房地产价格统计培训

2008年房地产价格统计培训第一部分：制度培训第二部分：信息化二期培训第一部分内容调查目的及样本抽选原则1.主要内容及指标解释2.有关问题及处理办法3.价格指数注意事项4.调查目的及样本抽选原则调查目的★调查和搜集房地产市场中各种价格，及时、准确地掌握各种价格资料。★编制房屋销售、房屋租赁、物业管理和土地交易等价格指数，科学地计算各种房地产价格，准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势。调查目的及样本抽选原则调查目的★结合房地产投资规模、投资效益和市场变化情况等主要指标，积极开展统计分析，及时客观地反映新情况、新问题并提出合理的政策建议，为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务。★定期向各级党政部门和全社会公布各种房地产价格统计信息。调查方法全面调查非全面调查重点调查与典型调查相结合的方法报表与走访相结合的方式《新建房屋销售价格调查表》（208-10）《二手房屋销售价格调查表》（208-11）《房屋租赁和物业管理价格调查表》（208-12）主要内容调查对象各级政府房地产行政主管部门企事业单位机关团体房地产企业房地产经营机构物业管理企业主要内容“组织机构代码”P14“项目名称”由8位无属性的数字（或规定字母）和一位校验码组成所选调查单位（企业）的调查项目的详细名称指标解释“单位详细名称”P15指单位的详细名称，要求与单位公章所用的名称完全一致；指标解释同一个项目有多个名称的按照工商部门登记的名称填写，行政事业单位的详细名称按编制部门登记、批准的名称填写，社会团体、民办非企业单位和基层群众自治组织的详细名称按民政部门登记、批准的名称填写。如:有的推广名称和建委预售的名称时,要用建委批准预售的名称填报.填报项目名称时注意：指标解释指标解释9位组织机构代码+3位顺序码+2位字母要求从001起，同一个项目在不同调查时期用（填写）同一个项目序号，不可重复使用。项目编码001金地花园南区002金地花园北区003金地花园北二区指标解释指标解释同一个项目序号，不可重复使用。项目建设所在地行政区划代码(12位)110101010020前6位县及县以上行政区划街道、镇、乡社区、居民委员会指标解释指标解释“项目位置”+“项目名称”位置名称东城区青龙胡同1号歌华大厦单位地理位置二、三、四、五、六环路范围已形成的路线范围，填写本单位所处位置。(见报表下说明)项目所在地地段见方案目录(三)P20(项目年在地段分类及代码)要求格式填写指标解释指标解释编码为4位码项目编码(p22)房屋类别名称按照套型划分四档规划住宅面积上期交易面积上期交易金额样本房屋对应的户型上个月销售金额和销售面积合计指标解释本期样本房屋地址本月所选样本房屋的门牌号上月样本房屋所对应的房屋的门牌号上期样本房屋地址注意:本月无销售时本月样本房屋地址=上期样本房屋地址指标解释（1）从上月销售的房屋中选取调查样本1、本月采价时间区间内有同质可比的销售价格时，为实际销售价格2、本月无销售时为评估价格，方法根据上期交易单价进行评估。从上月销售的房屋中抽选样本，确定样本上期交易单价。上期样本单价是实际成交价格。本期价格的确定分两种情况处理办法调查样本的选择例:6月份销售一期普通住宅，新开盘二期高档公寓，则6月份新开盘的高档公寓交易数据在7月份上报，6月份上报资料时只统计一期已经开盘在售的普通住宅数据。（2）本期新开盘或本期有交易但上期无交易——不计入当期报表统计——计入下期报表统计调查样本的选择处理办法(3)选取正常销售的房屋作为调查样本A栋高档公寓本月销售10套2套公司内部人员低价购买5套销售给关系户3套正常价格销售抽选样本处理办法调查样本的选择某月某项目销售三类房屋调查样本的选择（4）不同规划住宅面积的需要分开填报普通住宅高档公寓别墅90平方米以下90-120平方米150平方米以上高层住宅多层住宅90平方米以下90-120平方米120-150平方米150平方米以上处理办法1.居住小区建筑容积率在1.0以上2.单套建筑面积在140平方米以下3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易单价1.2倍6层卖5套40套12层卖30套5层卖5套（5）同一个房屋类型中从销售量最大的房屋中抽选样本（楼层、朝向、户型）调查样本的选择40套A户型卖26套B户型卖10套C户型卖4套90平方米以下高层住宅6层卖１套，15000元/平方米12层卖１套，18000元/平方米5层卖１套，12000元/平方米（6）调查样本的选择尽量靠近均价。调查样本的选择（上期交易面积/上期交易金额）３套（7）交易单价采价应接近15日调查样本的选择距15日时间相同的前后两日均有同质可比房屋时，用15日后的房屋价格作为样本原则上同一个房屋类型上月、本月同质可比的样本房屋交易日期间隔应大于25天，小于30天。处理办法上期样本交易单价是指选取样本的实际成交价格，即合同交易单价上期样本交易单价的填写合同销售金额合同交易单价=合同销售面积合同交易单价有可能与销控表上的标价不一致上期样本交易单价的填写某样本销售单价12500元/平方米，合同中成交面积为198.5平方米，销售金额为248.1万元。样本交易单价=2481000/198.5=12498.7元/平方米上期样本交易单价的填写以美元为计量单位要换算为人民币上期价格2200美元/平方米，本期价格上涨10%，为2420美元/平方米，假如上月汇率为7.4：1，本月汇率为7.3：1，换算时统一使用一个汇率即可。上期价格2200*7.4=16280元/平方米本期价格2420*7.4=17908元/平方米本期样本交易单价的填写价格统计的根本原则是同质可比要剔除非价格因素导致价格指数的失真不能真实反映市场价格变动失去同质可比的原则非价格因素本期样本交易单价的填写(1)本月所销售的房屋中有与上月所选调查样本同质可比的房屋本期样本交易单价等于本月销售房屋中同质可比房屋的实际销售价本期样本交易单价的填写某项目5月只有1单元销售，从中抽选样本为1单元503，样本交易单价9700元/平方米，该楼共5个单元，6月份1—3单元销售了40套，4、5单元销售了20套，仅4、5单元提价100元/平方米（同质可比）2008年6月上期样本交易单价=9700元/平方米本期样本交易单价=9800元/平方米本期样本交易单价的填写(2)本月所销售的房屋中有与上月所选调查样本基本同质可比的房屋，但存在层差、户型等差别要剔除不可比因素本期样本交易单价的填写(3)本月所销售的房屋中有与上月所选调查样本同质可比的房屋，但部分单元价格上涨原则上在本月的报表中体现价格变动本期样本交易单价的填写某项目5个单元，5月份1单元销售30套、5单元销售20套，样本交易单价均为9700元/平方米，6月份1单元销售了40套，5单元销售了20套，仅5单元提价100元/平方米分别抽选调查样本反映价格的变动情况3.本期样本交易单价的填写2008年6月样本交易地址样本交易单价上期本期上期本期1-1011-201970097005-1015-20197009800本期样本交易单价的填写2008年6月样本交易地址样本交易单价上期本期上期本期1-1011-201970097005-1015-10197009800在上面的例子中，假设6月份5单元提价，但并未发生销售本期样本交易单价的填写(4)本月没有发生销售，或所销售的房屋中没有与上月所选调查样本基本同质可比的房屋在上月所选调查样本的基础上评估本期样本交易单价本期样本交易地址与上月样本交易地址一致本期样本交易单价的填写a.该类型房屋还在售，仅本月没有销售出去若该类型房屋价格没变化本期样本交易单价=上期样本交易单价若该类型房屋价格发生变化本期样本交易单价=上期样本交易单价x涨跌幅本期样本交易单价的填写b.该规划住宅面积房屋本月全部售完如果本项目还有其他规划住宅面积房屋用其他规划住宅面积房屋的涨跌幅填报本期样本交易单价的填写5月份销售90平方米以下高层住宅3套，90-120平方米高层住宅5套，样本交易单价均为10200元/平方米，6月份，该项目90平方米以下户型销售完毕，仅剩下90—120平方米以上的户型，价格上涨10%处理办法本期样本交易单价的填写2008年6月房屋类别名称规划住宅面积上期样本交易单价本期样本交易单价212211020011220212221020011220用90—120平方米的涨跌幅度计算得出本期样本交易单价的填写c.该类型房屋本月全部售完本项目还有其他类型房屋周边项目有该类型房屋原则上应使用周边项目推算本期样本交易单价的填写5月份销售A高档公寓330平方米，别墅780平方米，样本交易单价分别为10200元/平方米和22000元/平方米，6月份，该项目高档公寓销售完毕，仅剩别墅，价格上涨3%，而周边有一同质可比B高档公寓价格上涨2%本期样本交易单价的填写2008年6月房屋类别名称上期样本交易单价本期样本交易单价21311020010200*1.03=1050621321020010200*1.02=10404本期样本交易单价的填写c.该类型房屋本月全部售完周边项目没有该类型房屋扩大选择区域本期样本交易单价的填写在用周边其他同质可比项目的涨跌幅度计算不能使用绝对价格上期、本期样本交易单价均指实际成交价，不是销售的均价5月份销售90平方米以下高层住宅最后三套，样本交易单价为10200元/平方米，周边B项目销售单价为10000元/平方米，6月份B项目的销售单价为10300元/平方米，6月份报表本期样本交易单价为10300/10000*10200=10506元/平方米本期样本交易单价的填写打折促销的处理（1）本月促销本期样本交易单价=定价*折扣率上期样本交易单价=定价=合同价按照定价进行销售的前提下打折促销的处理5月某90平方米以下高档公寓样本交易单价15000元/平方米，6月份销售单价上调10%，同时当月促销打0.99折本期样本交易单价=15000*1.1*0.99=16335元/平方米上期样本交易单价=15000元/平方米2008年6月打折促销的处理（2）上月促销，本月价格恢复本期样本交易单价=定价上期样本交易单价=定价*折扣率按照定价进行销售的前提下打折促销的处理5月某90平方米以下高档公寓样本交易单价15000元/平方米，当月促销打0.99折，6月份促销结束，价格恢复上期样本交易单价=15000*0.99=14850元/平方米本期样本交易单价=15000元/平方米2008年6月打折促销的处理（3）普遍优惠本期样本交易单价=定价*优惠率上期样本交易单价=定价*优惠率若本期价格发生变动则再乘以涨跌幅度打折促销的处理某高档公寓定价15000元/平方米，销售时在定价的基础上打0.98折，5月份销控表样本交易单价15000元/平方米，6月份价格上涨10%。本期样本交易单价=15000*0.98*1.1=16170元/平方米上期样本交易单价=15000*0.98=147002008年6月打折促销的处理（4）剔除因付款方式不同造成的影响某调查样本销售单价16000元/平方米，若一次性付款打0.98折，6月份该项目价格上涨10%。本期样本交易单价=16000*0.98*1.1=17248元/平方米上期样本交易单价=16000*0.98=15680元/平方米新建房屋销售价格调查表续表90平方米以下90-120平方米150平方米以上120-150平方米住宅规划面积分外地户籍外国人北京市户籍港澳台住宅销售对象分新建房屋销售价格调查表续表统计范围为上月1日-30（31）日数据商品房销售按户籍划分90平方米以下北京市+外地+港澳台+外国人的销售面积应等于主表中规划面积为“1”的住宅下的细项合计新建房屋销售价格调查表续表房屋类别名称规划面积上期交易面积2110经济适用房18002121多层住宅115002122高层住宅213502131别墅31802132高档公寓312302132高档公寓415009090-120120-150150北京800+300外地200350港澳台1000700180外国30012301500北