搜索
房地产开发企业会计核算专题讲座主讲朱登学主任会计师中国注册会计师注册资产评估师承办富阳富春江会计师事务所2前言1993年1月7日财政部（93）财会字第02号文件规定，自1993年7月1日起执行《房地产开发企业会计制度》，这是行业会计制度财政部2000年12月29日发布了《企业会计制度》，从2001年1月1日起，除了小企业和金融企业外都必须执行。从2005年1月1日起，在全国范围内（金融企业除外），开始执行《小企业会计制度》。从此行业会计制度《房地产开发企业会计制度》退出历史舞台。2008年开始在上市公司实施新的《企业会计准则》在现实中房地产会计的核算落后于制度的发展。目前一般企业应该按照《小企业会计制度》进行核算。3●房地产会计的论述●房地产会计的特点●库存商品的核算●四种产品成本的核算●收入成本费用的核算●税收与会计的九种差异房地产会计讲座的内容4第一节总论一、房地产的意义1.土地和房屋财产的总称2.房产的中的建筑物有房屋和构筑物二、房地产开发企业的业务范围业务范围土地开发商品房开发城市基础设施和配套设施的建设代建房或工程房屋的出租和经营5房地产企业开发库存商品的特点特点房地产商品位置的固定性房地产商品的单件性房地产商品生产周期长房地产商品寿命的耐久性房地产商品的价值的昂贵性房地产商品具有保值增值性6房地产开发企业的经营特点1．开发经营的计划性。2．开发库存商品的商品性。3．开发经营业务的复杂性：(1)经营业务内容复杂。(2)涉及面广，经济往来对象多。4．开发建设周期长，投资数额大。5．经营风险大。7房地产开发企业会计核算特点由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：1．产成品的种类多，核算方法不同。2．库存商品成本的核算复杂。3．经营收入及其相关税金的核算不同。8根据《小企业会计制度的规定》，可以根据业务的需要增设合并会计科目。房地产行业的特殊的会计科目包括：○存货类科目:增设“库存设备”、“周转房”“出租库存商品”科目○设置“生产成本(开发成本)”，并设置明细科目“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”四个二级明细科目；○上述二级明细之下有分为三级明细：“土地征用及拆迁安置补偿费”“前期工程费”“建安工程费”“基础设施费”“公共配套设施费”“开发间接费”房地产开发企业会计的科目9房地产企业的会计核算1、货币资金的核算：同一般企业的核算。现实中，其他货币资金核算不很规范，一般企业的现金管理不规范。2、应收及预付款项的核算：同一般企业。现实中，坏账准备不计提，坏账损失不确认。3、应收票据的核算：同一般企业。现实中，作为现金入帐、转让不背书、私下贴现。4、预付账款的核算：同一般企业。5、其他应收款的核算：同一般企业，现实中作为变相抽逃出资的主要科目。10房地产企业的存货的核算●包括：原材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、库存商品（开发库存商品）、分期收款发出商品、出租库存商品（开发库存商品）、周转房、在建开发库存商品（生产成本或开发成本）●低值易耗品的核算方法：1、一次摊销法：价值较小，易损坏的物品。2、分次摊销法：价值较高，一次大量领用，使用期限长。●五五摊销法：领用时摊销50％，报废时扣除回收残料的价值摊销另外的50％，适用于在用的低值易耗品按使用部门进行数量和金额明细核算的企业。11房地产企业的存货的核算五五摊销法举例：某房地产开发企业领用器具一批，实际成本5000元，使用一段时间后报废，收回残料价值300元。其账务处理为：（1）借：低值易耗品－－在用易耗品5000贷：低值易耗品－－在库易耗品5000（2）借：制造费用2500（5000*50％）贷：低值易耗品－－易耗品摊销2500（3）借：制造费用2200（5000*50％－300）贷：低值易耗品－－易耗品摊销2200（4）借：原材料300低值易耗品－－低值易耗品摊销4700贷：低值易耗品－－－在用易耗品500012库存商品的核算土地：是指企业为有偿转让或出租而开发的商品性建设场地。为开发房产自用的土地属于中间库存商品，不能列入开发的库存商品。房屋：包括商品房、出租房、周转房、受其他单位的委托代为开发的房屋。配套设施：营业性的配套设施像商店、邮局、银行等，非营业性的配套设施像学校、医院、文化站。指可以有偿转让的配套设施，不能有偿转让的给排水、供电、供气、道路等，不能作为库存商品（开发库存商品）核算，其成本应分摊计入其他可以有偿转让的库存商品成本。代建工程：受托代建的其他工程。账务处理：借记库存商品（土地、房屋、配套设施等），贷记生产成本（开发成本）13出租库存商品的核算设置“出租库存商品”科目，并在“出租库存商品”科目下设置“出租库存商品”和“出租库存商品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租库存商品摊销的价值。（1）借记“出租库存商品——出租库存商品”科目，贷记“库存商品”科目。（2）借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目；（3）按期摊销出租库存商品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租库存商品——出租库存商品摊销”科目；14出租库存商品的核算（4）发生的出租库存商品的维修费用，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。（5）企业改变出租库存商品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。（6）按出租库存商品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租库存商品累计摊销额，借记“出租库存商品——出租库存商品摊销”科目，按出租库存商品原价，贷记“出租库存商品——出租库存商品”科目。月摊销额＝出租库存商品原值×（1－残值率）÷摊销年限÷1215库存商品的核算“分期收款发出商品”同一般企业的核算，按照合同约定的日期确认收入并结转成本。“周转房”的核算同“出租库存商品”相同（1）某企业用于安置拆迁居民周转使用的住房一批，现交付使用，实际成本3,000,000元借：周转房－－在用周转房3,000,000贷：库存商品－－－房屋3,000,000（2）计提本月的周转房摊销12,000元。借：生产成本（制造费用）12,000贷：周转房－－周转房摊销12,00016库存商品的核算（3）支付修理费30,000元，分6个月摊销。借：待摊费用30,000贷：银行存款30,000按月分摊时借：生产成本（制造费用）5000贷：待摊费用5000（4）将周转房一栋作为商品房销售，原值550,000元，累计摊销额为350,000元，收回价款300,000元。借：银行存款300,000贷:主营业务收入300,000同时，借：主营业务成本200,000周转房----周转房摊销350,000贷:周转房----在用周转房550,00017房地产开发企业的会计核算房地产开发企业投资的核算同一般的企业房地产企业“固定资产”的核算,自用房产的建造通过“工程物资”、“在建工程”、“固定资产”核算。开发的房地产虽然为不动产，不能作为固定资产核算，只能在流动资产中“生产成本”“库存商品”“周转房”等科目核算。固定资产的取得、折旧、修理、租赁、清理等的核算，同一般企业。无形资产的核算：土地使用权在尚未开发建造或自用项目前，作为无形资产核算，并按照会计制度规定分期摊销。若利用土地建造自己用的办公楼、职工宿舍时，将相关土地使用权的价值转入在建工程，若土地用于开发项目时，应转入相关项目的开发成本中计入“生产成本（开发成本）”科目。18房地产开发企业的会计核算其他无形资产核算同一般的企业流动负债：除税金外同其他企业，应交税金中，应交的营业税、城建税、土地增值税均计入“主营业务税金及附加”科目。房产税、土地使用税、车船使用税和印花税均应计入“管理费用”科目。长期负债的核算：为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本，在开发产品完工后发生的计入财务费用。19房地产开发企业的会计核算长期应付款、专项应付款（国家拨入的有专项用途的资金，最后要转入资本公积）同一般企业。债务重组的核算：同一般企业，重组的收益计入资本公积，重组的损失计入营业外支出。“实收资本”核算同一般企业。（不得随意变动，不经验资原则上不得计入实收资本，债转股学术界认可，新公司法悬而未决，工商局不予认可，重点问题：变相抽逃出资，非货币出资未办理产权手续）,法定公积金转为资本时，所留存的该项公积金不得少于转增前公司注册资本的百分之二十五。20房地产开发企业的会计核算“资本公积”项目，资本公积的核算同一般企业。(包括：资本溢价、拨款转入、折算差额、接受现金捐赠、接受捐赠非现金资产准备、股权投资准备、其他。注意没有评估增值）现实中资本公积的产生为资产评估增值所得，为融资而粉饰报表。“盈余公积”项目，反映企业盈余公积的期末余额。原公司法规定：法定盈余公积10％，公益金5％；新公司法规定：法定盈余公积10％，无公益金。另外：外商投资企业提取的企业发展基金（自定）、职工福利基金（5％）、储备基金（10％）也在本科目反映。未分配利润的核算同一般企业。21房地产开发企业成本费用的核算生产成本（开发成本）土地征用及拆迁补偿前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费期间费用管理费用财务费用营业费用土地出让金、安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁费等勘察设计费、规划设计费、可行性研究费、三通一平费用道路、水电气设施、供热绿化、通讯设施、照明设施发生的建筑安装工程费不能转让的：公共会馆、锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等独立核算开发部门或现场工程指挥部门的工资、福利费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、办公费、差旅费及周转房摊销22下列支出不能列入产品成本：（1）构建固定资产、无形资产和其他长期资产的支出。属于资本性支出，只能逐期摊入成本。（2）对外投资的支出及分配给投资者的利润。（3）被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助捐赠支出。（4）在公积金、公益金开支的支出。（5）其他于开发产品无关的支出。房地产开发企业成本费用的核算23按照下列原则，选择成本核算对象：1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。房地产开发企业成本费用的核算24划清各种费用的界限：（1）划清成本核算对象的界限（2）划清各成本项目的界限（3）划清各期成本之间的界限（权责发生制）（4）主体工程与公共配套设施工程之间的界限。配套设施竣工后，不能有偿转让的按照合理的分配方法分配计入有关开发产品的成本，能有偿转让的配套设施，单独作为库存商品处理，不得分配计入其他开发产品的成本。（5）划清完工开发产品与未完工开发产品的界限。（6）划清实际成本与计划成本、预算成本之间的界限。作到计算口径一致，不得以计划成本代替实际成本。房地产开发企业成本费用的核算25○设置“生产成本(开发成本)”，并设置“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”四个二级明细科目；○上述二级明细之下有分为三级明细：6个项目“土地征用及拆迁安置补偿费”“前期工程费”“建安工程费”“基础设施费”“公共配套设施费”“开发间接费”○设置“制造费用”一级科目，核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各种间接费用。本账户按企业内部不同的单位、部门设置明细账，并在账内按费用项