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第十章房地产税收制度与政策【本章历年考试情况】■本章分值中等年份单选多选判断综合分析合计2009年4题2分1题2分3题1.5分1题2分9题7.5分2008年3题1.5分1题2分3题1.5分7题5分【本章主要内容】第一节税收制度概述第二节房产税第三节城镇土地使用税第四节耕地占用税第五节土地增值税第六节契税第七节相关税收第八节有关房地产税收的优惠政策第一节税收制度概述1.税收的概念及特征▲■概念◇税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定的程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段■特征（三性）◇强制性◇无偿性－关键特征◇固定性－区别于其它财政收入的特征2.税收制度的构成要素◆■纳税人（课税主体）◇纳税人：是直接向国家交纳税款的单位和个人◇负税人：实际负担税款的单位和个人■课税对象（课税客体）－按课税对象性质不同，税种可分五大类◇流转税◇收益税◇财产税◇资源税◇行为目的税■计税依据◇从价计征（大多数）◇从量计征■税率或税额标准－体现征税的深度，是中心环节，分三种◇比例税率◇累进税率◇定额税率■附加、加成和减免◇附加－加重税负，对所有纳税人加征◇加成－加重税负，只针对特定的纳税人加征◇减税－减征部分税款◇免税－免交全部税款■违章处理◇偷税和抗税属于犯罪行为◇漏税和欠税属于一般违章行为，不构成犯罪◇对违章行为的处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任【2009年真题】◆税收中的加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征。（）提示：参见教材P236[答疑编号500431100101]『正确答案』x『答案解析』附加是对所有纳税人，加成是对特定纳税人。【2007年真题】◆纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。（）提示：参见教材P235[答疑编号500431100102]『正确答案』x『答案解析』纳税人是直接向国家缴纳税费的单位或个人，负税人是指实际承担税款的单位和个人。【2007年真题】◆欠税、漏税属一般违章行为，不构成犯罪。（）提示：参见教材P237[答疑编号500431100103]『正确答案』对『答案解析』欠税、漏税属一般违章行为，不构成犯罪，而偷税和抗税属于犯罪行为。3.税收的征管▲■税收的开征、停征、减免、退补，必须依照法律规定执行■纳税人和扣缴义务人必须按规定缴纳、代扣代缴、代收代缴税款■税务机关应宣传税收知识，无偿地为纳税人提供咨询服务■纳税人、扣缴义务人有权要求税务机关为之保密■纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利4.现行房地产税收▲（5+7）■房地产税收（5项）◇房产税◇城镇土地使用税◇耕地占用税◇土地增值税◇契税■与房地产有关的税收（7项）◇固定资产投资方向调节税◇营业税◇城市维护建设税◇教育费附加◇企业所得税◇个人所得税◇印花税第二节房产税■1.纳税人■房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税■凡在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人■产权属于全民所有的，以经营管理单位和个人为纳税人■产权出典的，以承典人为纳税人■产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人■外商投资企业和外籍人员暂不缴纳房产税2.课税对象■课税对象是房产■房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收（农村不征收）3.计税依据（两种类型）■非出租房产，以房产原值一次减除10%－30%后的余值作为计税依据■出租房产，以租金收入作为计税依据（以劳务或其它形式作为房租的，应根据当地租金水平确定一个标准租金额）4.税率（两种类型）■按房产余值计征的，为房产余值的1.2%■按房租计征的，为租金的12%【2009年真题】◆2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为（）元。A.80B.160C.200D.240提示：参见教材P238[答疑编号500431100104]『正确答案』D『答案解析』按房租计征的，为租金的12%。5.纳税地点和纳税期限■房产税在房产所在地缴纳■房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税（属地原则）■房产税按年计征，分期缴纳6.减税、免税■国家机关、人民团体、军队自用的房产（如出租或非自用，则要缴税）■国家财政拨付事业经费的单位自用的房产■宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产■个人所有非营业用的房产■损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经鉴定后免征■对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省级税收部门批准可暂不征收，但房产转让或恢复生产时要征税■房产大修停用半年以上的，经申请审核，在大修期间免征房产税■在基建工地为工地服务的各类临时性房屋，在施工期间一律免征房产税，但施工结束后转让给基建单位的，从接收的次月起征税■企业办的学校、医院、幼儿园自用的房产，可免征■中小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征，但校办工厂、商店、招待所等应征收【重点】房地产开发商开发的商品房要不要交房产税■商品房在出售前，不征收房产税■但售出前开发商已使用或出租、出借的商品房应征收【2006年真题】◆学校兴办的招待所用房，可免征房产税。（）提示：参见教材P239[答疑编号500431100105]『正确答案』x『答案解析』学校用于教学及科研业务的房产免征房产税，校办工厂、商店、招待所等经营性房产应征房产税。7.具备房屋功能的地下建筑的房产税政策7.1具备房屋功能的地下建筑■具备房屋功能的地下建筑，是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作等的场所■在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，应征收房产税7.2自用的地下建筑■工业用途房产，按房屋原价的50%－60%作为应税房产原值房产税＝房屋原价×（50%~60%）×[1－（10%~30%）]×1.2%■商业和其他用途房产，以房屋原价的70%－80%作为应税房产原值房产税＝房屋原价×（70%~80%）×[1－（10%~30%）]×1.2%■与地上房屋相连的地下建筑，如地下室、地下停车场、商场的地下部分，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税【重点难点】区别三个概念■房产原值■应税房产原值■房产税计税税基【2008年真题】◆按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（）元。A.4200B.5880C.8640D.86400提示：参见教材P240[答疑编号500431100106]『正确答案』B『答案解析』房产税＝100×70%×[1－30%）]×1.2%＝0.588（万元）7.3出租的地下建筑■按出租地上房屋建筑有关规定计征房产税【2007年真题】◆对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。A.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值B.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为计税税基C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应视房产原值D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E.地下人防设施免税提示：参见教材P240[答疑编号500431100107]『正确答案』AD『答案解析』B是应税房产原值，不是计税税基；C商业用途地下建筑，如果自用才按70%－80%，如果出租，按是上建筑标准，70%－90%作为应税房产原值；E地下人防设施属于具备房屋功能的地下建筑物，应计征房产税。第三节城镇土地使用税■1.纳税人■是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税■纳税人是拥有土地使用权的单位和个人■拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳■土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税■土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税2.课税对象■在城市、县城、建制镇和工矿区征收（农村不征收）3.计税依据■计税依据是纳税人实际占用的土地面积■土地面积由省级政府确定的单位组织测定4.适用税率和应纳税额的计算4.1标准－采用分类分级的幅度定额税率，每年每平方米标准分为四个档次■大城市1.5－30元■中等城市1.2－24元■小城市0.9－18元■县城、建制镇、工矿区0.6－12元■具体标准由省级政府确定【2008年真题】◆县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（）元。A.0.4～8B.0.4～12C.0.6～12D.0.9～18提示：参见教材P241[答疑编号500431100108]『正确答案』C『答案解析』县城、建制镇、工矿区0.6－12元4.2调整■经济落后地区，可适当降低税额，但降低额不得超过最低税额的30%■经济发达地区，可适当提高税额，但必须报财政部批准【记忆方法】◇记住第一档次1.5－30◇下一档最低档依次减0.3元，最高档依次减6元5.纳税地点和纳税期限■地点◇该税由土地所在地税务机关征收◇纳税人的土地不属于同一省的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳（属地原则）◇同一省内，纳税人跨地区使用的土地，共纳税地点由省级税务机关确定■期限◇城镇土地使用税按年计算，分期缴纳6.减税、免税6.1政策性免税－如需减免，由省级税务机关审核后报国家税务总局批准■国家机关、人民团体、军队自用的土地■由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地■宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地■市政街道、广场、绿化地带等公共用地■直接用于农、林、牧、渔业的生产用地■经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴5至10年■财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地6.2由地方确定的免税■个人所有的居住房屋及院落用地■房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地■免税单位职工家属的宿舍用地■民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地■集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地【2007年】◆城镇土地使用税采用分类分级的（）税率。A.比例B.超额累进C.全额累进D.幅度定额提示：参见教材P241[答疑编号500431100109]『正确答案』D第四节耕地占用税纳税人■耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的税■由占用耕地建房或者从事其它非农业建设的单位和个人，均是纳税人■既可是以国家机构，企事业单位，乡镇集体企业，还包括农村居民和其他居民■农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和没有行为能力的人外，都可以作为纳税人1.课税对象■征税对象是占用耕地从事其他非农业建设的行为2.计税依据■以纳税人实际占用耕地面积作为计税依据■一次性征收■据实征收原则3.税率和透用税额－定额税率，分四个档次，以县为单位■人均耕地在1亩以下的（含1亩），为每平方米10－50元■人均耕地在1－2亩（含2亩）的地区，每平方米8－40元■人均耕地在2－3亩（含3亩），每平方米6－30元■人均耕地在3亩以上的，每平方米5－25元【2009年真题】◆耕地占用税实行（）。A.比例税率B.累进税率C.比例税率和定额税率D.定额税率提示：参见教材P242[答疑编号500431100201]『正确答案』D4.加成征税■经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，可适当提高但最高不得超过规定税额的50%■对单位或个人获准征用或占用耕地超过两年不使用的，加征规定税额2倍以下的耕地占用税5.减税、免税■减税范围◇农村居民占用耕地新建住宅，减半征收◇部分农村革命烈士家属、残废军人等特殊群体以及边远贫困山区生活困难的农户，由纳税人提出申请，经乡镇政府审核，报县级政府批准后可酌情减免，减免税额控制在应征税总额的10%以内，最高不得超过15%◇对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的，可按残疾人占工厂人员的比例酌情减税◇国家在老少边穷地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确有困难的，由省级财政部门核定，报财政部批准后，可酌情照顾◇对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口，可比照农民建房减半征税◇对不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，确属综合性枢纽工程的，可按为农业服务直接效益占工程总效益的比重