活性，不至于将矛盾或事态扩大。二、车辆管理管区内的交通虽不像马路上车辆那样拥挤、繁忙得作为一名称职的物业保安人员，也应具备一定的交通常识，即标志要规范，指挥要规范，语言规范，管理要规范。1、标志要规范，管区交通标志应与城市交通管理处的标志相统一，进出环绕单行道标志应醒目，让人一看就懂。2、指挥要规范，指挥手势、引导动作要舒展、大方。（第十二章物业保安车辆指挥）3、语言要规范，在疏导车辆时特别要注意礼貌，一定要文明用语，防止发生争执。4、管理要规范，对有条件的物业管理，不管是地下车库、地上车库、立体车库，都应有统一的车辆